I CSK 295/12

Sygn. akt I CSK 295/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 stycznia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

w sprawie z powództwa Miasta W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "B. "

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 23 stycznia 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 7 września 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Wyrokiem z dnia 30 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy uwzględniając w

całości powództwo Miasta W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „B.” nakazał

stronie pozwanej usuniecie automatycznych szlabanów wygradzających dla

wyłącznej potrzeby pozwanej teren położony w W. przy ul. D. o łącznej powierzchni

514 m. kw., bliżej oznaczony w wyroku i nakazał pozwanej wydanie powodowi tej

nieruchomości w stanie wolnym od dokonanych naniesień oraz zasądził od strony

pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 99 928,31 zł. z ustawowymi odsetkami

i kosztami procesu tytułem wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki.

Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że Miasto W. jest właścicielem

przedmiotowej nieruchomości, którą administruje Zarząd Terenów Publicznych. Po

uzgodnieniu z Dyrektorem Zarządu Dróg Publicznych i uzgodnieniach w zakresie

komunikacji obsługi obiektu Wspólnoty, teren ten w planie sytuacyjnym z 2001r.

został przeznaczony do korzystania jako droga wewnętrzna – droga pożarowa do

budynku pozwanej Wspólnoty, która korzysta z niego bez zawarcia umowy z

powodem i bez uiszczania wynagrodzenia. Znaki drogowe, szlabany, słupki i inne

oznaczenia były uzgadniane i lokalizowane przez inwestora budynku, pozwana

Wspólnota wykorzystuje sporny teren jako wewnętrzną drogę pożarową i miejsce

postojowe dla samochodów mieszkańców budynku, wygrodziła go na własne

potrzeby i ogranicza wjazd innych pojazdów. Strony prowadziły rozmowy o

zawarciu umowy dzierżawy przez pozwaną, która jednak nie zgodziła się na

proponowaną przez stronę powodową wysokość czynszu i do umowy nie doszło.

Dochodzone w sprawie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tego terenu

zostało ustalone na podstawie stawek przyjętych w zarządzeniu Prezydenta W. nr

3355 z dnia 30 marca 2006 r. nr 3671/2006 i nr 3671/2006 z dnia 11 lipca 2006 r.

oraz uchwały nr 4151/2001 Zarządu Dzielnicy /…/ z dnia 11 grudnia 2001 r.

Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione na podstawie art. 230 k.c.

stwierdzając, że pozwana Wspólnota jest posiadaczem zależnym w złej wierze

spornej nieruchomości, a ustalenie w drodze decyzji administracyjnej przebiegu

drogi pożarowej przez tę nieruchomość, sąsiadującą z nieruchomością pozwanej,

nie oznacza zgody właściciela przedmiotowej nieruchomości na jej zajęcie.

3

W wyniku apelacji strony pozwanej Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem z

dnia 7 września 2011 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalił powództwo.

Stwierdził przede wszystkim, że roszczenie o wydanie nieruchomości

nie mogło zostać uwzględnione ponieważ powód niewłaściwie oznaczył działkę

nim objętą, która ma inne oznaczenie geodezyjne, wskazane przez biegłego

geodetę po dokonaniu w opinii dokładnego rozliczenia powierzchni.

Niezależnie od tego Sąd drugiej instancji uzupełnił i skorygował ustalenia

faktyczne stwierdzając, że sporna nieruchomość znajduje się na terenie

rekreacyjno-wypoczynkowym oraz przeznaczonym pod komunikację, jest ciągiem

pieszo-jezdnym, który może pełnić funkcję drogi pożarowej do części budynku.

Znajduje się na niej szlaban zamykający przejazd samochodów i słupki

przeszkodowe oraz znaki właściwe dla drogi pożarowej i wszystkie te urządzenia

zostały zainstalowane przez stronę pozwaną za zgodą straży pożarnej oraz

Dyrektora Zarządu Terenów Publicznych, zatwierdzającego plan organizacji ruchu

dla drogi wewnętrznej pożarowej wokół budynku pozwanej Wspólnoty, co nastąpiło

w dniu 4 grudnia 2001r. i 13 lutego 2002 r.

Oddalając powództwo Sąd Apelacyjny uznał, że:

- Publiczny charakter i przeznaczenie spornego terenu jako ciągu

komunikacyjnego oraz terenów rekreacyjno-wypoczynkowych z natury rzeczy

upoważnia do korzystania ze spornej nieruchomości w taki sposób, jak korzysta

strona pozwana, bez obowiązku uiszczania opłat i zawarcia umowy dzierżawy,

która umożliwiłaby pozwanej ogrodzenie całego terenu i zamknięcie przejścia

pieszym, a tym samym byłaby sprzeczna z przeznaczeniem i charakterem terenu.

- Strona pozwana nie jest posiadaczem spornej części nieruchomości,

gdyż brak podstaw do przyjęcia, że zajęła ją i faktycznie włada wyłącznie

dla własnych potrzeb, jak również, by miała zamiar i wolę pozbawienia strony

powodowej władztwa nad nieruchomością. Nie można, zdanie Sądu, uznać za

zajęcie i władanie ustawienia szlabanów, słupków i innych oznaczeń drogi

pożarowej w miejscach wskazanych przez dysponenta tej nieruchomości oraz

wykorzystywanie terenu zgodnie z jego przeznaczeniem jako ogólnodostępnego

miejsca komunikacji pieszej. Fakt usytuowania dodatkowego szlabanu

i uniemożliwiania korzystania z drogi jako dojścia do sąsiedniego budynku

4

spółdzielni mieszkaniowej D. Sąd uznał za incydentalny i bez

znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro szlaban nie był faktycznie

wykorzystywany.

- Roszczenie windykacyjne jest nieuzasadnione, gdyż opisane wyżej

działania strony pozwanej, jak również uznaniowe otwieranie szlabanów przez jej

pracowników i umożliwianie wjazdu tylko pojazdom wybranym nie prowadzi

do całkowitego pozbawienia powódki władztwa nad nieruchomością oraz

korzystania z niej, gdyż nie uniemożliwia korzystania z terenu jako miejsca

rekreacyjno- wypoczynkowego i drogi pożarowej, a tylko uzupełnia tę jego funkcję.

- Strona pozwana posiada skuteczne wobec właściciela uprawnienie

do korzystania ze spornej nieruchomości bezpłatnie jako drogi pożarowej, gdyż

zgodę w tym przedmiocie wyraził Dyrektor Zarządu Terenów Publicznych. Takie

upoważnienie jest, zdaniem Sądu, swoistą formą oświadczenia woli dysponenta tej

nieruchomości i skoro na taki sposób korzystania z nieruchomości wyraził zgodę

podmiot uprawniony do zarządzania nieruchomością w imieniu właściciela, zmiana

sposobu wykorzystania terenu, w tym nakładanie obowiązku uiszczania opłat

wymaga rozwiązania dotychczasowego stosunku umownego, wynikającego

z powyższego upoważnienia. Także decyzja o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu nakazywała usytuowanie ciągu pieszego

o parametrach drogi pożarowej po uzgodnieniu z Zarządem Dróg Miejskich,

a skoro takie uzgodnienia zostały dokonane, stanowią one podstawę

do korzystania przez pozwaną z tego terenu jako terenu przeznaczonego pod

komunikację publiczną, a więc z natury rzeczy nieodpłatnie.

- Żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z terenu jest

bezzasadne także dlatego, że szlaban przy ul. D. faktycznie nie był używany,

a samo jego postawienie na nieruchomości pozwanej, z ramieniem opuszczanym

na nieruchomość powódki, nie daje podstaw do uznania, że stanowi to

wykorzystywanie nieruchomości powódki w sposób odpowiadający stosunkowi

najmu lub dzierżawy. Niezależnie od tego, tereny publiczne przeznaczone

na dojazdy i komunikację nie wymagają zawarcia umowy dzierżawy, tak więc nie

ma możliwości stosowania w takim wypadku jakichkolwiek opłat, a zatem nie

5

powstaje roszczenie o odszkodowanie. Z opinii biegłego W. S. wynika bowiem, że

nie można w ogóle ustalić wysokości odszkodowania w takim przypadku.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach strona powodowa

w ramach pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie art. 222 k.c. przez niewłaściwą

wykładnię i przyjęcie, że skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania

rzeczą można wywodzić z uzgodnień poczynionych w toku zatwierdzania projektu

organizacji ruchu przez właściciela będącego jednocześnie zarządzającym ruchem

drogowy w rozumieniu art. 10 ust. 7 ustawy o ruchu drogowym oraz

że umieszczenie na cudzej nieruchomości stanowiącej ogólnodostępny teren

komunikacyjny i rekreacyjny szlabanów i słupków wygradzających tę nieruchomość

w celu wykorzystania jej na potrzeby budynku posadowionego na sąsiedniej

nieruchomości, nie jest faktycznym pozbawieniem właściciela władztwa nad rzeczą;

naruszenie art. 10 ust.7 i 10a ustawy o ruchu drogowym i § 2 ust.1 i 2 oraz § 3

rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 10 października

2000 r. w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach przez

błędną wykładnię i przyjęcie, że zatwierdzenie projektu organizacji ruchu dokonane

przez zarządzającego ruchem drogowym wywołuje skutki prawne także w sferze

praw i obowiązków cywilnoprawnych; naruszenie art. 222 § 2 k.c. oraz art. 225

w zw. z art. 230 k.c. przez ich niezastosowanie w wyniku uznania, że korzystanie

przez właściciela budynku z drogi dojazdowej do budynku położonej na cudzej

nieruchomości nie ogranicza właściciela w korzystaniu z nieruchomości jak również

nie uzasadnia obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z tej

nieruchomości.

W ramach drugiej podstawy skarżący zarzucił naruszenie art. 328 § 2 w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c. przez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku przyczyn

pominięcia przez Sąd Apelacyjny dowodów w postaci wypisów z ewidencji gruntów

i budynków (k.8 i 9) zawierających oznaczenie spornej nieruchomości oraz zeznań

świadków D. R. (k. 272, 273), S. K. (k. 184, 185) i D. P. (k. 182-184),

stanowiących podstawę rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego.

Wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania.

6

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej są uzasadnione.

Zgłoszone przez powoda roszczenia o usunięcie dokonanych przez

pozwaną na przedmiotowej nieruchomości naniesień oraz o wydanie tej

nieruchomości stronie powodowej w stanie wolnym od naniesień znajdują

podstawę prawną w art. 222 k.c., natomiast roszczenie o zapłatę wynagrodzenia

za korzystanie z nieruchomości opiera się na art. 225 w zw. z art. 224 § 2 i art. 230

k.c.

Przesłanką obu roszczeń przewidzianych w art. 222 k.c. jest powstanie stanu

obiektywnie sprzecznego z prawem własności: obiektywny fakt wkroczenia w sferę

cudzego prawa własności. Bez znaczenia dla powstania tych roszczeń pozostają

elementy subiektywne, takie jak wina, dobra czy zła wiara osoby naruszającej

własność czy też jej zamiar zajęcia nieruchomości wyłącznie dla własnych potrzeb.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że przedmiotowa nieruchomość

stanowi własność strony powodowej, jej charakter określony został w planie

zagospodarowania jako ogólnodostępne tereny komunikacyjne i rekreacyjno

- wypoczynkowe, nie jest to jednak droga publiczna. Nie ulega również wątpliwości

że strona pozwana zajęła część nieruchomości, wydzieliła z niej drogę wewnętrzną

do budynku posadowionego na swojej nieruchomości i korzysta z tej drogi jako

drogi pożarowej decydując, które pojazdy mogą się po niej poruszać oraz które

samochody mogą na niej parkować. Wbrew odmiennemu stanowisku Sądu

Apelacyjnego, takie działania wskazują jednoznacznie, że strona pozwana zajęła

w sposób trwały część przedmiotowej nieruchomości i włada nią wyłącznie dla

własnych potrzeb, niezależnie od tego czy i jak często korzystała z drugiego

szlabanu ustawionego przy ul. D. oraz niezależnie od tego, jakie przyświecały jej

cele, gdy zajęła nieruchomość w takim zakresie i nią włada. Jej działania

niewątpliwie stanowią wkroczenie w sferę własności strony powodowej i jeżeli

nawet nie pozbawiły jej zupełnie faktycznego władztwa nad tą częścią

nieruchomości, to z pewnością przynajmniej ograniczyły jej uprawnienia

właścicielskie, w zakresie, który można porównać do sytuacji właściciela,

gdy osobie trzeciej przysługuje służebność drogi koniecznej albo korzysta

z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy. Działania osoby trzeciej

7

ograniczające w taki sposób uprawnienia właściciela uzasadniają jego roszczenie

przewidziane w art. 222 § 2 k.c., o ile nie został pozbawiony w zupełności władztwa

nad nieruchomością, co uzasadniałoby roszczenie przewidziane w art. 222 § 1 k.c.

Zakres ochrony określa Sąd, podobnie jak ewentualny przedmiot wydania, a zatem

wskazane przez Sąd Apelacyjny niedokładności w oznaczeniu przedmiotu żądania,

które dadzą się usunąć w oparciu o dokonane ustalenia faktyczne, same w sobie

nie uniemożliwiają uwzględnienia roszczenia windykacyjnego.

Jednakże ochrona przewidziana w przepisach art. 222 k.c. właścicielowi

nie przysługuje jeżeli osobie trzeciej, która zajęła nieruchomość i włada nią, służy

skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że stronie pozwanej przysługują

względem strony powodowej - jako właściciela nieruchomości - uprawnienia do

władania przedmiotową nieruchomością w taki sposób, w jaki nią włada. Uznał,

iż do takiego sposobu korzystania z nieruchomości uprawnia pozwaną publiczny

charakter nieruchomości i jej przeznaczenie jako ciągu komunikacyjnego

i rekreacyjno - wypoczynkowego, a niezależnie od tego wyrażenie przez

właściciela zgody na taki sposób korzystania z nieruchomości, przez wydanie

decyzji administracyjnych zezwalających na wykorzystanie części nieruchomości

jako drogi pożarowej oraz dokonanie przez uprawnione organy administracyjne

zatwierdzenia organizacji ruchu na tym terenie.

Słusznie zarzuca skarżąca, że jest to stanowisko błędne i naruszające art.

222 k.c.

Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi drogi publicznej, a zatem nie jest

ogólnie dostępną dla wszystkich drogą, co sprawia, że strona pozwana nie może

uprawnienia do korzystania z niej wywodzić z przysługującego każdemu prawa

do bezpłatnego korzystania z drogi publicznej. Nawet zresztą gdyby była to droga

publiczna, to tym bardziej stronie pozwanej nie przysługiwałoby uprawnienie

do ograniczenia na niej ruchu tylko do własnych potrzeb i uniemożliwiania innym

pojazdom korzystania z niej. Takiego uprawnienia nie daje stronie pozwanej,

z równie oczywistych powodów, przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości

na cele rekreacyjno- wypoczynkowe, które z pewnością nie uprawnia

8

do wygrodzenia części takiego trenu na drogę pożarową i parking dla potrzeb

właściciela innej nieruchomości.

Także okoliczność, że powodowe Miasto jest zarówno właścicielem

przedmiotowej nieruchomości, jak i samorządowym organem administracyjnym,

sprawującym zarząd nad nieruchomościami publicznymi oraz określonymi drogami,

nie uzasadnia stanowiska Sądu Apelacyjnego, iż wydane decyzje administracyjne

dotyczące możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości jako drogi

pożarowej i ustawienia na niej określonych urządzeń oraz ustalenie zasad

organizacji ruchu na tej drodze, stanowią cywilnoprawne oświadczenie woli

właściciela zezwalające stronie pozwanej na korzystanie z nieruchomości w

ustalony w sprawie sposób i przyznają jej tym samym uprawnienie do władania

nieruchomością, skuteczne wobec właściciela, w rozumieniu art. 222 k.c.

Należy bowiem odróżnić działalność Miasta i jego organów w sferze

publicznej jako organów administracji publicznej wydających niezbędne decyzje

administracyjne, a więc wykonujących działalność w ramach imperium, od sfery

cywilnoprawnej, w której Miasto występuje i działa w sferze dominium, jako

właściciel nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że czynności z zakresu administracji publicznej, w tym

wydawanie decyzji administracyjnych, nie są oświadczeniami woli, w rozumieniu

cywilnoprawnym i nie mogą być tak traktowane. Decyzje administracyjne

wydawane są w sprawach administracyjnych, mają charakter działań

publicznoprawnych i wydawane są przez organ administracyjny jako władzę

zwierzchnią. Jeżeli organ administracji publicznej jest jednocześnie właścicielem

nieruchomości, wydawane przez niego decyzje administracyjne, zezwolenia czy

uzgodnienia dotyczące tej nieruchomości nie są oświadczeniami woli właściciela

nieruchomości i nie rodzą skutków cywilnoprawnych w zakresie praw dotyczących

nieruchomości. Nie rozdzielenie tych sfer działalności organów władzy publicznej

prowadziłoby do bezpodstawnego ograniczenia ich uprawnień jako właściciela

nieruchomości, w sytuacji, gdy organ taki byłby zobowiązany przepisami prawa

administracyjnego do wydania określonej decyzji administracyjnej dotyczącej

korzystania z tej nieruchomości w zakresie uregulowanym przepisami prawa

administracyjnego. Wydając określoną decyzję administracyjną, np. o pozwoleniu

9

na budowę, czy możliwości poprowadzenia drogi pożarowej i usytuowania na niej

koniecznych urządzeń, organ administracyjny nie decyduje w żadnym zakresie

o prawie własności nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę czy zgodą

na poprowadzenie po niej drogi pożarowej, nawet jeżeli są to nieruchomości

stanowiące jego własność. Osoba uprawniona na podstawie takiej decyzji

administracyjnej czy zezwolenia lub zatwierdzenia musi doprowadzić sama

do uzgodnienia z właścicielem nieruchomości – także, gdy jest nim organ władzy

publicznej wydający wskazaną decyzję- w drodze czynności cywilnoprawnych

zakres swojego prawa do korzystania z cudzej nieruchomości. Jak wskazał Sąd

Najwyższy w orzeczeniach z dnia 26 kwietnia 2006r. V CSK 20/06, z dnia

29 stycznia 2008 r. IV CSK 410/07 i z dnia 6 maja 2009 r. II CSK 595/08 (niepubl.),

prowadzenie inwestycji na podstawie odpowiednich zezwoleń władzy budowlanej,

nie przesądza samo przez się o tym, że przy jej realizacji nie mogło dojść

do naruszenia prawa własności, bowiem z faktu wydania decyzji administracyjnej

nie można wyprowadzić wniosku, że inwestor uzyskał zgodę właściciela na zajęcie

jego nieruchomości, podobnie jak uzyskanie pozwolenia na budowę na cudzym

gruncie jakiegoś urządzenia, nie oznacza prawa swobodnego dostępu na tę

nieruchomość w celu jego konserwacji, na co należy uzyskać zgodę właściciela.

Nie ma żadnych podstaw prawnych by inaczej traktować sytuację,

gdy właścicielem nieruchomości, co do której osoba trzecia uzyskała na podstawie

decyzji administracyjnej pewne uprawnienia, jest organ administracji publicznej

wydający taką decyzję. Ponieważ, jak wskazano wyżej, decyzja administracyjna nie

jest cywilnoprawnym oświadczeniem woli, również w takim wypadku osoba

uprawniona na podstawie decyzji administracyjnej musi uzyskać zgodę właściciela

nieruchomości na wykorzystanie jej w sposób określony w decyzji.

Dlatego wydanie przez organy gminy decyzji administracyjnej zezwalającej

na urządzenie na nieruchomości, stanowiącej własność gminy, drogi pożarowej do

budynku posadowionego na sąsiedniej nieruchomości, nie zwalnia właściciela tej

nieruchomości od uzyskania od gminy, jako właściciela gruntu, zgody na takie

wykorzystanie jej nieruchomości. Tym bardziej nie zwalnia od tego obowiązku

zatwierdzenie projektu zmiany organizacji ruchu drogowego, w którym ustalono

urządzenie na nieruchomości gminy drogi pożarowej do budynku na sąsiedniej

10

nieruchomości, gdyż w świetle art. 10 ust.7 i ust.10a ustawy z dnia 20 czerwca

1997 r. prawo o ruchu drogowym (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r., poz. 1137, ze zm.)

w zw. z § 2 ust.1 i 2 oraz § 3 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki

Morskiej z dnia 10 października 2000 r. w sprawie szczególnych warunków

zarządzania ruchem na drogach (Dz. U. Nr 90, poz. 1006), zatwierdzenie takie jest

jedynie czynnością operacyjno techniczną, a nie decyzją administracyjną (porównaj

między innymi postanowienia WSA w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2004 r.

II SA/Bd 145/04, niepubl. oraz NSA w Warszawie z dnia 21 grudnia 1987 r.

SAB/Wr 26/87, OSNA 1987/2/92, z dnia 8 marca 2012 r. I OSK 306/11 i z dnia

4 kwietnia 2012 r. OSK 608/12 niepubl.).

W konsekwencji należy uznać, że sama decyzja administracyjna, zezwolenie

czy zatwierdzenie w trybie administracyjnym sposobu korzystania z nieruchomości

będącej własnością gminy, nie stanowi cywilnoprawnej zgody jej właściciela na

takie korzystanie z nieruchomości i nie rodzi skutecznego względem właściciela

uprawnienia do władania nieruchomością, w rozumieniu art. 222 k.c.

Nie jest więc uzasadnione stanowisko Sądu Apelacyjnego, iż strona

pozwana była uprawniona do korzystania ze spornej nieruchomości w taki sposób,

w jaki z niej korzystała, co prowadziło do oddalenia powództwa w całości.

Również rozważania Sądu drugiej instancji odnoszące się do roszczenia

o zasądzenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości nie są trafne

i uzasadniają kasacyjny zarzut naruszenia art. 225 w zw. z art. 230 k.c. Nie ulega

wątpliwości, że strona pozwana zajmując i korzystając z przedmiotowej

nieruchomości w wskazanym wyżej zakresie była jej posiadaczem zależnym w złej

wierze, co, zgodnie z art. 230 k.c., uzasadnia zastosowanie art. 225 w zw. z art.

224 § 2 k.c. i umożliwia dochodzenie przez stronę powodową wynagrodzenia

za korzystanie z nieruchomości i to niezależnie od zgłoszenia roszczeń

przewidzianych w art. 222 k.c. (porównaj między innymi uchwałę Sądu

Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r. III CZP 29/05, OSNC 2006/4/64 oraz

wyroki z dnia 24 lutego 2006 r. II CSK 139/05 i z dnia 25 listopada 2008 r. II CSK

346/08, niepubl.). Także w sytuacji gdy posiadacz wykorzystuje nieruchomość

w zakresie zbliżonym do służebności, istnieje podstawa do żądania wynagrodzenia

11

za tego rodzaju bezumowne korzystanie z gruntu ( porównaj między innymi wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2009 r. II CSK 137/09, niepubl.).

Wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego roszczenie to jest niezależne

od tego, czy właściciel poniósł jakąś stratę nie korzystając z nieruchomości

w pełnym zakresie ani od tego, czy posiadacz efektywnie z niej korzystał i czy

odniósł z tego jakąś korzyść. Nie jest też trafna ocena tego Sądu, iż w sytuacji jaka

istnieje na przedmiotowej nieruchomości nie ma podstaw do żądania zawarcia

umowy dzierżawy, gdyż umożliwiałoby to stronie pozwanej ogrodzenie terenu

i pozbawienie także pieszych prawa korzystania z niego, co byłoby sprzeczne

z przeznaczeniem gruntu. Jest oczywiste, że zakres korzystania z przedmiotu

dzierżawy powinien być określony w umowie dzierżawy, która może i powinna

wykluczać takie korzystanie z terenu przez dzierżawcę, które jest sprzeczne

z przeznaczeniem nieruchomości.

Z tych przyczyn błędne jest także stanowisko Sądu Apelacyjnego, iż nie

powstaje w ogóle roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

z przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie da się określić jego wysokości skoro nie

ma podstaw do zawierania umowy dzierżawy na taki grunt i pobierania czynszu

dzierżawnego. Sąd powołał się w tym przedmiocie na opinię biegłego, jednak biegły

stanowiska takiego nie wyraził, gdyż stwierdził jedynie, że nie ma wolnego rynku

stawek dzierżawnych w tego typu przypadkach. Niezależnie od tego trzeba też

stwierdzić, że biegły nie jest uprawniony do wydawania opinii co do tego, czy

można ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z gruntu, gdyż jest to ocena

prawna, należąca wyłącznie do kompetencji Sądu.

Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy, przewidziane w art. 224 § 2 k.c.

wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno odpowiadać

kwocie, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie

opierało się na prawie. Powinno zatem obejmować wszystko to, co uzyskałby

właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania

na podstawie innego stosunku prawnego (porównaj między innymi uchwałę składu

siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, OSNCP

1984/12/208 oraz uchwały z dnia 7 stycznia 1998 r. III CZP 62/97, OSNC 1998/6/91

i z dnia 13 marca 2008 r. III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53). Podstawą ustalenia

12

wynagrodzenia w rozpoznawanej sprawie mogły być zatem przyjęte przez Sąd

pierwszej instancji stawki urzędowe czynszu.

Trafnie wreszcie skarżący zarzucił naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 328

§ 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w wyniku pominięcia w uzasadnieniu zaskarżonego

wyroku znacznej części materiału dowodowego zgromadzonego przez Sąd

pierwszej instancji (wypisy z ewidencji gruntów i budynków dotyczące

przedmiotowej nieruchomości oraz zeznania świadków, opisujących sposób

korzystania przez pozwaną z nieruchomości powoda) i nie wskazania czy odmówił

tym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, czy też pominął je z innych

przyczyn. Zgodnie z art. 382 k.p.c. Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie

materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu

apelacyjnym i jako sąd merytorycznie rozpoznający sprawę od początku powinien

odnieść się do całego materiału zebranego w sprawie w obu instancjach. Jedynie

wówczas, gdy przyjmuje wszystkie ustalenia Sądu pierwszej instancji za własne nie

musi powtarzać oceny dowodów. Jednakże gdy czyni własne ustalenia i wydaje

wyrok reformatoryjny, obowiązany jest w uzasadnieniu odnieść się także do

wszystkich dowodów przeprowadzonych przez Sąd pierwszej instancji i wskazać,

czy i dlaczego je pominął lub odmówił im wiarygodności i mocy dowodowej, w

przeciwnym przypadku niemożliwa jest kontrola kasacyjna wyroku Sądu drugiej

instancji (porównaj między innymi orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 10

listopada 1998 r. III CKN 792/98, OSNC 1999/4/83, z dnia 11 stycznia 2008 r. V

CSK 240/07 i z dnia 18 czerwca 2010 r. V CSK 422/09, niepubl.).

Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

k.p.c.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w

zw. z art. 39821

k.p.c.).

es