I ACa 540/24

Sygn. akt I ACa 540/24

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Edyta Buczkowska-Żuk

Protokolant:sekretarz sądowy Jagoda Zajkowska

po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2024 r. w Szczecinie na rozprawie

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy al. (...) w S.

o zobowiązanie ewentualnie o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 29 grudnia 2023 r. sygn. akt I C 669/23

I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1. w punkcie drugim zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy al. (...) w S. na rzecz powoda E. K. kwotę 28 156 (dwadzieścia osiem tysięcy sto pięćdziesiąt sześć) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 marca 2017 r., a powództwo ewentualne w pozostałej części oddala;

2. w punkcie trzecim ustala, że koszty procesu w 94% ponosi powód, a pozwana ponosi je w 6%, przy czym ich szczegółowe wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu w sądzie pierwszej instancji;

II. oddala apelację w pozostałej części;

III. ustala, że powód ponosi koszty postępowania apelacyjnego w 94%, a pozwana ponosi je w 6%, przy czym ich szczegółowe wyliczenie pozostawia referendarzowi sądowemu w sądzie pierwszej instancji.

Edyta Buczkowska-Żuk

Sygn. akt I ACa 540/24

Pozwem z dnia 8 lutego 2017 r. E. K. wniósł o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej właścicieli lokali przy al. (...) w S. kwoty 184.833,42 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wywiedzionego roszczenia powód podał, iż na podstawie uchwały nr (...) z dnia 6 grudnia 2004 r. dokonał adaptacji na cele mieszkaniowe części strychu nieruchomości przy al. (...) w S.. Dalej wskazał, iż na moment przystępowania do wykonywania prac remontowo - budowalnych między nim, a Wspólnotą były uzgodnione warunki sprzedaży zaadaptowanych części wspólnych. Powód wywiązał się w całości z nałożonych na niego przez pozwaną obowiązków. Wspólnota zaś nieuprawnienie odmówiła finalizacji transakcji podnosząc zarzut nieadekwatności ceny ustalonej w 2004 r. do cen aktualnych.

W zakresie uzasadnienia samej wysokości żądania E. K. podał, że na dochodzoną pozwem sumę składa się zwrot koszt wykonania prac adaptacyjnych ustalony przez profesjonalnego rzeczoznawcę, koszt prac, które są konieczne do przywrócenia stanu poprzedniego lokalu nr (...) przy al. (...) w S. oraz zwrot ceny uiszczonej Wspólnocie za wyodrębnienie lokalu.

W odpowiedzi na pozew, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali przy al. (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa w całości (k. 219-221). Pozwana zakwestionowała zakres prac wykonanych przez powoda w celu adaptacji strychu oraz ich wartość. Do tego, z ostrożności procesowej, podniesiono zarzut przedawnienia roszczenia wskazując, że od momentu wydatkowania przez powoda na przedmiot wspólny upłynęło 11 lat. Ustosunkowując się merytorycznie do treści pozwu pozwana wskazała, iż strony łączyła umowa quo ad usum, co przesądził już Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sprawie I ACa 965/16. Dalej z powyższej okoliczności pozwana wywodziła brak obowiązku zwrotu nakładów koniecznych poczynionych przez współwłaściciela, który jako jedyny korzystał z przedmiotu nakładów. W kontekście nakładów strona pozwana podniosła nadto zarzut, że nie podniosły one wartości nieruchomości, a nadto w skutek upływu czasu uległy zamortyzowaniu.

Oceniając roszczenie powoda w realiach odpowiedzialności odszkodowawczej Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, iż E. K. nie wykazał istnienia przesłanek tego rodzaju odpowiedzialności. Podkreśliła jednocześnie, że podtrzymuje wole sprzedaży części strychu na rzecz powoda z zastrzeżeniem zastosowania cen rynkowych. Zastosowanie aktualnych cen obowiązujących w obrocie nieruchomościami wynika z obowiązku prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną w trybie art. 26 ustawy o własności lokali.

W końcu podniesiono argument, że powód miał na przestrzeni lat instrumenty prawne i faktyczne do tego, aby sfinalizować transakcję, a opóźnienie w realizacji uchwały nr (...) z 6 grudnia 2004 r. obciąża jedynie E. K.. Podkreślono w tym zakresie, że powód przez wiele lat był członkiem zarządu pozwanej.

W kwestii wystąpienia szkody zanegowano istnienie tej przesłanki w rozstrzyganym stanie faktycznym podkreślając, że możliwość wyłącznego korzystania z części poddasza przez powoda jest wręcz korzyścią tego członka Wspólnoty osiąganą kosztem pozostałych.

W kolejnym piśmie procesowym powód dokonał modyfikacji powództwa w ten sposób, że wniósł o wezwanie do udziału w sprawie Gminę Miasto S., a dalej o zobowiązanie Wspólnoty Mieszkaniowej właścicieli lokali przy al. (...) w S. oraz Gminy Miasto S. do złożenia oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności nowego lokalu (...) w miejsce dotychczasowego, a następnie sprzedaży przedmiotowego lokalu na rzecz powoda za cenę 23.922 zł w zakresie prawa własności powierzchni budynku i 14.803 zł za udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (k. 263, 269, 281).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ustosunkowując się do nowej treści żądania w całości potrzymała stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew (k. 305-306).

W kolejnym piśmie procesowym powód cofnął wniosek o zawezwanie do udziału w sprawie Gminy Miasto S. wobec wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności (k. 398).

Dalej wykonując zobowiązanie Sądu pełnomocnik E. K. sprecyzował podstawę prawną wywiedzionego powództwa jako roszczenie z art. 390 § 2 k.c.

Po wydaniu w sprawie opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości E. K. rozszerzył powództwo o zapłatę w ten sposób, że w miejsce dotychczasowej kwoty 184.833,42 zł zażądał zasądzenia 476.322,33 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Pismem z dnia 22 listopada 2021 r. powód uporządkowując stanowisko zajęte w sprawie wskazał, iż domaga się w niniejszym procesie od pozwanej Wspólnoty złożenia oświadczenia woli o treści wskazanej w tym piśmie. Jednocześnie powód wywiódł roszczenie ewentualne na wypadek nieuwzględnienia roszczenia w kształcie jak wyżej, wniesiono o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 476.322,33 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi w następujący sposób:

- od kwoty 184.833,42 zł od dnia 8 lutego 2017 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 291.488,91 zł od dnia następującego po dniu doręczenia pozwanej odpisu pisma strony powodowej z dnia 20 listopada 2020 r. do dnia zapłaty.

Strona pozwana w ostatnim piśmie procesowym podtrzymała wniosek o oddalenie powództwa w całości (zarówno głównego jak i ewentualnego) powołując się na zarzut przedawnienia oraz nieistnienia podstawy prawnej do zasądzenia roszczenia o zapłatę.

Dnia 21 marca 2022 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie wydał wyrok, w którym zobowiązał pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy al. (...) w S. do złożenia oświadczenia woli przenoszącego własność powierzchni strychowej (nie stanowiącej odrębnej nieruchomości lokalowej) położonej w S. przy Alei (...) o powierzchni użytkowej 80,52 m ( 2), połączonej trwale z lokalem mieszkalnym nr (...) o powierzchni użytkowej 27,16 m ( 2) dla którego Sąd Rejonowy Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) na E. K., za cenę 300 zł za 1 m ( 2) powierzchni użytkowej, ustalając, że cena ta została w całości zapłacona (k. 733).

Na powyższe orzeczenie apelację wniosła strona pozwana, szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko. Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu przed Sądem I instancji według norm przepisanych, a także zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu za postępowanie apelacyjne, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód, w odpowiedzi na apelacji pozwanej (k. 765-767), wniósł o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2022 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Szczecinie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej (k. 772). Sąd Apelacyjny polecił Sądowi pierwszej instancji, by przy ponownym rozpoznaniu sprawy w pierwszej kolejności rozważył i uargumentował swoje stanowisko w zakresie całego żądania głównego, zaś w przypadku jego nieuwzględnienia, Sąd Okręgowy obowiązany był rozważyć dochodzone przez powoda żądanie ewentualnie.

W piśmie procesowym z dnia 18 maja 2023 r. powód wskazał, iż podtrzymuje dotychczasowe stanowisko w sprawie (k. 798).

Strona pozwana w piśmie z 7 czerwca 2023 r. również podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie wskazując m. in. na fakt przesądzenia przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie braku podstaw do uwzględnienia roszczenia głównego. Dalej w zakresie żądania zapłaty przywołano wcześniej prezentowaną argumentację dotycząca braku podstawy prawnej żądania ewentualnego (k. 800).

Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2023 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo główne o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli (pkt I.); oddalił powództwo ewentualne o zapłatę (pkt II.); ustalił, że koszty postępowania ponosi w całości powód, przy czym ich szczegółowe wyliczenie pozostawił referendarzowi sądowemu (pkt III.).

Wydanie wyroku Sąd Okręgowy poprzedził ustaleniami faktycznymi, z których wynikało, że właściciele wszystkich lokali znajdujących się pod adresem (...) w S. tworzą wspólnotę mieszkaniową o nazwie - Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali przy (...) w S.. E. K. od 2002 r. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w S., dla którego Sąd prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Wcześniej od 1998 r. użytkował lokal jako najemca. Lokal ten ma powierzchnię 27,16 m2 i składa się z jednego pokoju. Z prawem własności lokalu (...) wiąże się udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych nieruchomości w wysokości 12/1.000. W lokalu tym powód zamieszkiwał wspólnie z żoną oraz dzieckiem. Z uwagi na mały metraż w stosunku do liczby lokatorów E. K. w 2004 r. rozpoczął starania o uzyskanie pozwolenia na rozbudowę lokalu o powierzchnię sąsiednią, stanowiąca część wspólną budynku.

Na zebraniu w dniu 6 grudnia 2004 r. Wspólnota Mieszkaniowa właścicieli lokali przy ul.(...) w S. podjęła uchwałę nr (...) w przedmiocie wyrażenia E. K. zgody na adaptację na lokal mieszkalny części strychu o powierzchni ok. 90 m ( 2). W uchwale tej ustalono, że ekwiwalentem przekazania części wspólnych powodowi (ustanowienie odrębnej własności zaadaptowanej części i jej sprzedaż na rzecz powoda) będą: wykonana na koszt E. K. instalacja domofonowa oraz zapłata ceny w wysokości 300 zł za 1 m ( 2) powierzchni użytkowej lokalu. Do wykonania uchwały nr (...) Wspólnota upoważniła zarząd, w tym do zawarcia umowy sprzedaży nowopowstałego lokalu powodowi.

Cena za m 2 powierzchni strychowej przyjęta w uchwale nr (...) była w ówczesnym czasie ceną adekwatną do warunków panujących na rynku nieruchomości wtórnych. Wartość stawki za 1m 2 została wskazana przez ówczesnego zarządcę nieruchomości i przyjęta w drodze głosowania przez obecnych na zebraniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Na dzień podejmowania uchwały ogólna wartość sumaryczna części nieruchomości wspólnej (strychu) zajętej pod adaptację w stanie niezabudowanym wynosiła 24.000 zł (298,06 zł za m 2).

Na czas wykonywania prac adaptacyjnych Wspólnota nieodpłatnie użyczyła E. K. część strychu z zastrzeżeniem, iż termin wykonywania tego uprawnienia nie może przekroczyć 2,5 roku.

Od 6 czerwca 2007 r. zastrzeżono dla Wspólnoty uprawnienie do naliczania odszkodowania za odpowiadającego odsetkom ustawowym za 1 m 2 adaptowanej powierzchni strychu.

Dnia 6 czerwca 2005 r. doszło do formalnego przekazania części wspólnej - części strychu o pow. 90 m 2 E. K. na cele budowlane.

W momencie przekazywania terenu inwestycji strony ustaliły datę zakończenia trwania prac na 30 czerwca 2007 r. tj. jak w uchwalę nr (...).

Następnie powód przystąpił do realizacji inwestycji. Pracę adaptacyjne na strychu nieruchomości przy ul. (...) w S. były prowadzone w oparciu o projekt budowlany wykonany przez pracownię projektową (...). Kosz sporządzenia tego projektu wyniósł 10.000 zł i został pokryty w całości przez inwestora prac - powoda. Zarządca pozwanej Wspólnoty zaopiniował pozytywnie przedłożoną dokumentację techniczną planowanych prac. Projekt biura (...) otrzymał także akceptację Urzędu Miejskiego w S.. Decyzja zezwalająca na wykonywanie robót budowlanych na została wydana dnia 30 maja 2005 r. Nad wykonywaniem prac pieczę sprawował zaś kierownik budowy J. M.. Wynagrodzenie dla nadzorcy wyniosło 4.000 zł.

Dnia 7 września 2005 r. pozwana podjęła uchwałę nr (...), zmieniającą treść uchwały nr (...) z dnia 6 grudnia 2004, w ten sposób, że sprecyzowano, że nie wyraża się zgody na adaptację, ale na przebudowę i rozbudowę lokalu mieszkalnego nr (...) poprzez adaptację części strychu. Zmiana ta wynikała z warunków technicznych inwestycji. Prace adaptacyjne części strychu objęły wznoszenie ścian działowych, wykonanie nowych podłóg, obsadzenie nowych okien, wykonanie nowej instalacji elektrycznej, wykonanie od podstaw instalacji gazowej.

Powód inwestycję te finansował ze środków własnych oraz kredytu indeksowanego do CHF.

Na koszt powoda została wykonana w pozwanej Wspólnocie instalacja domofonowa, objęła ona swoim działaniem front oraz obie oficyny.

W październiku 2006 r. E. K. zgłosił Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowalnego zakończenie prac adaptacyjnych na części strychu w nieruchomości przy ul. (...) w S.. W tym samym czasie powód zgłosił zakończenie prac również zarządcy nieruchomości przy ul. (...) w S..

Po zakończeniu prac do lokalu (...) przy ul. (...) w S. w wyniku adaptacji części strychu dodano trzy pokoje o pow. 19,64 m ( 2), 29,26 m ( 2) oraz 14,67 m ( 2), garderobę (5,18 m ( 2)) oraz korytarz (10,86 m ( 2)). Dotychczasowe mieszkanie (kawalerka) zostało przekształcone na kuchnię oraz dwie łazienki.

Dnia 30 października 2006 r. odbył się protokolarny odbiór adaptacji strychu na mieszkanie przez pozwaną. Zarząd Wspólnoty odebrał roboty budowlane bez zastrzeżeń.

Następnego dnia powód wniósł o dokonanie sprzedaży zaadaptowanej części wspólnej. Dalej ponowił swój wniosek dnia 15.10.2007 r., 02.01.2008 r. i 20.01.2008 r.

W tym czasie właściciel mieszkania sąsiadującego bezpośrednio z mieszkaniem powoda - B. D. - również dokonał adaptacji części strychu. B. D. w 2006 r. sprzedano zaadaptowaną część wspólną nieruchomości za cenę 350 zł za 1m 2.

W 2006 r. powód zachorował na sarkoidozę. Przebywał w szpitalu. E. K. wydatkował znaczne kwoty na leczenie, wyczerpując tym posiadane oszczędności.

Dnia 23 lipca 2009 r. E. K. dokonał z pozwaną uzgodnień w sprawie warunków sprzedaży strychu - przylegających część strychu o powierzchni 79,63 m ( 2). W dokumencie tym, podpisanym przez powoda i Zarząd Wspólnoty nieruchomości przy ul. (...) w S., potwierdzono cenę sprzedaży lokalu jak w uchwale nr (...) z 6 grudnia 2004 r. W związku z tym, że faktycznie zajęta na rozbudowę lokalu nr (...) powierzchnia strychu wyniosła 79,63 m ( 2) cenę nabycia określono na 23.922 zł.

W grudniu z kolei odbyły się rokowania powoda z Gminą Miasto S. w sprawie warunków oddania powodowi przez Gminę w użytkowanie wieczyste udziałów w nieruchomości gruntowej. Rozmowy przyniosły oczekiwany efekt. Ustalono, iż E. K. uiści na rzecz Gminy kwotę 14.803 zł tytułem zapłaty za przydzielony mu udział w gruncie wysokości 322/1.000.

Dnia 9 lutego 2010 r. powodowi wydano zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego nr (...) przy (...)w S. w kształcie jak po adaptacji części strychu (pow. użytkowa łączna 103 m ( 2)). Wartość zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej (strychu) bez uwzględnienia powierzchni lokalu (...) (kawalerki) na ten moment wynosiła 303.000 zł.

Następnie strony umówiły się na termin zawarcia umowy przenoszącej własność zajętych przez powoda części wspólnych. Do zawarcia umowy jednak nie doszło z uwagi na dostrzeżenie przez notariusza błędu w zakresie scalonej powierzchni lokalu (...).

W okresie od 15 października 2013 r. do 1 kwietnia 2014 r. powód uiścił na rzecz pozwanej tytułem „wykupu zaadaptowanego strychu (rozbudowa) wg. aktu notarialnego rep A nr (...)” sumę 24.156 zł.

Pismem z dnia 29 kwietnia 2014 r. powód wezwał pozwaną do udostępnienia dokumentacji niezbędnej do finalizacji procesu ustanowienia odrębnej własności zaadaptowanej części strychu. Wspólnota odpowiadająca na to wezwanie oświadczyła, iż nie jest w posiadaniu wskazanych w piśmie dokumentów, albowiem nie zostały one przekazane przez dotychczasowego zarządcę.

Powód był członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do 2014 r. W ostatnich latach aktywności E. K. w strukturach pozwanej do zarządu weszła również G. F..

E. K. i G. F. pozostają w konflikcie. G. F. zarzuca m. in. powodowie to, że jako członek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w sposób nieracjonalny gospodarował środkami wspólnymi. Nadto wywodzi, że jako członek zarządu działał w interesie własnym, a przeciwko interesowi Wspólnoty w ramach niedochodzenia zaległości w regulowaniu opłat za lokal.

Po zmianie składu zarządu pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nakładającą z tego tytułu na powoda obowiązek zapłaty czynszu najmu w wysokości 10 zł/m 2 zajętej powierzchni. E. K. zaskarżył do Sądu powyższą uchwałę. Proces toczył się 2,5 roku. Sąd I instancji wyrokując w sprawie ustalił, iż E. K. zajmował część wspólną (strych) nieruchomości w dobrej wierze, a aktualne żądanie przez Wspólnotę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jest sprzeczne z uzasadnionym interesem ekonomicznym powoda, jako członka Wspólnoty Mieszkaniowej. Do tego Sąd ocenił ustaloną przez pozwaną wartość czynszu najmu jako nadmiernie wygórowaną i dowolną. Wyrok w tym kształcie został otrzymany przez Sąd II instancji. W uzasadnieniu wyroku oddalającego apelację pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Sąd wskazał, iż strony postępowania łączyła umowa quo ad usum, która zawierała już opłatę za korzystanie z części wspólnej i nie jest możliwe jej podwyższanie/zmienianie w drodze uchwały.

W końcu, pismem z dnia 21 lutego 2015 r., Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła wolę podjęcia rozmów mających na celu dokonanie sprzedaży część zaadaptowanych strychu na rzecz inwestora prac. Strony ustaliły miejsce i termin spotkania.

Podczas spotkania, które miało miejsce dnia 30 marca 2015 r., Wspólnota ponownie wskazała, iż nie dysponuje dokumentacją techniczną niezbędną do finalizacji procesu. W odpowiedzi na tę okoliczność E. K. dnia 13 kwietnia 2015 r. przekazał pozwanej własne egzemplarze dokumentacji budowy. Następnie, na wniosek zarządcy Wspólnoty, wyznaczono spotkanie w trakcie którego dokonany oceny stanu rzeczywistego z dokumentacją techniczną. Dnia 15 maja 2015 r. odbyły się oględziny. Po tym spotkaniu E. K. po raz kolejny wezwał Wspólnotę do zawarcia umowy sprzedaży części strychu które stanowiły rozbudowę lokalu stanowiącego własność powoda. W odpowiedzi na to wezwanie, w piśmie z 15 lipca 2015 r., Wspólnota podniosła zarzut nieadekwatności ceny za którą miałoby nastąpić przeniesienie własności – 300 zł za 1 m ( 2). Dalej podkreślono, że Wspólnota podtrzymuje wolę sprzedaży zajętych przez powoda części wspólnych nieruchomości za kwotę rynkową z uwzględnieniem nakładów inwestorskich. Na okoliczność ustalenia właściwej ceny pozwana zaproponowała powołanie biegłego rzeczoznawcy.

Dnia 1 marca 2016 r. odbyło się spotkanie stron. Pozwana na tym spotkaniu podtrzymywała stanowisko, że nie wyraża zgody na sprzedaż zajętej powierzchni za cenę 300 zł za 1 m 2 . Proponowała powołanie rzeczoznawcy, którego wynagrodzenie miał uiść powód najpierw w całości, a następie zmieniono stanowisko w ten sposób, że koszty te miały się rozłożyć miedzy strony po równo. E. K. nie przystał na żądną z powyższych propozycji.

Dnia 6 kwietnia 2017 r. w pozwanej Wspólnocie podjęta została uchwała nr (...) w sprawie sprzedaży części lokalu powstałego na skutek adaptacji Panu E. K. na nieruchomości przy Al.(...) zgodnie z Uchwałą WM nr (...) z dnia 6 grudnia 2004 r.

Na dzień 25 maja 2017 r. wyznaczono termin zawarcia przedwstępnej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż.

Mimo wcześniejszego ustalenia zgodnie terminu zawarcia umowy w dniu 25 maja 2017 r. Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie stawił się do czynności.

W 2020 r. wartość części nieruchomości wspólnej (strychu) zajęta przez powoda pod adaptację w stanie niezabudowanym wzrosła do 90.000 zł tj. 1.117,73 zł za m 2.

Z kolei wartość ta przy uwzględnieniu nakładów poczynionych przez powoda, w stanie rzeczywistym przedstawiała wartość (bez uwzględnienia powierzchni lokalu (...) - kawalerki) 401.000 zł. Dodając do tego wartość powierzchni lokalu stanowiącego własność E. K., cały lokal stanowi wartość 493.000 zł.

W związku z upływem czasu zmianie uległa także wartość nakładów poczynionych przez powoda na nieruchomość wspólną w związku z przeprowadzonymi pracami adaptacyjnymi. Na dzień 23 września 2020 r. przedstawiały one już wartość 403.000 zł.

Aby zaś przywrócić stan lokalu nr (...) do stanu sprzed rozpoczęcia prac adaptacyjnych powierzchni strychowej konieczne jest wydatkowanie kwoty 20.000 zł netto.

W marcu 2023 r. ofertę kupna części wspólnych zajmowanych przez E. K. po cenach rynkowych obowiązujących w dniu sprzedaży złożył P. S..

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za niezasadne.

Roszczenie główne pozwu, którym Sąd był zobowiązany zająć się w pierwszej kolejności, obejmowało żądanie wydania wyroku zastępującego oświadczenie woli pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej o wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego (...) położonego w S., przy al. (...) w nowym kształcie (o powierzchni użytkowej 103,74 m ( 2)) a następnie jego sprzedaży na rzecz powoda za cenę 23.922,00 zł. Powyższe żądanie E. K. wywodził z okoliczności bezspornej jaką był fakt podjęcia przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową uchwały nr (...) z dnia 6 grudnia 2004 r. Sąd odwołał się do brzmienia ww. uchwały, w której określono, że adaptacji ma podlegać część strychu o powierzchni około 90 m ( 2). W rzeczywistości powód przyłączył do lokalu nr (...) c stanowiącego jego wyłączną własność 79,63 m ( 2) czyli ponad 10 m ( 2) mniej niż planowano przed przystąpieniem do prac. Kolejno Sąd zauważył, że w uchwale wskazano, iż ekwiwalentem przekazania części wspólnych powodowi (ustanowienie odrębnej własności zaadaptowanej części i jej sprzedaż na rzecz powoda) będą wykonana na koszt E. K. instalacja domofonowa oraz zapłata ceny w wysokości 300 zł za 1 m ( 2) powierzchni użytkowej lokalu. Kluczowe jest tu stwierdzenie „ustanowienie odrębnej własności zaadaptowanej części”. Z powyższego Sąd wywodził, że na dzień podejmowania uchwały strony nie wiedziały dokładnie jaki fragment powierzchni strychowej powód ostatecznie przejmie na własność. Na dzień 6 grudnia 2004 r. trwały dopiero negocjacje treści przyszłej umowy sprzedaży. W praktyce po wykonaniu prac przez E. K. Wspólnota miała zdecydować, czy akceptuje stan rzeczywisty czy wnosi zastrzeżenia, co do wielkości zagospodarowanej przez jednego lokatora powierzchni wspólnej. Co oznacza, że w teorii Wspólnota która wyraziła zgodę na przejęcie 90 m ( 2) za cenę po 300 zł czyli liczyła na przychód 27.000 zł mogła nie zaakceptować sprzedaży 79,63 m ( 2) uznając że nie jest zainteresowana kwotą 23.889 zł. Takie rozwiązanie strony niniejszego procesu przyjęły i mieści się ono w ustawowej zasadzie swobody umów. Finalnie Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 30 grudnia 2022 r., że uchwała nr (...) nie może być traktowana jako umowa przestępna, albowiem nie zawiera wszystkich przedmiotowo istotne elementy treści czynności prawnej, przywołując treść art. 389 k.c. Do elementów przedmiotowo istotnych (essentialia negoti) tej umowy na podstawie art. 535 § 1 k.c. należy zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia na druga stronę, czyli kupującego, własności rzeczy oraz jej wydania, któremu towarzyszy zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny, tj. oznaczonej sumy pieniężnej i przyporządkowany funkcjonalnie świadczeniu sprzedawcy obowiązek odebrania rzeczy przez kupującego. Przepisem szczególnym do ogólnej regulacji umowy sprzedaży jest art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (Dz.U. z 2018 r. poz. 716, dalej o.w.l.), który określa istotne postanowienia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu.

W rozstrzyganym stanie faktycznym nie można mówić o precyzyjnym oznaczeniu przedmiotu sprzedaży, albowiem w uchwale z grudnia 2004 r. wskazano, że będzie to około 90 m ( 2), a ostatecznie E. K. wyraża wolę nabycia 79,63 m ( 2) powierzchni wspólnej budynku Wspólnoty. Do tego w uchwale nr (...) kwestia udziałów w nieruchomości wspólnej oraz gruncie opisane w § 3 aktu sprowadza się jedynie do wyrażenia zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu bez określenia jak powyższa zmiana będzie wyglądać tj. jaka będzie wartość udziałów E. K. w części wspólnej budynku przy al. (...) w S. po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych.

Przeciwko twierdzeniu, że uchwała nr (...) powinna być rozumiana jako umowa przedwstępna sprzedaży części strychu na rzecz E. K. przemawiają zdaniem Sądu nadto kolejne działania stron. Dnia 23 lipca 2009 r. powód i Zarząd Wspólnoty zawarły porozumienie wedle którego ustalono warunki sprzedaży lokalu (rozbudowanej części) za cenę 300 zł za m ( 2) (k. 144). Gdyby uznać, że uchwała nr (...) stanowiła umowę przedwstępną sprzedaży lokalu po przebudowie (rozbudowie) to w miejsce protokołu uzgodnień strony powinny zawrzeć umowę przyrzeczoną.

Kolejno Sąd przywołał okoliczność, że Sąd Apelacyjny w Szczecinie rozpoznając apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie dotyczącego żądania Wspólnoty Mieszkaniowej zapłaty przez E. K. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części wspólnej (strychu) ustalił, że strony łączyła umowa quo ad usum o cechach umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania nie zaś umowy przedwstępnej sprzedaży.

W końcu Sąd w całości przychylił się do stanowiska Sądu Apelacyjnego, że w przypadku podmiotu jakim jest Wspólnota Mieszkaniowa do skutecznego złożenia oświadczenia, choćby o zobowiązaniu do przeniesienia własności części nieruchomości w przyszłości, niezbędne jest wykonanie procesu dwuetapowego. Zgodnie z art. 21 u.w.l. zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z kolei art. 22 u.w.l. mówi, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W świetle regulacji art. 22 ust. 3 u.w.l. Sąd stwierdził, że sprzedaż części wspólnej nieruchomości niewątpliwe stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Wobec tego do ewentualnego zwarcia umowy przedwstępnej sprzedaży pozwana powinna najpierw podjąć uchwałę o treści jak w uchwale nr (...) z dnia 6 grudnia 2004 r. (wyrażenie zgody na sprzedaży i udzielenie pełnomocnictwa zarządowi) a dalej sam Zarząd powinien złożyć oświadczenie o zobowiązaniu się Wspólnoty Mieszkaniowej do ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego po przeprowadzeniu inwestycji z prawem do udziału w nieruchomości gruntowej a następnie sprzedaży tego składnika majątkowego na rzecz E. K. za cenę 300 zł za 1 m 2. W rozstrzyganym stanie faktycznym zabrakło drugiej niezbędnej aktywności pozwanej

Podsumowując, Sąd po zapoznaniu się z treścią uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego kierującego sprawę do ponownego rozpoznania, po wtórnej analizie zebranego materiału dowodowego doszedł do wniosku, że strony niniejszego procesu nigdy nie zawarły umowy przedwstępnej ustanawiającej odrębną własność lokalu.

Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej mimo, że zawarta w formie aktu notarialnego, nie zastępuje oświadczenia woli reprezentanta – Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Powód korzysta z części wspólnej nieruchomości przy al. (...) w S. w postaci 79,63 m ( 2) powierzchni strychowej przylegającej bezpośrednio do lokalu nr (...) na zasadzie umowy quo ad usum. Współwłaściciel w ramach posiadania quoad usum jest nadal posiadaczem samoistnym całości rzeczy oraz posiadaczem zależnym wydzielonej mu umownie części. Dokonanie podziału quoad usum oznacza wewnętrzne „zorganizowanie” sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Nie następuje natomiast żadna zmiana w stosunkach własnościowych. W związku z tym należało przyjąć, że E. K. wykonuje prawa i obowiązki posiadacza zależnego od dnia 6 czerwca 2007 r. do chwili obecnej. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraża wolę przeniesienia na E. K. prawa własności powyższego fragmentu strychu. Strony nie doszły jednak do dnia wyrokowania do porozumienia co do warunków sprzedaży, w szczególności nie ustaliły zgodnej ceny zakupu. Sąd Okręgowy wydając wyrok w niniejszej sprawie dnia 21 marca 2022 r. skupił uwagę na zgodnym zamiarze stron istniejącym w 2004 r., co do wyzbycia się przez Wspólnotę Mieszkaniową fragmentu część wspólnych nieruchomości na rzecz E. K.. Po dogłębnej analizie materiału dowodowego zebranego w sprawie oraz uwzględniając treść orzeczenia sądu II instancji Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że w rozstrzyganym stanie faktycznym ujawnione błędy formalne nie pozwalają obecnie na nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli o treści stanowiska jakie prezentowała ona w 2004 r. W skutek znacznego upływu czasu (19 lat) stanowisko pozwanej uległo dezaktualizacji. Jest to dla powoda niekorzystne jednak nie dokładając należytej staranności do tego, aby w możliwie najszybszym czasie zrealizować przedsięwzięcie rozpoczęte uchwałą nr (...) z dnia 6 grudnia 2004 r., przyjął na siebie ryzyko zmiany sytuacji faktycznej i prawnej.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę jeszcze na sposób formułowania żądań przez powoda. Ostatecznie powód wniósł o zobowiązanie pozwanej Wspólnoty do finalizacji jego zdaniem uchwały z dnia 6 grudnia 2004 r. poprzez złożenie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności nowego lokalu (...) w miejsce dotychczasowego, a następnie sprzedaży przedmiotowego lokalu na rzecz powoda za cenę 23.922 zł w zakresie prawa własności powierzchni budynku i 14.803 zł za udział w użytkowaniu wieczystym gruntu (k. 263, 269, 281). Jako podstawę prawną powód wskazał art. 390 § 2 k.c. Sąd oczywiście nie jest związany oznaczoną przez stronę oceną prawną i może dokonać kwalifikacji własnej niemiej jednak jest związany treścią żądania. Zarówno z brzmienia przepisu podanego przez powoda jak i uzasadnienia stanowiska w sprawie wynika, że E. K. swoje roszczenie główne (w kształcie aktualnym po modyfikacji z dnia 19 marca 2018 r.) wywodzi żądanie z faktu zawarcia przez strony umowy przedwstępnej. Dotyczy to zarówno roszczenia o zobowiązanie do złożenia oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności jak i sprzedaży przedmiotowego lokalu na rzecz powoda za cenę 23.922 zł w zakresie prawa własności powierzchni budynku i 14.803 zł za udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Wobec ustalenia nieistnienia umowy przedwstępnej Sąd w całości oddalił roszczenie główne oparte na art. 64 k.c. w związku z art. 390 § 2 k.c. o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

Następnie Sąd przystąpił do oceny zasadności roszczenia ewentualnego. Powód nie wskazywał dokładnie podstawy prawnej tego żądania, wywodził jedynie, że na wskazaną sumę składa się: 24.156,00 zł odpowiadającej kwocie uiszczonej przez powoda na rzecz pozwanej tytułem zapłaty za wyodrębnienie lokalu, 4.000,00 zł odpowiadającej kwocie uiszczonej przez powoda z tytułu wykonania instalacji domofonowej, 10.000,00 zł odpowiadającej kwocie uiszczonej przez powoda z tytułu wykonania projektu architektoniczno-budowlanego oraz inwentaryzacji przedwykonawczej i powykonawczej wykonanych prac, 5.000,00 zł odpowiadającej kwocie uiszczonej przez powoda z tytułu nadzoru budowlanego nad budową i rozbudową adaptacji strychu, 403.000,00 zł odpowiadającej kwocie uiszczonej przez powoda na wykonanie prac budowlanych adaptujących strych do potrzeb lokalu mieszkalnego, 30.166,33 zł odpowiadającej kwocie niezbędnej do przywrócenia kawalerki (pismo k. 596). Powyższe żądania można zakwalifikować jako roszczenie o zwrot nakładów czynionych na cudzą rzeczy bądź jako roszczenie o charakterze odszkodowawczym.

Ze względu na odmienność zarówno stosunków stanowiących podstawę roszczenia o zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań, wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia: rzeczowego czy obligacyjnego muszą być zawodne i dlatego powinno być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa cywilnego, z których wynika. Sąd Okręgowy wskazał, że w sprawie o zwrot nakładów zawsze zatem należy na wstępie ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy k.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224-226 k.c. ani art. 405 k.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym. Natomiast jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224- 226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c.

W rozpoznawanej sprawie E. K. łączyła z pozwaną umowa quo ad usum. Z podziału rzeczy wspólnej do korzystania wynika nie tylko podział dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi nieruchomości do posiadania między współwłaścicielami, ale taka sama zasada obowiązuje w odniesieniu do rozdziału wydatków i nakładów, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną do używania. Współwłaściciel dokonujący nakładów i wydatków koniecznych na rzecz, z której w danym układzie stosunków faktycznych pomiędzy współwłaścicielami inny współwłaściciel nie korzysta, nie może od tego ostatniego żądać zwrotu tych nakładów i wydatków (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79 stanowiąca rozwinięcie stanowiska zajętego w przedmiocie podziału nieruchomości quoad usum w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r. III CO 33/62 (OSNCP 1964/2/22)).

Sąd wskazał, iż sprzeciwia się na chwilę obecną twierdzeniu jakoby pozwana wzbogaciła się bezpodstawnie kosztem powoda. Fakt, że części strychu została wyremontowana i pełni obecnie funkcję mieszkalną ma istotne znaczenie jedynie dla powoda, który wspólnie z żoną korzysta z tych części wspólnych. Pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie mają dostępu do tej części budynku i nie czerpią z prac wykonanych przez E. K. żadnych korzyści. Na chwilę wyrokowania nie można jednoznacznie stwierdzić, że po odłączeniu części wspólnej od lokalu powoda będzie on przejawiał zwiększoną wartość względem prezentowanej w 2004 r. Istnieje bowiem ryzyko, że pracę remontowe wykonane na koszt E. K. nie zmienią wartości pomieszczeń strychu albowiem przez rozłączenie powierzchni wyremontowanych 79 m ( 2) strychu od lokalu (...) utracą one swoją funkcjonalność. W tym miejscu Sąd zaznaczył, że części wspólne zostały przez powoda zaadaptowane na trzy pokoje, garderobę oraz korytarz. W zajętych 79 m ( 2) części strychu nie ma pomieszczeń socjalnych jak kuchnia i łazienka. Po odłączeniu od lokalu (...) nie będą stanowiły więc odrębnego mieszkania, które pozwana otrzyma do swobodnej dyspozycji. W dodatku wejście do tej części odbywa się aktualnie przez lokal powoda. Powyższe prowadzi do wniosku, że nie ma znaku równości pomiędzy kosztem wykonanej przez E. K. inwestycji a wzrostem wartości części wspólnych budynku przy ul. (...) w S.. Wobec powyższego roszczenie o zwrot jakiejkolwiek kwoty tytułem bezpodstawnego wzbogacenia pozwanej na dzień wydawania wyroku ocenić należy jako co najmniej przedwczesne, bądź oceniając merytorycznie – niewykazane.

W końcu Sąd na kanwie zaoferowanego przez stronę powodową materiału dowodowego nie znalazł podstaw do uwzględnienia roszczenia o zapłatę w oparciu o ogólne przepisy dotyczące naprawienia szkody. W tym zakresie Sąd podzielił stanowisko pozwanej, że powód nie wykazał, ani przesłanki winy, ani szkody formując roszczenie ewentualne. Ponownie przy ocenie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej kluczową rolę odgrywa fakt nieprzekazania do chwili wyrokowania spornych część wspólnych do swobodnego zarządu pozwanej. Dopóki powód pozostaje jedyną osobą korzystająca z części nieruchomości, na którą nakłady poczynił dopóty nie można mówić o tym, że ponosi on szkodę w związku z przeprowadzoną inwestycją budowlaną. E. K. obecnie lokal nr (...) położony w budynku przy al. (...) w S., w stanie powiększonej powierzchni tj. do 105 m ( 2) wynajmuje, za opłatą, osobie trzeciej. Wynajmujący zainteresowany jest nadto zakupem najmowanego lokalu. Powód zarówno ustalając cenę najmu lokalu nr (...) jak i cenę sprzedaży wskazaną w umowie przedwstępnej uwzględnia powierzchnię powiększoną lokalu. Do chwili wyrokowania wydatki w kwocie 476.322,33 zł stanowiącej wartość roszczenia ewentualnego mają więc swój ekwiwalent w postaci prawa powoda do wyłącznego dysponowania częścią wspólną w wymiarze 79,63 m ( 2) i używania ich jako dodatkowe trzy pokoje, garderobę i korzystasz wchodzące w skład lokalu nr (...) i oddane wraz z nim w najem okazjonalny.

Ponadto w ustalonym stanie faktycznym Sąd nie dopatrzył się takich działań pozwanej które mógłby zostać ocenione jako zawinione działanie prowadzące do powstania szkody. Pozwana po wydaniu uchwały r (...) pozostawała z powodem we kontakcie i współpracy przy jej wykonywaniu. Dnia 7 września 2005 r. podjęła uchwałę nr (...), zmieniającą treść uchwały nr (...) z dnia 6 grudnia 2004, w celu dostosowania jej brzemienia do warunków technicznych inwestycji; dnia 30 października 2006 r. dokonała odbioru adaptacji strychu bez zastrzeżeń; uczestniczyła w protokole uzgodnień z dnia 23 lipca 2009 r. gdzie powtórzyła stanowisko jak w uchwale z 6 grudnia 2004 r; stawiła się na termin zawarcia umowy przenoszącej własność zajętych przez powoda części wspólnych, który odbył się w 2010 r. Chwilowy problem z podejmowaniem działań pozwana Wspólnota miała w 2014 r. gdy odmówiła finalizacji procesu ustanowienia odrębnej własności zaadaptowanej części strychu powołując się na braki w dokumentach. W tym czasie trwała zmiana składu Zarządu pozwanej. Znamienne przy tym jest to, że do 2014 r. powód wchodził w skład organu wykonawczego Wspólnoty Mieszkaniowej, a więc wywodząc, że pozwana dopuściła się zawinionego zachowania implikującego szkodę de facto wywodzi, że brak należytej staranności własnego działania, jako członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy al. (...) w S.. Po zmianie składu osobowego Zarządu faktycznie pozwana konsekwentnie odmawiała finalizacji transakcji rozpoczętej uchwałą nr (...) z dnia 6 grudnia 2004 r. Miała jednakże ku temu obiektywną podstawę tj. zmianę cen na rynku wtórnym nieruchomości w skutek upływu 11 lat od daty ustalenia ceny sprzedaży. Dokonanie w 2015 r. sprzedaży części wspólnej po cenie 300 zł za m ( 2) stanowiłoby naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a nawet wyplenienie znamion czynu zabronionego - przestępstwa niegospodarności, tj. czynu z art. 296 § 1 Kodeksu karnego. W tych okolicznościach odmowa finalizacji uchwały nr (...) po 11 latach lub więcej nie może być oceniona jako zachowanie zawinione wywołujące szkodę w majątku E. K..

Konkludując całość przytłoczonych argumentów Sąd roszczenie główne oddalił uznając, że ujawnione błędy formalne, mimo ustalonego na wcześniejszym etapie postępowania zgodnego zamiaru stron, nie pozwalają na przyjęcie, że w rozstrzyganym stanie faktycznym doszło do skutecznego zawarcia umowy przedwstępnej ustanawiającej odrębną własność lokalu bądź umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu powstałego po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych. Nadto na uwzględnienie nie zasługuje wywiedzione w wariancie ewentualnym roszczenie o zapłatę. W rozstrzyganym stanie faktycznym nie znajdują zastosowania przepisy regulujące kwestię zwrot nakładów czynionych na cudzą rzecz, ani przepisy ogólne konstytuujące obowiązek naprawienia szkody. Ewentualne zastosowanie do stosunków istniejących pomiędzy E. K., a Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy (...) w S., będą miały regulację z art. 405 k.c. Niemiej jednak na dzień wyrokowania wywodzenie roszczeń z tej podstawy prawnej jest przedwczesne z uwagi na brak wydania właścicielowi rzeczy co do której nakłady zostały poczynione.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów złożonych przez obie strony, zeznań świadków oraz powoda E. K.. Dowody z dokumentów Sąd uznał za wiarygodne. Żadna ze stron nie negowała ich warstwy słownej, ani autentyczności, a jedynie strony wywodziły odmienne skutki prawne z ich treści. Dowody te zasadniczo posłużyły do potwierdzenia w dużej mierze okoliczności niespornych, lub niepozostawiających wątpliwości Sądu co do faktów.

W ocenie Sądu opinia wydana w niniejszym procesie przez biegłego K. B. oraz wyjaśnienia tego biegłego, dotyczące wartości nakładów poczynionych przez E. K. na część wspólną nieruchomości oraz wartości lokalu powstałego po adaptacji części wspólnych i przyłączeniu ich do istniejącego już lokalu nr (...), są w pełni wiarygodne, a sporządzona przez biegłego opinia, biorąc pod uwagę poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, pozwala na uwzględnienie zawartych w opinii twierdzeń i ocen wymagających wiedzy specjalnej. Sąd oceniając ten dowód miał na uwadze argumentację i zarzuty podniesione przez pełnomocnika strony pozwanej. Sąd za chybione ocenił twierdzenie pozwanej, że opinia sporządzoną przez K. B. jest nieprecyzyjna w wielu obszarach. W ocenie Sądu wszelkie istniejące po wydaniu opinii głównej wątpliwości zostały przez biegłego wyjaśnione w pisemnej opinii uzupełniającej oraz na rozprawie w dniu 7 października 2021 r. Biegły w swoich opiniach i ustnych wyjaśnieniach przedstawił tok rozumowania, który doprowadził do wydania wniosków jak w opinii głównej. Analiza ta jest logiczna i możliwa do skontrolowania. Fakt, iż pozwana neguje sam sposób dokonania wyceny, przyjętą przez biegłego metodę nie zasługuje na uznanie Sądu. Powołany w sprawie rzeczoznawca jest wieloletnim biegłym sądowym posiadającym właściwe kompetencję zawodowe, ale i bogate doświadczenie w wydawaniu opinii jak w niniejszej procesie. Sąd nie neguje, że postulowane przez pozwaną metoda polegająca na rozliczeniu kosztorysowym w przypadku ustalenia wartości nakładów i przyjęcia do analizy wartości nowopowstałej nieruchomości transakcji podobnych z dat wykraczających poza okres dwuletni również mógłby znaleźć zastosowanie w niniejszej sprawie. Jednocześnie nie budzi wątpliwości, że przyjęta przez K. B. metoda także jest zgodna z przepisami rozporządzenia o biegłych sądowych i została w sposób kompletny uzasadniona przez biegłego podczas odpowiadania na pytania stron zadane na rozprawie w dniu 7 października 2021 r. Do tego mając na względzie wykształcenie specjalistyczne biegłego i zgromadzone doświadczenie zawodowe Sąd nie znalazł podstaw do uznania dowodów z opinii biegłego (głównej, uzupełniającej piśmiennej i uzupełniającej ustnej) za niewiarygodne.

W zakresie osobowych źródeł dowodowych Sąd wskazuje, iż w całości przyczyniły się one do ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia sporu faktów. Świadkowie E. G., R. C., D. O., P. P., P. S. to osoby sprawujące funkcje kierownicze w pozwanej Wspólnocie. Opisywali oni przebieg rozmów prowadzonych z E. K. jak w pismach złożonych przez strony. Potwierdzali fakt oddania powodowi do wyłącznego korzystania w 2006 r. około 90 m ( 2 )powierzchni wspólnej oraz, że wystąpiły opóźnienia w odbiorze tych prac. Żadna ze stron nie negowała, że w całym okresie od podjęcia uchwały nr (...) do momentu wniesienia pozwu strony pozostawały w kontakcie. Spór wynikał z odmiennej oceny przyczyn braku finalizacji przedsięwzięcia rozpoczętego w grudniu 2005 r. w szczególności winy za opieszałość w dążeniu do zawarcia umowy przenoszącej własność zaadaptowanych na cele własne przez E. K. części wspólnych nieruchomości. W tych okolicznościach zeznania świadków – czy to osób z zarządu Wspólnoty czy jej zwykłych członków nie były podważane przez strony i stanowiły uszczegółowienie ustaleń poczynionych na podstawie dowodów z dokumentów.

Zeznaniom świadka J. K. Sąd również dał wiarę w całości. Sąd miał na uwadze, iż jest to żona powoda, zamieszkująca razem z nim przez wiele lat lokal przy ul. (...) w S.. Treść zeznań złożonych przez tę osobę była jednak zgodna z dowodami z dokumentów oraz zeznaniami pozostałych świadków. W szczególności chronologia zdarzeń w zakresie terminu wykonania prac, zgłoszenia odbioru prac, ujawnienia choroby powoda, etapów dalszych negocjacji i wymiany pism była zbieżna z ustaleniami poczynionymi na podstawie dowodów z dokumentów. Wobec tego brak było podstaw do odmówienia wiarygodności zeznaniom świadka J. K..

Na tle wszystkich zeznań świadków wyróżniały się nieco zeznania świadka G. F.. Osoba ta również była członkiem zarządu pozwanej W. i uczestniczyła z jej ramienia w rozmowach z powodem dotyczących realizacji uchwały nr (...). Na podstawie pozostałego materiału dowodowego zebranego w sprawie Sąd powziął informację, iż G. F. pozostaje prywatnie w konflikcie z powodem. Jej zeznania złożone w niniejszej sprawie nie cechuje obiektywizm. Świadek jednoznacznie negatywnie ocenia wszystkie podejmowane przez E. K. działania. Wręcz z jej zeznań kreuje się wniosek, iż powód nie współpracował przy realizacji przedsięwzięcia polegającego na rozbudowie lokalu nr (...) przy (...) w S.. Z uwagi na fakt, iż twierdzeniu temu przeczą dowody z dokumentów oraz zeznań pozostałych świadków Sąd w tej części nie dał wiary zeznaniom świadka G. F. ograniczając wykorzystanie tego dowodu do okoliczności znajdujących potwierdzenie również w innych źródłach dowodowych.

W niewielkim stopniu Sąd wykorzystał przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy zeznania świadka H. G.. Jest to jeden z członków Wspólnoty Mieszkaniowej właścicieli lokali przy (...) w S.. Nie miał on jednak wiedzy, co do szczegółów transakcji objętej treścią sporu. Najistotniejszą częścią zeznań tego świadka było potwierdzenie, iż niemal na każdym razem na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej omawiany był temat wykupu zajętych przez powoda części wspólnych, co potwierdza tezę, iż w okresie od 2006 do 2017 r. strony nieprzerwalnie prowadziły negocjację i przygotowania do finalizacji transakcji i nie było momentu całkowitej bierności uzasadniającej uwzględnienie zarzutu przedawnienia.

Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu miały zeznania świadka B. D.. Jest to członek Wspólnoty, który w tym czasie co E. K. dokonał adaptacji części wspólnej (strychu) na lokal prywatny. Opis procesu przeprowadzenia sprzedaży części wspólnych B. D. pomógł ustalić jakimi motywami pozwana kierowała się podejmując uchwałę nr (...) oraz udostępniając powodowi 90 m 2 powierzchni strychu. Zeznania te zobrazowały również postawę Zarządu Wspólnoty prezentowaną co do tej kwestii na przestrzeni lat, nakreśliły tło relacji panujących pomiędzy E. K. i G. F..

Kierując się powyższym Sąd dał wiarę zeznaniom wszystkich świadków, z zastrzeżeniem, iż zeznaniom G. F. Sąd dał wiarę jedynie w części, w której znajdywały one potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zebranym w sprawie. Zeznania pozostałych świadków, w tym również żony powoda, korespondowały ze sobą nawzajem i uzupełniały o szczegóły dając pełen obraz sytuacji panującej na przestrzeni blisko 12 lat w pozwanej Wspólnocie.

Sąd za w pełni wiarygodne uznał również zeznania powoda. Treść zeznań E. K. również korespondowała z zeznaniami świadków wyżej opisanych. W zdecydowanej większości stanowiła potwierdzenie i chronologiczne ułożenie faktów ustalonych przez Sąd na podstawie dowodów z dokumentów oraz zeznań świadków. W żadnej części zeznania powoda nie stanowiły sprzeczności z ustaleniami poczynionymi na wcześniejszym etapie postępowania dowodowego. Dodatkowo pozwoliły Sądowi na ustalenie wyjątkowej okoliczności wystającej w sprawie, a mianowicie przebycia przez inwestora przedsięwzięcia w czasie wykonywania uchwały nr (...) ciężkiej choroby uniemożliwiającej samodzielne funkcjonowanie. W tych okolicznościach Sąd przyznał dowodowi z zeznań strony pełen walor wiarygodności.

Orzeczenie o kosztach procesu zapadło na podstawie art. 98 k.p.c. i 108 § 1 k.p.c.

Na powyższe orzeczenie apelację wniosła strona powodowa (k. 834-840) zarzucając orzeczeniu z dnia 29 grudnia 2023 r.:

1. Naruszenie przepisów postępowania cywilnego mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na tym, że:

1) Sąd I instancji naruszył art. 233 § 1 k. p. c. poprzez dokonanie dowolnego, a nie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego tj.:

a) pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy części okoliczności wynikających z dokumentów znajdujących się w aktach w postaci: umowy o wykonanie instalacji domofonowej, potwierdzeń wykonania przelewu na poczet kwoty wykupu (k. 148 i k. 149), czy dokumentacji projektowej, co doprowadziło do błędnego przyjęcia przez Sąd I instancji, że pozostali członkowie wspólnoty nie czerpią żadnych korzyści z prac wykonanych przez powoda, podczas gdy z powyższych dokumentów wynika odmienny wniosek, albowiem domofon, czy środki na rachunku bankowym wspólnoty służą do użytku wszystkich członków wspólnoty do dnia dzisiejszego i kwoty te zostały wprost wskazane w dokumentacji złożonej do akt sprawy,

b) dowolną ocenę zeznań powoda oraz świadka J. K., które Sąd uznał w całości za wiarygodne, a pomimo tego Sąd nie uwzględnił przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy okoliczności wynikających z ich zeznań, że powód wykonał na zaadoptowanej powierzchni nową podłogę, doprowadził instalację elektryczną i gazową oraz wymienił okna oraz część dachu, co będzie służyć do użytku wszystkich członków wspólnoty, a nie wyłącznie powoda i oczywistym jest, że nawet po „odłączeniu" kawalerki powoda zwiększają one standard, a więc i wartość powierzchni strychowej w stosunku do stanu jaki został wydany powodowi,

c) pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy części okoliczności wynikających z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy w postaci: wniosku powoda o sprzedaż zaadaptowanych części (k. 138-140), pisma powoda z 29 kwietnia 2014 r. (k. 151), protokołu przekazania dokumentacji (k. 157), wniosku powoda z 7 lipca 2015 r. (k. 160), wniosku powoda o wyznaczenie terminu zawarcia umowy (k. 469-k.473), co prowadziło do niezgodnego z zasadami logiki przyjęcia przez Sąd I instancji, iż brak jest zawinionych działań pozwanej, podczas gdy to pozwana nie stawiła się na termin zawarcia umowy przenoszącej własności, czy też bezzasadnie odmawiała przystania na uprzednio ustaloną propozycję cenową powoda w wysokości 300 zł za m 2, z uwagi na jej rzekomą nierentowność lub wskazywała że nie posiada odpowiedniej dokumentacji, którą przekazał jej powód, czy też nawet sama nie występowała w okresie choroby powoda o zawarcie takiej umowy w celu uporządkowania stanu prawnego nieruchomości wspólnej,

d) pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy części okoliczności wynikających z zeznań świadków P. P. i B. D., które Sąd uznał za w pełni za wiarygodne, z których jednoznacznie wynika, iż obecny zarząd wspólnoty nie jest zainteresowany interesem członków wspólnoty, co powinno mieć wpływ na ocenę winy pozwanej w braku dojścia do skutków umowy przeniesienia własności zaadaptowanej części,

e) pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy części okoliczności wynikających z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy w postaci opinii biegłego sądowego oraz uchwały członków wspólnoty z 2017 r. z której wynika, iż cena 300 zł za m 2 była ceną rynkową i członkowie wspólnoty chcieli za taką kwotę sprzedać powodowi części wspólne, podczas gdy Sąd I instancji przyjął, że taka cena stanowiłaby naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, wspólną,

f) pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy części okoliczności wynikających z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy w postaci pisma pełnomocnika powoda z dnia 20 stycznia 2020 r., co prowadziło Sąd I instancji do przyjęcia, że powód wynajmuje obecnie lokal osobie trzeciej za opłatą, podczas gdy powód nie otrzymuje żadnego czynszu najmu, a osoba trzecia uiszcza wyłącznie opłaty eksploatacyjne,

g) przyjęcie przez Sąd I instancji, że brak przekazania przez powoda spornych części do swobodnego zarządu pozwanej uniemożliwia ustalenie wysokości szkody powoda w związku z inwestycją budowlaną oraz faktu ewentualnego wzbogacenia się przez pozwaną kosztem powoda, podczas gdy na skutek adaptacji części te stanowią funkcjonalną całość z „kawalerką",

2) Sąd I instancji naruszył art. 98 § 1 k. p. c. poprzez obciążenie powoda kosztami procesu w całości, podczas gdy w niniejszej sprawie zachodzi przypadek szczególnie uzasadniony i powód nie powinien zostać w ogóle obciążony kosztami postępowaniu z uwagi na jego sytuację osobistą i materialną, a także z uwagi na fakt, iż miał prawo mieć przeświadczenie o słuszności swoich roszczeń.

2. Naruszenie prawa materialnego przez jego błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie polegające na tym, że:

1) Sąd I instancji naruszył art. 405 k. c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż pozwana nie jest bezpodstawnie wzbogacona kosztem powoda, podczas gdy pozwana otrzymała na swój rachunek bankowym, in. kwotę 24.156,00 zł tytułem wykupu, a także powód wykonał instalacje domofonową o wartości 4.000 zł na swój koszt, która służy do użytku dla wszystkich członków wspólnoty, a także wyremontował choćby część dachu,

2) Sąd I instancji naruszył art. 471 k. c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż pozwana nie ponosi winy w tym, iż nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność zaadaptowanej części na rzecz powoda, podczas gdy zawinione działania pozwanej zostaną wskazane w uzasadnieniu niniejszej apelacji,

3) Sąd I instancji naruszył art. 64 k. c. w zw. z art. 390 § 2 k. c. poprzez brak jego zastosowania w sprawie i brak uwzględnienia powództwa głównego z pozwu jest niemożliwe.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, strona powodowa wniosła o zmianę wyroku Sądu I instancji w całości poprzez uwzględnienie powództwa głównego lub ewentualnego oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego i apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych. Powód wniósł również o zwolnienie go w całości od opłaty sądowej od apelacji, albowiem nie jest on w stanie jej ponieść bez koniecznego uszczerbku dla siebie lub rodziny.

Pozwana w odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja strony powodowej okazała się trafna jedynie w niewielkim zakresie, co doprowadziło do wydania wyroku reformatoryjnego w zakresie dotyczącym zgłoszonego przez powoda roszczenia ewentualnego, natomiast w pozostałym zakresie podlegała oddaleniu jako niezasadna.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że postępowanie apelacyjne ma merytoryczny charakter i jest dalszym ciągiem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z treścią art. 378 § l k.p.c., sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Rozważając zakres kognicji sądu odwoławczego, Sąd Najwyższy stwierdził, iż sformułowanie „w granicach apelacji” wskazane w tym przepisie oznacza, iż sąd drugiej instancji między innymi rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, dokonuje własnych ustaleń faktycznych, prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestaje na materiale zebranym w pierwszej instancji, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji oraz kontroluje poprawność postępowania przed sądem pierwszej instancji, pozostając związany zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne, ale biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania, orzeka co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07). Bez względu na stanowisko stron oraz zakres zarzutów, Sąd odwoławczy może, a jeżeli je dostrzeże, powinien naprawić wszystkie naruszenia prawa materialnego, niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji, pod warunkiem, że mieszczą się w granicach zaskarżenia.

Dla uporządkowania dalszego toku wywodu, na wstępie rozważań poczynionych w niniejszej sprawie przypomnieć także należy, że z art. 378 § 1 k.p.c. nie wynika konieczność osobnego omówienia w uzasadnieniu wyroku każdego argumentu podniesionego w apelacji, ale wystarczające jest odniesienie się do nich w sposób wskazujący, że zostały one przez Sąd drugiej instancji rozważone (np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 24 marca 2010 r., sygn. akt V CSK 269/09; z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt III CSK 300/11). Zgodnie z art. 327 1 § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku sporządza się w sposób zwięzły.

Sąd odwoławczy nie stwierdził naruszeń przez Sąd pierwszej instancji przepisów prawa procesowego, które skutkowałyby nieważnością postępowania. Ponadto w ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy dokonał w niniejszej sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych w zakresie istotnym dla jej rozstrzygnięcia. Ustalenia te Sąd pierwszej instancji poparł wnikliwą analizą zebranych dowodów, a ich ocena co do zasady odpowiada zasadom logiki i obejmuje wszystkie okoliczności sprawy (z jednym zastrzeżeniem, odnoszącym się do oceny poniesionych przez powoda nakładów). W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd określił dowody, na których się oparł. Ustalenia te Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne, czyniąc integralną częścią swojego stanowiska i uznając za zbędne ich ponowne przytaczanie w tym miejscu (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 83; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 sierpnia 2001 roku, V CKN 348/00, Prok.i Pr. 2002/6/40).

Celem klarowności poniższego wywodu, Sąd Apelacyjny pragnie wskazać, iż w całości popiera zarówno rozstrzygnięcie jak i argumentację Sądu Okręgowego w kontekście zgłoszonego przez powoda roszczenia głównego. Nie powielając zatem motywów leżących u podstaw tego rozstrzygnięcia, Sąd odwoławczy w tym miejscu jedynie podkreśli, że żądanie wydania wyroku zastępującego oświadczenie woli pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej o wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego (...) położonego w S., przy al. (...) w nowym kształcie (o powierzchni użytkowej 103,74 m ( 2)) a następnie jego sprzedaży na rzecz powoda za cenę 23.922,00 zł nie mogło zostać uznane już z samej przyczyny znacznego upływu czasu, przeszło 20 lat. Cena, za którą powód miałby zakupić przedmiotowy lokal stała się nieadekwatna do obecnych realiów, biorąc pod uwagę diametralną zmianę cen na rynku nieruchomości, jak i samą deprecjację pieniądza. Należy także podkreślić, że zgodnie z treścią art. 386 §6 k.p.c. ocena prawna wyrażona w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wiąże zarówno sąd, któremu sprawa została przekazana, jak i sąd drugiej instancji, przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy nastąpiła zmiana stanu prawnego lub faktycznego, albo po wydaniu wyroku sądu drugiej instancji Sąd Najwyższy w uchwale rozstrzygającej zagadnienie prawne wyraził odmienną ocenę prawną. W niniejszej sprawie nie doszło do sytuacji opisanej w zdaniu drugim powyższej normy, a więc rozpoznając obecnie apelację powoda sąd drugiej instancji był związany stanowiskiem prawnym wyrażonym przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 30 grudnia 2022 r., z którego jednoznacznie wynika, że podjętej przez pozwaną uchwały nr (...) nie można zakwalifikować jako umowy przedwstępnej.

Co jednak uszło uwadze Sądowi Okręgowemu to częściowa zasadność zgłoszonego roszczenia ewentualnego, podpartego przez powoda trafną argumentacją oraz dowodami z dokumentów. W tym zakresie błędnie Sąd Okręgowy uznał, że po stronie pozwanej nie doszło do bezpodstawnego wzbogacenia ocenianego na gruncie przepisu art. 405 k.c.

Przed przystąpieniem do omówienia podstawy materialnoprawnej dochodzonego roszczenia w kontekście poszczególnych zarzutów apelacyjnych, wskazać trzeba, że w pierwszej kolejności rozważenia wymagały poruszane przez skarżącego kwestie dotyczące poprawności ustaleń faktycznych i postępowania dowodowego. Dopiero bowiem przesądzenie poprawności procesu stosowania prawa w tej płaszczyźnie (i przyjęcia za prawidłowe ustaleń faktycznych) pozwala na ocenę zastosowania prawa materialnego.

W kontekście podniesionego przez skarżącego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., zaakcentować zaś należy, że norma wysłowiona w powyższym zarzucie formułuje zasadniczą podstawę prawną, określającą kompetencje Sądu w zakresie oceny materiału procesowego. Zgodnie z jej brzmieniem sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Wynikający z tej normy wzorzec tzw. swobodnej oceny dowodu przyznaje sądowi kompetencję, która (co do zasady) nie jest ograniczana przez normy prawne, ustalające formalną hierarchię środków dowodowych (jak jest to w przypadku systemu opartego o zasadę legalnej oceny). Sąd przyznaje zatem dowodowi walor wiarygodności i mocy dowodowej (względnie odmawia ich przyznania) w oparciu o własne przekonanie, powzięte (co do zasady) po bezpośrednim zetknięciu się ze źródłem dowodowym i po poznaniu całokształtu materiału dowodowego przedstawionego pod osąd. W nauce i orzecznictwie nie budzi wątpliwości to, że prawidłowe wykonanie tej kompetencji wymaga porównania wniosków wynikających z poszczególnych dowodów przy uwzględnieniu zasad logiki i doświadczenia życiowego. Ocena wiarygodności zatem stanowi wypadkową wniosków wyprowadzonych w efekcie bezpośredniego udziału w procesie przeprowadzania dowodu oraz w następstwie dokonywanego przy uwzględnieniu zasad logiki i doświadczenia życiowego porównywania wyników uzyskanych w następstwie przeprowadzenia poszczególnych dowodów. Zasady oceny dowodów kierunkują proces badania prawdziwości twierdzeń stron o faktach uznanych przez sąd za istotne dla rozstrzygnięcia.

W tym kontekście jurydycznym podkreśla się w judykaturze, że oparcie opisanego wyżej, sformalizowanego prawnie procesu poznawczego (jakim jest badanie faktu w postępowaniu sądowym) o zasadę swobodnej oceny oznacza przyznanie sądowi kompetencji jurysdykcyjnej, pozwalającej na wiążące przesądzenie znaczenia procesowego poszczególnych dowodów. W związku z tym przyjmuje się zgodnie, że jeżeli z poddanego pod osąd materiału dowodowego sąd wyprowadza ocenę opartą o wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to taka ocena dowodów musi być uznana za prawidłową, choćby nawet w równym stopniu, na podstawie tego samego materiału dowodowego (np. po uznaniu innych z wykluczających się dowodów za wiarygodne), dawały się wyprowadzić wnioski odmienne. Tym samym, dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest podanie i uzasadnienie przyczyn wykazujących to, że sąd nie zachował opisanego wzorca oceny. Skarżący powinien zatem wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (por. np. wyroki SN z 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00; z 12 kwietnia 2001 r., II CKN 588/99; z 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99).

Jak wyjaśniono wyżej, jako zasadnicze kryteria tej oceny wyróżnia się zgodność wniosków sądu z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz komplementarność (spójność) argumentacji polegającą na wyprowadzaniu poprawnych wniosków z całokształtu materiału procesowego. Komplementarność ta będzie naruszana w przypadku nieuzasadnionego pominięcia przez Sąd wniosków przeciwnych wynikających z części dowodów. Zatem skarżący nie może poprzestać na przedstawieniu własnej (korzystnej dla jego stanowiska procesowego oceny znaczenia i waloru procesowego poszczególnych dowodów), lecz musi wyeksponować i uzasadnić zaistnienie takich okoliczności, które świadczyć będą o sprzeczności logicznej oceny dokonanej przez sąd, jej nieprzystawania do wniosków jakie należy wyprowadzić z zasad doświadczenia życiowego, czy też wady polegającej na zaniechaniu wzięcia pod uwagę wniosków wynikających z nieocenionych przez sąd dowodów.

Powód ograniczył się w tym zakresie do zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., mającego skutkować dokonaniem błędnych ustaleń faktycznych. Nie sposób jednak pominąć, że w głównej mierze zgłoszone przez apelującego zarzuty wadliwej oceny dowodów i błędnych ustaleń faktycznych osadzają się w rzeczywistości na inkryminowaniu naruszenia prawa materialnego. Powód kwestionuje bowiem nie tyle ustalenia faktyczne dokonane w sprawie, co oceny i wnioski prawne wyciągnięte z poczynionych ustaleń, prowadzące do przyjęcia, że: pozostali członkowie wspólnoty nie czerpią żadnych korzyści z prac wykonanych przez powoda; wykonane przez powoda prace na zaadoptowanej powierzchni w postaci nowej podłogi, doprowadzenia instalacji elektrycznej i gazowej oraz wymiany okna oraz części dachu nie będą służyć do użytku wszystkich członków wspólnoty; brak jest zawinionych działań pozwanej; cena 300 zł za m 2 stanowiłaby naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Dekodując stanowisko skarżącego w tym zakresie, zauważyć trzeba, że w zasadzie nie podważa on dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych w tych aspektach, choćby poprzez wskazanie błędów w ocenie materiału procesowego, stanowiącego kanwę tych ustaleń, a wyłącznie poprzestaje na kontestowaniu uprawnienia tego Sądu do wyprowadzenia - w uwarunkowaniach przedmiotowej sprawy - wniosków opisanych w zarzutach apelacji. Tego rodzaju sposób argumentacji, kwalifikowany być winien na płaszczyźnie procesowej, jako zarzut obrazy prawa materialnego, dotyczący - ściślej rzecz ujmując - fazy jego subsumcji do ustalonego stanu faktycznego, obejmujący zagadnienia związane z kwalifikacją okoliczności faktycznych z punktu widzenia właściwych przepisów prawa materialnego. W rezultacie podnoszone przez apelującego kwestie jako niemieszczące się w tej płaszczyźnie zaskarżonego wyroku, która wiąże się z zastosowaniem przez Sąd Okręgowy art. 233 § 1 k.p.c., nie mogą uzasadniać zarzutu naruszenia tego przepisu. Nie stanowi wszak o naruszeniu omawianego przepisu dokonana przez sąd orzekający ocena prawna, stanowiąca rozważanie, czy w ustalonym stanie faktycznym znajduje zastosowanie konkretna norma prawa materialnego. Kwestie te odnoszą się do zagadnień sui generis materialnoprawnych, gdyż dotyczą czynności realizowanych przez sąd w fazie subsumcji i winny być podnoszone w ramach zarzutu naruszenia prawa materialnego, nie zaś art. 233 § 1 k.p.c. Przedstawiane przez skarżącego w tej części apelacji argumenty zostaną zatem szerzej omówione przy odnoszeniu się do kwestii poprawności zastosowania prawa materialnego.

Odnosząc się do pierwszego zarzutu powołanego w ramach naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., polegającego na pominięciu przez Sąd Okręgowy przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy części okoliczności wynikających z dokumentów znajdujących się w aktach w postaci: umowy o wykonanie instalacji domofonowej, potwierdzeń wykonania przelewu na poczet kwoty wykupu, czy dokumentacji projektowej, co doprowadziło do błędnego przyjęcia przez Sąd I instancji, że pozostali członkowie wspólnoty nie czerpią żadnych korzyści z prac wykonanych przez powoda - wskazać należy, że ww. dokumenty zostały ustalone przez Sąd I instancji w ramach ustaleń faktycznych, zatem nie można powiedzieć, że Sąd Okręgowy je pominął. Na co jednak zwraca uwagę Sąd Apelacyjny to błędnie dokonana przez Sąd I instancji ocena dowodów z dokumentów w postaci umowy o wykonanie instalacji domofonowej i potwierdzeń wykonania przelewu na poczet kwoty wykupu, w wyniku której Sąd meriti uznał, że pozostali członkowie wspólnoty nie czerpią korzyści z domofonu lub środków na rachunku bankowym wspólnoty. Kwestia ta jednakże należy do sfery oceny materialnoprawnej, do której Sąd Apelacyjny odniesie się w dalszej części uzasadnienia.

Podobnie ma się sytuacja, w której to skarżący zarzucił Sądowi I instancji dowolną ocenę zeznań powoda oraz świadka J. K., gdyż mimo uznania tych zeznań przez Sąd w całości za wiarygodne, Sąd nie uwzględnił przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy okoliczności wynikających z ich zeznań, że powód wykonał na zaadoptowanej powierzchni nową podłogę, doprowadził instalację elektryczną i gazową oraz wymienił okna oraz część dachu, co będzie służyć do użytku wszystkich członków wspólnoty, a nie wyłącznie powoda. Sąd Apelacyjny dostrzegł w uzasadnieniu Sądu Okręgowego poczynione ustalenia w zakresie prac adaptacyjnych części strychu, które - jak Sąd ustalił - objęły wznoszenie ścian działowych, wykonanie nowych podłóg, obsadzenie nowych okien, wykonanie nowej instalacji elektrycznej, wykonanie od podstaw instalacji gazowej (str. 8 uzasadnienia). Jednakże ocena użyteczności wzniesionych przez powoda prac odnosi się do zagadnień sui generis materialnoprawnych.

Słusznie jednak zauważa skarżący, iż Sąd Okręgowy pominął przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy części okoliczności wynikających z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy w postaci pisma pełnomocnika powoda z dnia 20 stycznia 2021 r. (oznaczonego jako z dnia 20 stycznia 2020 r.). W tym kontekście Sąd I instancji przyjął, że powód obecnie wynajmuje lokal osobie trzeciej za opłatą (str. 21 uzasadnienia). Lektura ww. pisma pozwala jednak przyjąć, że powód nie otrzymuje żadnego czynszu najmu, a osoba trzecia uiszcza wyłącznie opłaty eksploatacyjne. Jednakże brak powyższego ustalenia nie wpływa istotnie na wynik sprawy. Kwestią kluczową na tle wynikłego między stronami sporu jest jedynie fakt, iż to powód wciąż jest właścicielem lokalu nr (...) położonego w budynku przy al. (...) w S., co zresztą Sąd Okręgowy ustalił.

Biorąc pod uwagę nieuwzględnienie przez Sąd Okręgowy, przy pełnej aprobacie Sądu odwoławczego roszczenia głównego, bez znaczenia pozostaje powołana w zarzutach apelacyjnych okoliczność niezainteresowania przez obecny zarząd wspólnoty interesem członków wspólnoty. Zarzut ten jest wyabstrahowany i nadto ogólnikowy. Z zeznań świadków P. P. i B. D., które Sąd uznał za w pełni wiarygodne, wynika, że istniejący konflikt leży po stronie powoda i innego członka zarządu – G. F.. Nastroje panujące we wspólnocie nie mogą jednak decydować o winie bądź braku winy strony pozwanej w braku dojścia do skutku umowy przeniesienia własności zaadaptowanej części. U podstaw niewykonania umowy w postulowanym przez powoda kierunku leży splot zdarzeń, determinujących obecną sytuację. Wskazać w tym zakresie należy na działania bądź zaniechania leżące po obu stronach sporu. W toku postępowania przed Sadem Okręgowym w sprawie I C 145/17, Sąd ten zwrócił uwagę na postawę pozwanej, która z jednej strony nie przejawiała inicjatywy własnej w finalizacji uchwały (...), z drugiej zaś akceptowała postawę powoda, polegającą na zrywaniu i powracaniu do rozmów adekwatnie do stanu zdrowia E. K. oraz wskazał na niezawinioną przez żadną ze stron okoliczność wystąpienia u inwestora poważnej choroby uniemożliwiającej czasowo normalne funkcjonowanie. Powód swoim zaniechaniem przyczynił się do opóźnienia realizacji uchwały nr (...). Chronologia czynności podejmowanych przez powoda oczywiście wykazuje szerokie zaangażowanie i determinację powoda do sfinalizowania postanowień uchwały, jednakże okoliczność zachorowania przez powoda na sarkoidozę wykluczyła go na pewien okres z życia wspólnoty. Tym samym nie można winić pozwanej, że dopiero w 2014 r. powód ponownie zwrócił się do wspólnoty celem finalizacji procesu ustanowienia odrębnej własności zaadaptowanej części strychu.

Przechodząc do kwestii materialnoprawnych, Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie nieprawidłowo uznał, że roszczenia powoda dotyczące rozliczenia korzyści majątkowych uzyskanych przez pozwaną na gruncie uchwały nr (...) nie zasługiwało na uwzględnienie. Słusznie apelujący podjął, iż sytuacja ta powinna być oceniona na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu zawartych w art. 405 i następnych kodeksu cywilnego.

Tytułem uwagi natury merytorycznej, podjąć krótko należy, że instytucja bezpodstawnego wzbogacenia ma charakter posiłkowy, pomocniczy, co oznacza, że znajdzie zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy brak jest innych źródeł roszczenia mającego doprowadzić do zniwelowania skutków przesunięcia majątkowego (por. Wyrok Sądu Najwyższego z 8.03.2018 r., II CSK 299/17, LEX nr 2508551; Wyrok Sądu Najwyższego z 16.10.2020 r., V CSK 609/18, LEX nr 3093099). W tym zakresie istotą jest nie łącząca strony niniejszego sporu umowa quoad usum, a zapisy uchwały nr (...). W uchwale tej ustalono, że ekwiwalentem przekazania części wspólnych powodowi (ustanowienie odrębnej własności zaadaptowanej części i jej sprzedaż na rzecz powoda) będą wykonana na koszt E. K. instalacja domofonowa oraz zapłata ceny w wysokości 300 zł za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Rozliczenia dokonanych nakładów przez powoda nie leżą u podstaw wiążącej ich umowy quaod usum, a związane są z umownym postanowieniem ujętym w podjętej uchwale.

Zgodnie z art. 405 k.c. "kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości". Na podstawie art. 410 § 1 k.c. przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu mają w szczególności zastosowanie do nienależnego świadczenia. Definicję nienależnego świadczenia zawiera art. 410 § 2 k.c., który stanowi, że "świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia".

W doktrynie (vide np. A. Ohanowicz, w: System prawa cywilnego, t. III, cz. 1, s. 478) i orzecznictwie (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2000 r., III CKN 542/98, LexisNexis nr 402146; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2001 r., II CKN 507/2000, LexisNexis nr 352690, OSP 2002, Nr 1, poz. 3 z glosą M. Nazara oraz z glosą M. Pyziak-Szafnickiej, OSP 2002, Nr 11, poz. 140; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 786/2000, LexisNexis nr 388715; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2005 r., IV CK 91/2005, LexisNexis nr 1630367; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 sierpnia 2007 r., V CSK 152/2007, LexisNexis nr 1536113; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2009 r., II CSK 242/2009, LexisNexis nr 2300291, OSNC-ZD 2010, Nr 3, poz. 74; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2009 r., V CSK 71/2009, IC 2011, nr 5, s. 34 i 41, LexisNexis nr 2099968, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2022 r., II CSKP 274/22,) tradycyjnie przyjmuje się, że zobowiązanie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia powstaje w razie spełnienia następujących przesłanek: wzbogacenia, zubożenia, związku między wzbogaceniem i zubożeniem oraz braku podstawy prawnej wzbogacenia, choć prezentowane jest także stanowisko eliminujące zubożenie i związek między zubożeniem a wzbogaceniem jako konieczną przesłankę roszczenia z art. 405 i n. (vide P. Księżak, w: Kodeks cywilny, s. 286 i n.), choć ten ostatni pogląd nie wydaje się prawidłowy.

Sąd Apelacyjny ocenił w niniejszej sprawie, że świadczenia powoda (zapłata na rzecz pozwanej kwoty 24.156,00 zł tytułem wykupu, wykonanie przez powoda na swój koszt instalacji domofonowej o wartości 4.000 zł) stały się świadczeniami nienależnymi w rozumieniu art. 410 k.c. z chwilą odpadnięcia ich celu, jakim było brak finalizacji uchwały nr (...) (condictio causa data causa non secuta, por. Wyrok Sądu Najwyższego z 21.06.2011 r., I CSK 533/10, OSNC-ZD 2012, nr 2, poz. 42).

Najogólniej rzecz biorąc, chodzi tu o sytuacje, gdy świadczący spełnił świadczenie ze względu na prawny lub gospodarczy skutek, który miał w przyszłości zaistnieć jako cel świadczenia, albo dążąc do uzyskania innego pożądanego zachowania przyjemcy, o czym wiedział i co akceptował przyjmujący świadczenie, najpóźniej w momencie świadczenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 170, z glosami W. Dubisa, OSP 2006, z. 10, poz. 113, M. Olechowskiego, OSP 2007, z. 4, poz. 50, P. Księżaka, M. Praw. 2007, nr 10, s. 574, M. Gutowskiego, Palestra 2008, nr 1–2, s. 288, i W. Borysiaka, PS 2009, nr 3, s. 123) W wyroku z dnia 15 kwietnia 2015 r., IV CSK 456/14, Sąd Najwyższy wskazał, że do powstania obowiązku zwrotu świadczenia nienależnego z tej przyczyny dochodzi w sytuacji, w której jeden z podmiotów (zubożony) świadczy na rzecz drugiego (wzbogaconego) po to, aby wzbogacony zachował się w określony, oczekiwany przez zubożonego sposób, mimo braku prawnego obowiązku takiego postępowania odbiorcy, a wzbogacony odmawia następnie spełnienia własnego świadczenia. Przesłanka nieosiągnięcia „zamierzonego celu świadczenia” jest zatem spełniona wtedy, gdy celem tego świadczenia było otrzymanie przez dającego świadczenia ekwiwalentnego, do którego spełnienia odbiorca nie był prawnie zobowiązany; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2016 r., V CSK 581/15, LEX nr 2107108, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2002 r., IV CKN 581/00, OSNC 2002, nr 11, poz. 135), a cel ten nie został osiągnięty (powołany wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2016 r., III CNP 18/15, zgodnie z którym: „Kondykcja ta zachodzi wówczas, gdy w chwili dokonania świadczenia nie istniała podstawa prawna tego świadczenia, jednak miała ona zrealizować się w przyszłości. Powstanie podstawy prawnej ma wynikać z osiągnięcia zamierzonego celu świadczenia. Celem tym może być dowolny stan faktyczny uzgodniony albo przynajmniej znany obu stronom”).

Dla zastosowania więc omawianej kondykcji istotne jest to, że zarówno świadczący, jak i przyjmujący świadczenie mają świadomość i akceptują cel świadczenia, co zakłada istnienie między nimi porozumienia określanego jako „porozumienie woli” albo „porozumienie co do podstawy prawnej świadczenia” – niebędącego czynnością prawną – z którego wynika, że odbiorca świadczenia otrzymuje świadczenie tylko ze względu na oczekiwany cel, z reguły spełnienie świadczenia wzajemnego (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 11 stycznia 2002 r., IV CKN 581/00; z dnia 17 stycznia 2002 r., III CKN 1500/00; z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 533/10; z dnia 14 listopada 2013 r., II CSK 104/13; zgodnie z którym: „Cel świadczenia musi być objęty porozumieniem stron co do podstawy świadczenia; odbiorca świadczenia powinien znać cel świadczącego i przez przyjęcie świadczenia uzewnętrznić jego aprobatę”; z dnia 15 kwietnia 2015 r., IV CSK 456/14; z dnia 9 października 2015 r., IV CSK 772/14). Jak wyżej wskazano, porozumienie co do podstawy prawnej świadczenia ma istotne znaczenie. Sprawia ono przede wszystkim, że w razie nieosiągnięcia zamierzonego celu świadczenia powstaje roszczenie o jego zwrot (art. 410 § 2), mimo że świadczący wiedział o braku zobowiązania.

Z okoliczności sprawy wynika, że powód czyniąc nakłady działał w przekonaniu i w porozumieniu z pozwaną, że w wyniku ich realizacji Wspólnota ustanowi odrębną własność zaadaptowanej części i ją sprzeda na rzecz powoda, bowiem czynności te były ekwiwalentem przekazania części wspólnych powodowi. Powód nie czyniłby tego rodzaju nakładów, gdyby miał świadomość, że nie dojdzie do finalizacji podjętej uchwały (...). Celem powoda było poszerzenie własnego mieszkania (kawalerki) o część wspólną wspólnoty – strych.

Transponując powyższe na grunt niniejszej sprawy, znaczenia nabierają dwie okoliczności: w okresie od 15 października 2013 r. do 1 kwietnia 2014 r. powód uiścił na rzecz pozwanej tytułem „wykupu zaadaptowanego strychu (rozbudowa) wg. aktu notarialnego rep A nr (...)” sumę 24.156 zł oraz na koszt powoda została wykonana w pozwanej Wspólnocie instalacja domofonowa, która objęła swoim działaniem front oraz obie oficyny, jej koszt wyniósł 4.000 zł. Z dołączonych do akt sprawy dokumentów, a także zeznań świadków wynika, że domofon, czy środki na rachunku bankowym wspólnoty służą do użytku wszystkich członków wspólnoty do dnia dzisiejszego. Sąd Okręgowy sprzeciwił się twierdzeniu jakoby pozwana wzbogaciła się bezpodstawnie kosztem powoda, wskazując, że użyteczność wyremontowanej części strychu ma znaczenie jedynie dla powoda, który wspólnie z żoną korzysta z tych części wspólnych. Pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie mają dostępu do tej części budynku i nie czerpią z prac wykonanych przez E. K. żadnych korzyści. Sąd Apelacyjny w powyższym zakresie zgadza się z Sądem I instancji, bowiem obecnie to powód zajmuje wyremontowaną przestrzeń i jako jedyny może z niej korzystać na zasadzie funkcjonalności połączenia jego kawalerki z zaadaptowaną częścią strychu. Krytycznie jednak należy ocenić brak stanowiska Sądu Okręgowego w kontekście dokonanych przez powoda wpłat na rzecz pozwanej oraz zamontowania domofonu, którego koszty poniósł powód. W oczywistego względu, powód nie jest jedynym dysponentem zainstalowanego domofonu. Przedmiot ten służy dla ogółu członków wspólnoty. Nadto, wskazać należy, że skoro nie doszło do finalizacji uchwały i tym samym do sprzedaży lokalu (...), zasadnym jest zwrot uiszczonej przez powoda kwoty 24.156 zł tytułem „wykupu zaadaptowanego strychu (rozbudowa) wg. aktu notarialnego rep A nr (...)”.

Odnieść się jeszcze krótko należy do podjętego w ramach naruszenia prawa procesowego zarzutu, iż błędnie Sąd Okręgowy uznał, że wykonana przez powoda na zaadoptowanej powierzchni nowa podłoga, doprowadzona instalacja elektryczna i gazowa oraz wymienione okna oraz część dachu, nie będą służyć do użytku wszystkich członków wspólnoty. Powód w tym kontekście wskazał, że nawet po „odłączeniu" kawalerki powoda, poczynione nakłady zwiększają standard, a więc i wartość powierzchni strychowej w stosunku do stanu jaki został wydany powodowi. Podkreślić należy, że nakłady te zostały poczynione w wyniku adaptacji części strychu, wobec czego dodano trzy pokoje o pow. 19,64 m ( 2), 29,26 m ( 2) oraz 14,67 m ( 2), garderobę (5,18 m ( 2)) oraz korytarz (10,86 m ( 2)). Ocena użyteczności wzniesionych przez powoda prac musi odbywać się na stan obecny, uwzględniając istniejący stan faktyczny. Obecnie to powód jest właścicielem lokalu (...) przy ul. (...) w S. oraz to powód zajmuje nowo zaadaptowaną część strychu. Sytuacja ta jest niezmienna od blisko 20 lat. Trudno jest zatem uznać, że pozwana jest wzbogacona o powyższe nakłady, skoro ich jedynym posiadaczem jest powód. Nadto roszczenie to należy uznać za przedwczesne. Dopóki bowiem część zaadoptowana na pomieszczenia mieszkalne nie zostanie wydana pozwanej nie ma możliwości wyceny o jaką kwotę wzrosła wartość tej części wspólnej. Zwrot nakładów nie jest bowiem uzależniony od ich wartości w chwili wykonania lecz opiera się na określeniu o ile wzrosła wartość nieruchomości na skutek poczynienia danych nakładów oraz ocenie czy wartość nakładów nie uległa już amortyzacji np. czy podłogi wykonane piętnaście lat temu pozostają w stanie analogicznym jak w chwili wykonania, a więc czy można ich wartość zakwalifikować tak jakby były nowe. Do wartości nakładów zrealizowanych przez powoda nie można także doliczyć wydatków na instalacje gazową czy wodną, gdyż w tej części znajdują się jedynie pokoje mieszkalne, które takich instalacji nie potrzebują. Powód co prawda wyjaśnił, że były one prowadzone do drugiej części pomieszczeń, które adoptowała na pomieszczenia mieszkalne jego sąsiadka, jednak w takiej sytuacji rozliczyć te roboty powinien właśnie z sąsiadką, a nie wspólnotą, gdyż jedynie osoba korzystająca z możliwości adaptacji uzyskała z nich korzyść.

W obliczu zasadności oceny roszczenia ewentualnego na płaszczyźnie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, należało zasądzić odsetki ustawowe od zasądzonej należności. Żądanie zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie w płatności znajdowało podstawę w art. 455 k.c. i 481 k.c.

W judykaturze Sądu Najwyższego wymagalność roszczenia o świadczenie pieniężne łączy się z upływem terminu spełnienia tego świadczenia (por. np. uchwała SN z 5.11.2014 r., III CZP 76/14, OSNC 2015, nr 7-8, poz. 86). Zarazem przyjmuje się jednolicie, że wierzytelność o zwrot nienależnego świadczenia staje się wymagalna w terminie, w którym świadczenie to powinno być spełnione zgodnie z art. 455 k.c. (por. uchwała SN z 26.11.2009 r., III CZP 102/09, OSNC 2010, nr 5, poz. 75.). Oznacza to, że niezbędna dla powstania stanu wymagalności wierzytelności o zwrot nienależnego świadczenia przesłanka aktualizuje się wówczas, gdy dłużnik po wezwaniu do zapłaty nie spełni tego świadczenia w terminie oznaczonym zgodnie z art. 455 k.c. (a więc niezwłocznie po otrzymaniu wezwania). Wobec braku wezwania pozwanej do zapłaty, żądanie zapłaty odsetek za opóźnienie mogło zostać uwzględnione od daty 24 marca 2017 r., tj. 7 dni po odbiorze przez pozwaną odpisu pozwu.

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności wyrok Sądu I instancji należało w części zmienić na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. W pozostałym zakresie apelacja powoda jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

W tym miejscu za niezasadny należy uznać zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 98 § 1 k. p. c. poprzez obciążenie powoda kosztami procesu w całości. Zdaniem powoda w niniejszej sprawie zachodzi przypadek szczególnie uzasadniony i nie powinien on zostać obciążony kosztami postępowaniu z uwagi na jego sytuację osobistą i materialną, a także z uwagi na fakt, iż miał prawo mieć przeświadczenie o słuszności swoich roszczeń.

Zgodnie z treścią art. 102 k.p.c. w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Przyjęcie takiego sposobu rozstrzygnięcia o kosztach procesu, jak w przedstawionym unormowaniu wymaga zaistnienia konkretnych podstaw, szczególnych okoliczności sprawy, w świetle których obciążenie strony przegrywającej spór kosztami poniesionymi przez jej przeciwnika jawi się jako nieuzasadnione i sprzeczne z zasadą słuszności. Oczywistym jest, że sama sytuacja ekonomiczna strony przegrywającej, nawet tak niekorzystna, że strona bez uszczerbku dla własnego utrzymania oraz członków rodziny nie byłaby w stanie ponieść kosztów, nie stanowi podstawy do zwolnienia od obowiązku uiszczenia kosztów procesu, chyba że na rzecz tej strony przemawiają dalsze szczególne okoliczności, które same mogłyby być niewystarczające, lecz łącznie z trudną sytuacją ekonomiczną wyczerpują znamiona wypadku szczególnie uzasadnionego.

Ocena sądu, czy zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony, o którym mowa w art. 102 k.p.c., ma charakter dyskrecjonalny, oparty na swobodnym uznaniu, kształtowanym własnym przekonaniem sądu oraz oceną okoliczności rozpoznawanej sprawy.

Powód w postępowaniu nie wykazał, by jego sytuacja procesowa i pozaprocesowa uzasadniała tezę o spełnieniu przesłanki "szczególnie uzasadnionego wypadku", wskazanej w art. 102 k.p.c. Powód świadomie od 2017 r. toczył proces. W toku tego postępowania reprezentowany był przez profesjonalnego pełnomocnika z wyboru. Tym bardziej spoczywał więc na nim obowiązek rozważenia, z jakim roszczeniem występują i jaki jest zakres tego roszczenia. Przy podjęciu decyzji o wytoczeniu procesu na kwotę niespełna 200.000 zł, a następnie w wyniku modyfikacji powództwa kwota 476.322,33 zł winien uwzględnić możliwy wynik postępowania, a nadto raz jeszcze rozważyć argumenty przemawiające za słusznością stanowiska prezentowanego w pozwie - tym bardziej, że stanowisko pozwanego było niezmienne. Powód powinien liczyć się z tym, że w wypadku oddalenia powództwa, będzie zobowiązany zwrócić stronie przeciwnej koszty poniesione przez niego w postępowaniu, a wynikających z podjęcia przez stronę pozwaną obrony z udziałem profesjonalnego pełnomocnika i związanego z tym faktem wynagrodzenia tego pełnomocnika. O takich możliwych konsekwencjach powinien był go ewentualnie uprzedzić reprezentujący go pełnomocnik z wyboru. Dlatego w ocenie Sądu obu instancji brak było podstaw do odstąpienia od zastosowania ogólnej reguły.

Konsekwencją zmiany wyroku Sądu I instancji odnośnie uznania częściowo roszczenia ewentualnego, była również zmiana zawartego w nim rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów postepowania. Jego podstawę stanowiły przepisy art. 108 k.p.c., art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c.

Odnośnie kosztów procesu za postępowanie przed Sądem I instancji wskazać należy, że uwzględniając wysokość dochodzonej przez powoda kwoty (476.322,33 zł) oraz wysokość kwoty ostatecznie na mu rzecz zasądzonej (28.156 zł), powód wygrał proces w 6%, a pozwany w 94%. W takich też proporcjach strony winny zwrócić sobie wzajemnie poniesione przez nie kwoty. Sąd Apelacyjny przy tym na podstawie art. 108 zd. drugie k.p.c. pozostawił ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie I instancji.

Tożsame przepisy stanowiły podstawę rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania apelacyjnego. Także w tym przypadku Sąd przesądził wyłącznie o zasadzie ich ponoszenia pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym referendarzowi sądowemu w Sądzie I instancji. Uwzględniając, że wartość przedmiotu zaskarżenia wynosiła 476.322,33 zł, natomiast apelacja uznana została za zasadną co do kwoty 28.156 zł, uznać należało, że powód przegrał sprawę wywołaną wniesioną przez siebie apelacją w 94%, a pozwany w 6%. Te proporcje więc winien referendarz sądowy uwzględniając w wyliczeniach kosztów procesu.

Edyta Buczkowska-Żuk