XI GC 65/24

Sygn. akt XI GC 65/24

UZASADNIENIE

Sprawę rozpoznano w postępowaniu uproszczonym

W dniu 24 października 2023 roku (...) Spółdzielnia (...) w X. wniosła przeciwko D. B. o zapłatę kwoty 13.162,61 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwot: 339,33 zł o dnia 19 lipca 2023 r. do dnia zapłaty, 470,44 zł od dnia 18 sierpnia 2023 roku do dnia zapłaty, 54,21 zł od dnia 26 lipca 2023 roku do dnia zapłaty, 4 366,50 zł od dnia 19 kwietnia 2023 roku do dnia zapłaty, 363,53 zł od dnia 22 marca 2023 roku do dnia zapłaty, 3 202,10 zł od dnia 17 czerwca 2023 roku do dnia zapłaty, 4 366,50 zł od dnia 20 maja 2023 roku do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Powódka dochodzi od pozwanego zapłaty zaległego czynszu najmu lokalu użytkowego oraz należności za media i energię elektryczną, na podstawie wystawianych przez powódkę faktur VAT, z uwzględnieniem uiszczonej przez pozwanego kaucji w kwocie 4000 zł, która pomniejszyła zadłużenie pozwanego.

W dniu 6 listopada 2023 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie XI Wydział Gospodarczy wydał w niniejszej sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym uwzględnił żądnie pozwu.

Pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym zaskarżył nakaz w całości, wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. W sprzeciwie pozwany sformułował powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 4000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 1 sierpnia 2023 roku, które uznane zostało za niedopuszczalne w niniejszej sprawie gospodarczej z uwagi na treść art. 458 8§3 k.p.c.

W toku procesu strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółdzielnia (...) w X. jest właścicielem nieruchomości położnej w X. przy (...).

W dniu 22 czerwca 2018 roku powódka Gminna Spółdzielnia (...) w X. (jako wynajmujący) i pozwany D. B. (jako najemca) zawarli umowę najmu części nieruchomości zabudowanej położonej przy ul(...) w X., obejmującą działkę gruntu o powierzchni 1000 m 2, halę magazynową o powierzchni 300 m 2, pomieszczenie biurowe przyległe do ww. hali magazynowej o łącznej powierzchni użytkowej 53 m 2 , na potrzeby prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej.

Pozwany przed zawarciem umowy i przed przystąpieniem do negocjacji cenowych warunków wynajmu oglądał obiekt, który z uwagi na długi okres nieużytkowania wymagał czyszczenia, remontu, montażu ogrzewania, naprawy (wymiany) okien, uzupełnienia oszklenia niektórych okien, sprawdzenia i ewentualnego udrożnienia instalacji wod-kan i elektrycznej, dostosowania do wymogów BHP, naprawy podłóg itp. Po oględzinach budynku, na podstawie których pozwany miał możliwość oceny jego stanu technicznego i koniecznych prac naprawczych, pozwany pismem z dnia 11 czerwca 2018 roku zwrócił się do powódki o jak najszybsze podpisanie umowy, co pozwoli przygotowanie obiektu na potrzeby działalności pozwanego. Pozwany był zainteresowany wieloletnią umową najmu z możliwością zwiększenia najmowanej powierzchni o kolejne hale i pomieszczenia. Pozwany z uwagi na niezbędność poniesienia znacznych nakładów na konieczne remonty w piśmie tym zwrócił się również z prośbą o karencję czynszu na okres ok. 3 miesięcy oraz o uwzględnienie faktu, iż poniesione nakłady na remonty wewnątrz pomieszczeń trwale zwiększą ich atrakcyjność i utrzymają je w dobrej kondycji technicznej.

W zawartej przez strony umowie zapisano, że stan techniczny budynku i budowli jest przez Najemcę sprawdzony, znany i akceptowany (§ 1 ust. 2).

W § 4 ust. 2 umowy przewidziano, że najemca ma prawo dokonywania w przedmiocie najmu ze środków własnych nakładów inwestycyjnych związanych z adaptacją, modernizacją, ulepszaniem itp. wyłącznie po uprzednim pisemnym uzgodnieniu z wynajmującym zakresu tych nakładów. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej umowy, najemca nie ma obowiązku usunięcia poczynionych nakładów inwestycyjnych, dokonanych na podstawie pisemnego uzgodnienia z wynajmującym. Zgodnie z ust. 3 Najemca zobowiązany jest do wykonania w trakcie umowy koniecznych napraw i remontów przedmiotu najmu, m.in. wynajętych pomieszczeń magazynowych, elewacji budynku, w którym znajdują się pomieszczenia magazynowe, pokrycia dachu budynku w celu zachowania substancji przedmiotu najmu w stanie takim, w jakim znajdował się w chwili jego przejęcia w posiadanie przez najemcę zgodnie z protokołem zdawczo - odbiorczym. Ponadto Najemca zobowiązał się na własny koszt do zachowania porządku na przedmiocie najmu i wokół niego, w tym do odśnieżania.

W § 5 ust. 1 i ust. 2 umowy strony uzgodniły, że z tytułu najmu nieruchomości opisanej w §1. ust. 1 niniejszej umowy, najemca będzie płacić ryczałtowy czynsz miesięczny netto w wysokości 3 200 zł powiększony o podatek VAT, zgodnie ze stawką obwiązującą w dacie wystawienia faktury VAT. Wynajmujący będzie uprawniony do naliczenia pierwszego czynszu najmu, począwszy od daty 1 września 2018 r. Zgodnie z ust. 3 czynsz najmu, o którym mowa w ust. 1 nie obejmuje kosztów bezpośrednio związanych z funkcjonowaniem przedmiotu najmu, to jest: zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, wywozu odpadów. Ustalono, że czynsz będzie płacony co miesiąc z góry, do 15 dnia miesiąca kalendarzowego za który jest naliczany, a płatność następować będzie na rachunek bankowy wskazany na wystawionych przez Wynajmującego fakturach VAT. Zapisano, że kwota, która nie zostanie zapłacona w terminie płatności, będzie powiększona o odsetki ustawowe, zgodnie ze stosownymi przepisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ust. 8 począwszy od 2019 roku czynsz będzie waloryzowany o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen za poprzedni rok ogłoszony przez Prezesa GUS.

W § 5 ust. 10 umowy zapisano, że najemca zapłaci wynajmującemu kaucję gwarancyjną w wysokości 4000 zł w terminie 7 dni od zawarcia umowy, a zwrot kaucji nastąpi po zakończeniu umowy i całkowitym rozliczeniu się z wynajmującym.

Umowa wchodziła w życie z dniem 22 czerwca 2018 roku i została zawarta na czas określony 5 lat do 22 czerwca 2023 roku z możliwością przedłużenia (§ 7 umowy).

W § 9 zapisano, że po zakończeniu najmu najemca powinien po uzgodnieniu z wynajmującym na własny koszt usunąć wszelkie i wszystkie zmiany, przeróbki i instalacje oraz przywrócić nieruchomość do jej stanu pierwotnego, za wyjątkiem usuwania usterek, zabrudzeń i śladów normalnego używania przedmiotu najmu oraz usunąć wszystkie znaki i reklamy.

Pozwany po podpisaniu umowy i przekazaniu przedmiotu najmu na protokole wydania zaznaczył, że stan obiektu jest mu znany. Pozwany przed przystąpieniem do użytkowania przedmiotu najmu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej dokonał napraw instalacji wodno – kanalizacyjnej, instalacji elektrycznej. Pozwany w toku trwania umowy miał świadomość, że nakłady czyni na własny koszt i ryzyko, ale opierając się na zaufaniu do prezesa powodowej spółdzielni czynił je, licząc na przedłużenie umowy na dalszy okres, a nawet na możliwość sprzedaży mu obiektu. W lokalu pierwotnie był stary piec węglowy. Pozwany miał świadomość, że także zainstalowanie systemu grzewczego w postaci pieca gazowego, rur i grzejników było na jego koszt. Pozwany nie występował przy ich montażu o zwrot poniesionych nakładów, licząc na przedłużenie umowy. Pozwany składał oferty zakupu najmowanego terenu i nieruchomości, ale powódka informowała, że nieruchomość nie jest na sprzedaż, lecz na wynajem. Pod koniec trwania umowy najmu pojawił się konflikt stron na tle rozliczenia nakładów pozwanego oraz wysokości nowej stawki czynszu najmu, w razie przedłużenia umowy z pozwanym. Pozwany nie wyrażał zgody na podwyższenie czynszu najmu przez powódkę z uwagi na poniesione przez pozwanego nakłady na przedmiot najmu. Zdaniem prezesa powódki karencja w czynszu na początku trwania umowy miała być formą refundacji poniesionych przez pozwanego nakładów. Trzy miesiące przed zakończeniem umowy pozwany przestał opłacać wystawione przez powódkę faktury. Tłumaczył to poniesionymi kosztami. Wnioskując o przedłużenie najmu na okres 10 lat, pozwany dowiedział się, że najem nie zostanie mu przedłużony.

Pozwany zwracał się do powódki o zwrot poniesionych nakładów na przedmiot najmu. Powódka odmówiła, tłumacząc, że zgodnie z umową nie zwraca żadnych kosztów i nakładów. Wobec tego pozwany chciał zdemontować zainstalowany w toku najmu piec i kocioł c.o., instalacje wod-kan, elektryczne i gazowe, na co zgody nie wyraziła powódka, informując, że nakłady te są rozliczone porozumienie o okresie wolnym z czynszu, a w przypadku bezprawnego demontażu zostaną powiadomione organy ścigania.

Powódka wystawiała na pozwanego następujące faktury z tytułu czynszu najmu i opłat za media, zaliczając wpłaconą przez pozwanego kaucję w kwocie 4000 zł na poczet zaległych opłat z tytułu czynszu i innych opłat. I tak:

- w dniu 7 marca 2023 r. powódka wystawiła na pozwanego fakturę VAT nr (...) na kwotę 4 366,50 zł z której do zapłaty pozostała kwota 363,53 zł, za najem – powódka uwzględniła niedopłatę wynikającą z potrącenia kaucji, gdzie terminem płatności był dzień 21.03.2023 r.;

- w dniu 4 kwietnia 2023 r. powódka wystawiła na pozwanego fakturę VAT nr (...) na kwotę 4366,50 zł za najem z terminem płatności 18.04.2023 r.,

- w dniu 5 maja 2023 r. powódka wystawiła na pozwanego fakturę VAT nr (...) na kwotę 4366,50 zł za najem, gdzie terminem płatności był dzień 19.05.2023 r.

- w dniu 2 czerwca 2023 r. powódka wystawiła na pozwanego fakturę VAT nr (...) na kwotę 3202,10 zł za najem, gdzie terminem płatności był dzień 16.06.2023 r.,

- w dniu 4 lipca 2023 r. powódka wystawiła na pozwanego fakturę VAT nr (...) na kwotę 339,33 zł za energię elektryczną, gdzie terminem płatności był dzień 18.07.2023 r..

- w dniu 11 lipca 2023 r. powódka wystawiła na pozwanego fakturę VAT (...) na kwotę 54,21 zł za media, gdzie terminem płatności był dzień 25.07.2023 r.,

- w dniu 3 sierpnia 2023 r. powódka wystawiła na pozwanego fakturę VAT nr (...) na kwotę 470,44 zł za energię elektryczną, gdzie terminem płatności był dzień 17.08.2023 r.;

Dowód:

- umowa najmu k.21-22v, 80-83,

- protokół przekazania przedmiotu najmu k.84,

- faktury k.23-29,

- specyfikacja sald k.30

- kosztorys powykonawczy k. 158-170,

- notatka służbowa k.171,

- zeznania świadka K. B. (1) k.121-121v, 130-132,

- zeznania za powódkę P. U. k.172-174,

- zeznania pozwanego k.179-182.

Po zakończeniu umowy pozwany dostarczył powódce kosztorys poniesionych nakładów na przedmiot najmu opiewający na kwotę 117 726,79 zł brutto.

W dniu 21 czerwca 2023 r. pozwany wystawił na powódkę notę księgową (...) na kwotę 117 726,79 zł z tytułu dostosowania obiektu przy (...) w X., którą następnie przedstawił powódce do kompensaty oświadczając, że kompensuje ją z należnością w kwocie 16 298,63 zł z tytułu zaległości czynszowych.

Powódka w piśmie z dnia 28 lipca 2023 r. poinformowała pozwanego, że nie uznaje kompensaty ani noty obciążeniowej (...) i wezwała pozwanego do uregulowania zaległych opłat z tytułu umowy najmu.

Wezwaniem do zapłaty z dnia 18 sierpnia 2023 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 12 692,17 zł z tytułu wystawionych opisanych wyżej faktur Vat. W dalszej korespondencji odmówiła zapłaty kwoty 101 428,16 zł z tytułu noty.

Pozwany zdał przedmiot najmu, który zajął nowy najemca. Czynsz nowego najemcy jest wyższy. Najmuje on pomieszczenie socjalne.

Dowód:

- kosztorys powykonawczy k. 47-59, 158-170,

- notatka służbowa k.171,

- protokoły zdawczo-odbiorcze z 2023 r. k.63,64,65, 66,

- pismo powoda z dnia 25.04.2023 r. k.78-79,

- pismo powoda z dnia 8.05.2023 r. k.76-77,

- pismo powódki z dnia 9.05.2023 r. k.75,

- pismo pozwanego z dnia 19.05.2023 r. k.74,

- pismo powódki z dnia 23.05.2023 r. k.73,

- nota księgowa (...) k.67,

- oświadczenie o kompensacie k.68,

- potwierdzenie salda k.69,

- pismo pozwanego z dnia 30.06.2023 r. k.70,

- pismo pozwanego z dnia 20.06.2023 r. k.72,

- pismo pozwanego z dnia 29.06.2023 r. k.71,

- pismo powódki z dnia 28.07.2023 r. z potwierdzeniem nadania k.31,

- wezwanie k.32 z wydrukiem z książki nadawczej k.32v,

- pismo pozwanego z dnia 28.08.2023 r. k. 62,

- wezwanie do zapłaty wystawione przez pozwanego z dnia 27.09.2023 r. k.61,

- pismo powódki z dnia 6.10.2023 r. k.60,

- zeznania świadka K. B. (1) k.121-121v, 130-132,

- zeznania za powódkę P. U. k.172-174,

- zeznania pozwanego k.179-182.

Sąd dokonał ustaleń w oparciu o częściowo niesporne twierdzenia stron, nadto o dowody z dokumentów. Autentyczność dokumentów nie była kwestionowana, strony wyprowadzały z nich natomiast częściowo odmienne wnioski. Sąd zasadniczo uznał za wiarygodne zeznania świadka K. B. (1) i obu stron procesu, które obrazują dotychczasową współpracę stron, okoliczności towarzyszące zawarciu umowy, czym innym jest natomiast ocenia, jakie fakty zostały tymi dowodami wykazane, w szczególności w zakresie forsowanej przez pozwanego interpretacji ekonomicznego skutku zawartej umowy stron. Dla porządku wskazać należy, że dowód z zawnioskowanego przez pozwanego świadka Z. R. został przez sąd pominięty na rozprawie dnia 18 czerwca 2026 roku, wobec nieuiszczenia zaliczki na poczet stawiennictwa świadka, zważywszy, że w jej miejsce sąd przesłuchał świadka K. B. (1).

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w całości.

Powódka dochodzi od pozwanego zapłaty zaległego czynszu najmu lokalu użytkowego położonego w X. przy ul(...) oraz opłat i innych należności na podstawie wystawianych przez powódkę w okresie od marca do sierpnia 2023 r.

Podstawą dochodzonego roszczenia była zawarta między stronami umowa najmu oraz przepis art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym (art. 669 § 1 k.c.).

Z kolei zgodnie z treścią umowy z dnia 22 czerwca 2018 roku przedmiotem najmu była część nieruchomości zabudowanej położonej przy (...) w X., na którą składa się działka gruntowa, hala magazynowa, pomieszczenie biurowe przyległe do ww. hali magazynowej Pozwany wykorzystywać miał lokal na prowadzenie działalności usługowej i miał płacić ryczałtowy czynsz miesięczny netto w wysokości 3 200 zł powiększony o podatek VAT, zgodnie ze stawką obwiązującą w dacie wystawienia faktury VAT co miesiąc z góry, do 15 dnia miesiąca kalendarzowego za który jest naliczany, a płatność następować będzie na rachunek bankowy wskazany na wystawionych przez Wynajmującego fakturach VAT. Począwszy od 2019 roku czynsz był waloryzowany o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen za poprzedni rok ogłoszony przez Prezesa GUS. Czynsz najmu nie obejmował kosztów bezpośrednio związanych z funkcjonowaniem przedmiotu najmu, to jest zużycia energii elektrycznej, wody i ścieków, wywozu odpadów, które pozwany miał płacić osobno.

Pozwany zarówno przed procesem, jak i w toku procesu nie kwestionował wysokości, ani zasadności dochodzonego niniejszym pozwem czynszu najmu obiektu przy ul. (...) w X. oraz opłat dodatkowych, objętych spornymi fakturami. Co istotne, dochodzona pozwem kwota uwzględniła wpłaconą przez pozwanego kaucję w kwocie 4000 zł, którą powódka po zakończeniu umowy najmu zatrzymała, zaliczając ja na poczet nieopłaconego czynszu i opłat, co pomniejszyło jego zadłużenie. Zgodnie z poczynionymi ustaleniami, pozwany odmawiał zapłaty zadłużenia z tego tytułu i przedstawił do potrącenia z należnością powódki należność z tytułu dostosowania dzierżawionego obiektu (nota księgowa nr (...) na kwotę 117 726,79 zł).

Pozwany sprzeciwiając się żądaniu pozwu, również zgłosił zarzut potrącenia z żądaniem powoda kwoty równej żądaniu powoda, a mieszczącą się w należnościach, jakie to powódka powinna rozliczyć z pozwanym z tytułu nakładów, a których wysokość wynosi 117 726,79 zł wg wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę na zlecenie pozwanego. Podał, że jest to wartość brutto nakładów i ulepszeń poczynionych przez pozwanego na przedmiocie najmu należącym do powódki, za zgodą powódki i według umowy stron podlegających prawu pozwanego do ich zdemontowania i zabrania. Pozwany potwierdził, że strony zawarły umowę dzierżawy, podał że umowa wygasła przez upływ czasu, pozwany bowiem wobec zamiaru powoda co do drastycznego zwiększenia wysokości czynszu zmuszony został do zrezygnowania z zabiegania o przedłużenie umowy. Podniósł, że dokonał na przedmiot najmu istotnych nakładów i ulepszeń i próbował negocjować stawkę podwyższanego przez powoda czynszu - jednakże powód nie zgodził się na jakiekolwiek korekty co do podwyżki, co doprowadziło do zakończenia umowy.

Powódka w odpowiedzi na sprzeciw i w toku dalszego procesu zakwestionowała istnienie wierzytelności przedstawionej do potrącenia, zarówno co do zasady jak i wysokości. Podała, że nakłady poniesione przez pozwanego na przedmiot najmu nie były inwestycyjne, a zmierzały jedynie do dostosowania do bieżących potrzeb najemcy.

Osią sporu okazał się więc zarzut pozwanego o wygaśnięciu zobowiązania wskutek dokonanego potrącenia i konieczna jest ocena jego dopuszczalności, czy wierzytelność powódki uległa umorzeniu na skutek dokonanego przez pozwanego potrącenia. Wprawdzie w sprzeciwie pozwany zgłasza do potrącenia z żądaniem powoda „kwotę równą żądaniu powoda”, niemniej jednak nie można stracić z pola widzenia, że w tym zakresie pozwany powołuje się na dostarczoną powódce i przedstawioną do potracenia notę księgową nr (...) na kwotę 117 726,79 zł z tytułu poczynionych nakładów na przedmiot najmu, objętych oświadczeniem z dnia 21 czerwca 2023 r. o kompensacie. Jednocześnie pozwany w toku korespondencji przedprocesowej każdorazowo potwierdzał, że nie kwestionuje należności powódki z tytułu czynszu i opłat. W ocenie sądu zgłoszony w sprzeciwie zarzut potrącenia stanowi próbę obejścia w niniejszej sprawie gospodarczej prowadzonej w postępowaniu uproszczonym treści art. 505 4 § 2 k.p.c., zgodnie z którym zarzut potrącenia jest dopuszczalny, jeżeli roszczenie nadaje się do rozpoznania w postępowaniu uproszczonym. Kwota 117 726,79 zł objęta oświadczeniem pozwanego o potrąceniu nie tylko znacznie przekracza wartość dwudziestu tysięcy złotych, do jakiej rozpoznaje się sprawy w postępowaniu uproszczonym (art. 505 1 § 1 k.p.c.), ale również właściwość sądu rejonowego (vide art. 17 pkt 4 k.p.c.). Wobec czego w ocenie sądu procesowy zarzut potrącenia z żądaniem powoda „kwoty równej żądaniu powoda” stanowić może być rozpatrywany jako nadużycie tego prawa (art. 4 1 k.p.c.).

Niemniej jednak podejmując próbę oceny zgłoszonego do potrącenia roszczenia należy wyjść od tego, że jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.04.2000 r., wydanym w sprawie III CKN 720/98 "zarzut potrącenia jest formą dochodzenia roszczenia zrównaną w skutkach z powództwem. Podlega zatem wymaganiom stawianym wobec pozwu co do określenia żądania, przytoczenia okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz wskazania dowodów. W szczególności zgłaszający zarzut potrącenia w procesie ma obowiązek określić swoją wierzytelność, wykazać jej istnienie i w kategoryczny sposób wyrazić wolę potrącenia w celu wzajemnego umorzenia skonkretyzowanych wierzytelności (art. 499 w związku z art. 498 § 2 k.c.)."

Pozwany chcąc wykazać istnienie swojego roszczenia, przedstawił kosztorys powykonawczy wykonany przez kosztorysanta w osobie Z. R., obrazujący poniesione przez niego nakłady służące dostosowaniu najmowanego obiektu do prowadzonej działalności gospodarczej. Powódka zakwestionowała wartość dokonanych nakładów, objętych kosztorysem, podnosząc, że dowodowo zostały one przez pozwanego niewykazane. Sąd przychyla się do stanowiska powódki, że w takiej sytuacji wymagana jest wiedza specjalna, przy czym sąd pominął dowód z zeznań świadka Z. R., która była autorką kosztorysu, natomiast pozwany nie zawnioskował o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, a to na nim spoczywał ciężar dowodu w zakresie zgłoszonego zarzutu potrącenia (art. 6 k.c.).

Oceniając przy tym treść umowy najmu, którą powódka przedłożyła wraz z pozwem, jej cel i zgodny zamiar stron (art. 65 k.c.) wskazać należy, że pozwany potwierdził w niej w § 1 pkt 2, że stan techniczny budynków i budowli jest przez niego sprawdzony i jest mu znany.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r., sygn. akt III CSK 42/13 wskazał, iż „w literaturze i w orzecznictwie wyróżnia się trzy rodzaje nakładów: konieczne, użytkowe i zbytkowe. Przez nakłady koniecznie rozumie się nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Nakładami użytecznymi są zaś nakłady dokonane w celu ulepszenia rzeczy. Nakłady zbytkowe służą natomiast nadaniu rzeczy cech odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb estetycznych. Warto dodać, że Kodeks cywilny wyróżnia jedynie nakłady konieczne i inne nakłady (art. 226). Podział drugiej kategorii nakładów na użyteczne i zbytkowe jest podziałem przyjętym w piśmiennictwie i w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, nie publ.) Reasumując, rozróżnienie między nakładami koniecznymi, a innymi nakładami polega na tym, że pierwsze z nich zostały poniesione na utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują natomiast wszelkiego rodzaju ulepszenia rzeczy zwiększające jej wartość”.

W kontekście umowy najmu wskazać należy na art. 676 k.c. Zgodnie z nim jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Przepis ten jednak ma charakter dyspozytywny, a zatem kwestia rozliczeń nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu może być rozstrzygnięta w umowie najmu lub odrębnym porozumieniu zawartym między wynajmującym i najemcą. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z takimi nakładami pozostawiony jest zatem w ramach swobody zawierania umów woli stron, które mogą samodzielnie go uregulować, odmiennie niż przewiduje to art. 676 k.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11 kwietnia 2017 r. , sygn. akt I ACa (...)16).

W § 4 ust. 2 i 3 umowy najmu stron procesu zostały przy tym uregulowane kwestie nakładów na przedmiot najmu. Z jednej strony najemca miał prawo dokonywania w przedmiocie najmu ze środków własnych nakładów inwestycyjnych związanych z adaptacją, modernizacją, ulepszaniem itp. wyłącznie po uprzednim pisemnym uzgodnieniu z wynajmującym zakresu tych nakładów. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, najemca nie miał obowiązku usunięcia poczynionych nakładów inwestycyjnych, dokonanych na podstawie pisemnego uzgodnienia z wynajmującym (ust. 2). Z drugiej zaś strony najemca zobowiązany był do wykonania w trakcie umowy koniecznych napraw i remontów przedmiotu najmu, m.in. wynajętych pomieszczeń magazynowych, elewacji budynku, w którym znajdują się pomieszczenia magazynowe, pokrycia dachu budynku w celu zachowania substancji przedmiotu najmu w stanie takim, w jakim znajdował się w chwili jego przejęcia w posiadanie przez najemcę zgodnie z protokołem zdawczo – odbiorczym (ust. 3).

Z powyższych postanowień umowy wynikało zatem z jednej strony uprawnienie najemcy do poczynienia ze środków własnych nakładów inwestycyjnych w przedmiocie najmu, na podstawie pisemnego uzgodnienia z wynajmującym, których najemca nie miał obowiązku usunięcia po zakończeniu najmu (ust. 2). Z drugiej strony najemca zobowiązany był do wykonania w trakcie umowy koniecznych napraw i remontów przedmiotu najmu (ust. 3).

W toku procesu pozwany prawo do zwrotu nakładów uzasadniał treścią § 9 umowy, zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca powinien po uzgodnieniu z wynajmującym na własny koszt usunąć wszelkie i wszystkie zmiany, przeróbki i instalacje (…). Zwraca uwagę, że wskazane postanowienie umowy przez posłużenie się wyrazem „powinien” kreuje obowiązek najemcy do usunięcia wszelkich i wszystkich zmian, przeróbek i instalacji, a nie prawo najemcy do usunięcia nakładów. Tymczasem powodowa spółdzielnia nie wyraziła zgody na usunięcie zamontowanego przez pozwanego instalacji, jak również zwrotu ich wartości, powołując się na wynikającą z umowy najmu karencję w zapłacie czynszu, która zdaniem powódki miała refundować poczynione nakłady. Zwraca uwagę, że w piśmie pozwanego skierowanym do spółdzielni przed zawarciem umowy najmu (k. 20-20v akt sprawy) pozwany miał świadomość szerokiego zakresu prac remontowych, z uwagi na taki, a nie inny stan obiektu. To właśnie niezbędnością poniesienia znacznych nakładów na konieczne remonty oraz faktem, iż poniesione nakłady na remonty wewnątrz pomieszczeń na trwałe zwiększą ich atrakcyjność i utrzymają je w dobrej kondycji technicznej, pozwany uzasadniał wniosek o karencję czynszu na okres ok. 3 miesięcy. Kwestie te stanowić miały i stanowiły element negocjacji cenowych.

Znalazło to odzwierciedlenie w treści umowy najmu, bowiem w zamian za dostosowanie obiektu do własnych potrzeb i dokonania niezbędnych remontów na samym początku najmu pozwany nie uiszczał czynszu, który powódka zaczęła pobierać od 1 września 2018 roku (§ 5 ust. 2). W trakcie trwania najmu pozwany dokonywał kolejnych ulepszeń, między innymi montując piec gazowy. W toku składanych zeznań zarówno sam pozwany, jak i syn pozwanego K. B. (2) przyznali, że od samego początku pozwany miał świadomość, że nakłady czyni na własny koszt i ryzyko, że powódka nie będzie zwracać mu ewentualnych nakładów, mimo to pozwany liczył, że może w przyszłości uda się pozwanemu odkupić od powódki najmowaną nieruchomość. W ocenie sądu również miesięczny czynsz najmu wynoszący 3 200 zł netto nie był wygórowany, mając na uwadze, że przedmiot najmu na potrzeby prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej był rozległy i obejmował działkę gruntu o powierzchni 1000 m 2, halę magazynową o powierzchni 300 m 2, pomieszczenie biurowe przyległe do ww. hali magazynowej o łącznej powierzchni użytkowej 53 m 2 . W ocenie sądu pozwany w ramach negocjacji cenowych i w toku trwania najmu mógł kalkulować, czy poczynione nakłady niejako zamortyzują się, skoro pozwany płacił niewygórowany czynsz i pozwany powinien brać to pod uwagę, czyniąc kolejne ulepszenia.

W momencie rozwiązania umowy najmu pojawił się spór, czy pozwany może zdemontować m.in. piec gazowy – w momencie gdy powódka nie zgodziła się, pozwany przestał opłać ostatnie faktury za najem i dodatkowe opłaty. Jednak zarówno w treści umowy jak i w świadomości zarówno pozwanego jak i jego syna było, że uczynione nakłady pozwany czyni na własny koszt i ryzyko. Tak więc w zaistniałej sytuacji procesowej, pozwany nie wykazał tak co do zasady, jak i wysokości zgłoszonych do potrącenia nakładów na przedmiot najmu.

Reasumując Sąd w pkt I sentencji zasądził dochodzone roszczenie, gdyż pozwany nie wykazał zgłoszonego zarzutu potrącenia.

Podstawą zasądzonych odsetek od terminów wymagalności z faktur VAT objętych pozwem stanowi art. 7 ust. 1 w zw. z art. 4 a ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych.

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach stanowi art. 98 k.p.c. Powódka wygrała proces, stąd należy się jej więc zwrot kosztów, na które składają się opłata od pozwu 750 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 3600 zł ustalone w wysokości stawki minimalnej na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za radców prawnych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł.

Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięto jak w sentencji.

SSR Kalina Gomuła

ZARZĄDZENIE

1. (...)

2. (...)

3. (...)

4. (...)

(...)