I C 872/23

Sygn. akt I C 872/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Warszawa, dnia 24 października 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący sędzia Marcin Polit

Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek

po rozpoznaniu w dniu 8 października 2025 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa R. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.

o ustalenie nieistnienia uchwały, ewentualnie o ustalenie nieważności uchwały, ewentualnie o uchylenie uchwały

I. ustala, że uchwała Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej stanowiącej strych, wyboru inwestora, udzielenia zgody na adaptację części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych, na ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w następstwie adaptacji części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych i rozporządzenie tymi lokalami oraz zmianę wielkości udziałów, podjęta w dniu 22 czerwca 2023 roku i oznaczona numerem (...), nie istnieje;

II. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. na rzecz powoda R. K. kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 872/23

Pozwem złożonym w dniu 3 sierpnia 2023 roku powód R. K., zastępowany przez fachowego pełnomocnika, wniósł o stwierdzenie nieistnienia uchwały z dnia 22 czerwca 2023 roku, podjętej w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.. Uchwała ta dotyczyła zmiany przeznaczenia nieruchomości stanowiącej strych i wyboru inwestora, a także udzielenia zgody na adaptację części nieruchomości wspólnej stanowiącej strych oraz na ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w następstwie adaptacji i na rozporządzenie tymi lokalami, a także na zmianę wysokości udziałów. Ewentualnie powód wnosił o stwierdzenie nieważności powyższej uchwały, a także o jej uchylenie. Z uzasadnienia pozwu wynikało, że R. K. jest członkiem pozwanej wspólnoty i przysługuje mu prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy- Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Powód podnosił, iż członkowie zarządu wywierali presje na podjęcie uchwały, nie dopuszczając do głosu oponentów ani osób, które próbowały uzyskać na jej temat informacje, a także unikając odpowiedzi na konkretne, stawiane im pytania. Wniesienie pozwu było również spowodowane faktem, iż uchwała nie została powzięta przy zachowaniu wymaganego quorum – czyli wymaganej, zdaniem powoda, zgody wszystkich właścicieli lokali. Jego zdaniem zaskarżona czynność narusza również zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością – na skutek wyboru inwestora bez wcześniejszego przeprowadzenia konkursu ofert (pozew – kk. 3 – 23).

W odpowiedzi na pozew strona pozwana nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie. Argumentowano, że pozwana podjęła działania zmierzające do realizacji inwestycji określonej w uchwale z uwagi na to, że zarządzany przez nią budynek znajduje się w złym stanie technicznym, a środki uzyskane ze sprzedaży powierzchni strychu oraz przeniesienie – w związku z pracami adaptacyjnymi - kosztów remontu dachu na realizującego prace inwestora są jedyną drogą, pozwalającą na uniknięcie dalszej degradacji nieruchomości. W toku postępowania strona pozwana stała na stanowisku, iż uchwała została podjęta w sposób prawidłowy, a właściciele lokali byli należycie informowani o przebiegu zebrania i propozycji inwestora. Ponadto wspólnota zanegowała stanowisko strony powodowej w przedmiocie wymogu jednomyślnego podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie wydany w sprawie I ACa 1536/12 (odpowiedź na pozew – kk. 74 – 78).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne, o ile strona powodowa domaga się ustalenia nieistnienia spornej uchwały. Należy jednak wskazać, że choćby to żądanie uznać za niezasadne, to uchwała musiałaby podlegać – zgodnie z jednym z żądań ewentualnych – uchyleniu, albowiem brak przejrzystości procesu wyboru inwestora oraz nadmiernie ogólne sformułowanie zaskarżonej czynności i oddanie w istocie zarządowi wspólnoty prawa do podejmowania decyzji o zakresie prac zlecanych inwestorowi sprawiają, że narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

W myśl art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczonych według wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Sąd zgadza się ze stroną pozwaną co do tego, że również w wypadku uchwały pozwalającej na adaptację części wspólnej – z reguły strychu lub poddasza – i ustanowienie odrębnej własności powstałych w jej wyniku lokali oraz ich sprzedaż brak podstaw do tego, by wymagać jednomyślności właścicieli lokali, co zresztą byłoby bardzo często poważnie utrudnione lub wręcz niemożliwe. Ustawa o własności lokali po to właśnie wprowadza zasadę podejmowania większością głosów uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, by uniknąć możliwego w innym wypadku paraliżu decyzyjnego. Powoływany przez stronę wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawie I ACa 1536/12 jest dowodem trafności takiego rozumowania. Uchwałę w tym przedmiocie można jednak – podobnie jak każdą inną – uznać za istniejącą dopiero wówczas, gdy zostanie ona faktycznie podjęta większością głosów właścicieli lokali. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca.

Jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy listy głosów (k. 123), w imieniu właścicielki lokalu nr (...) najpierw oddano głos przeciw podjęciu uchwały, przekreślono ten wybór, oddano głos za podjęciem uchwały, także ten wybór przekreślono i ostatecznie wpisano nazwisko (...) w rubryce za podjęciem uchwały. Trzeba wyjaśnić, że – co również wynika z listy oddanych głosów – właścicielką tego lokalu była wcześniej H. T., zaś spadek po niej nabyła jej córka T. P., co wynika ze złożonego aktu poświadczenia dziedziczenia (k. 80). Nowa właścicielka lokalu była reprezentowana przez pełnomocnika M. S. (pełnomocnictwo – k. 118). Z własnością posiadanego przez nią lokalu związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 0,03551; w sytuacji, gdy za podjęciem uchwały głosowali właściciele lokali reprezentujący jedynie 52,34% udziałów w nieruchomości wspólnej, brak poparcia jej przez tę właścicielkę powodowałby spadek tej wartości jedynie do 48,789 %, a więc zbyt małej, by uchwała mogła być uznana za podjętą. Jednocześnie wycofywanie się z oddanego już na zebraniu właścicieli głosu, w sytuacji, gdy głosowali już inni właściciele lokali, a zwłaszcza gdy – co podnosi strona powodowa – głosowanie zostało zakończone, należy z uwagi na treść art. 61§1 zdanie drugie k.c. uznać za niedopuszczalne (podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku w sprawie V CSK 475/17, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku w sprawie V ACa 403/21 oraz Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku w sprawie I Ca 435/13). Z tego powodu uznano, że sporna uchwała nie została podjęta i dlatego orzeczono, jak w punkcie I sentencji wyroku. Powód, jako członek pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, na którego sferę praw i obowiązków wpływa zaskarżona uchwała, ma oczywisty interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. w domaganiu się ustalenia jej nieistnienia.

Jak wskazano wyżej, nawet jeśliby uznać, że sporna uchwała została podjęta, to winna ona zostać uchylona na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy, narusza bowiem zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną z uwagi na jej zbytnią ogólnikowość i brak transparentności procesu wyboru inwestora. Jak wskazano, uchwałę podjęto na zebraniu właścicieli lokali w dniu 22 czerwca 2023 roku, podczas gdy pozew nadano w urzędzie pocztowym w dniu 3 sierpnia 2023 roku (k. 64), a więc ostatniego, czterdziestego drugiego dnia sześciotygodniowego terminu na wytoczenie powództwa o jej uchylenie, wynikającego z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Treść uchwały, znana zarówno z zawiadomienia członków wspólnoty o zebraniu właścicieli lokali (kk. 45 – 48), jak i z protokołu jego przebiegu, zaprotokołowanego przez notariusza (kk. 113 v. – 115), prowadzi do następujących wniosków: wskazano w niej inwestora – (...) sp. z o.o. – ale nie wiadomo, jak, przez kogo i z jakich powodów właśnie on został wybrany; wyrażono zgodę na zmianę przeznaczenia strychu i budowę nowych lokali – ale nie wiadomo, ile ich będzie i jaką będą miały powierzchnię; założono, że ten sam inwestor wykona roboty remontowo-budowlane we wspólnych częściach budynku, ale dokładnie ich nie określono – do zawarcia stosownej umowy, precyzującej zakres tych prac, upoważniono zarząd. Z tego względu nie można również w żaden sposób zweryfikować tego, czy określona w uchwale cena za 1 metr kwadratowy powierzchni nowopowstałych lokali jest korzystna dla dotychczasowych członków wspólnoty. Stanowisko, zgodnie z którym tak sformułowana uchwała nie może się ostać, zostało ostatnio zaprezentowane np. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie, wydanym w sprawie I ACa 622/22.

Kończąc należy wskazać, iż Sąd dostrzega to, że budynek wspólnoty wymaga podjęcia prac remontowych, a umożliwienie zewnętrznemu inwestorowi dokonania nadbudowy strychu i stworzenia nowych lokali między innymi w zamian za wykonanie remontu wydaje się rozsądnym rozwiązaniem zaistniałego problemu. Z uwagi jednak na obawy i sprzeciw znacznej części właścicieli lokali wobec takiego rozwiązania (przeciwko spornej uchwale głosowali właściciele reprezentujący 23,70% udziałów w nieruchomości wspólnej) ewentualna przyszła uchwała powinna zostać starannie przygotowana, uwzględniając, na ile to możliwe, słuszne żądania wszystkich członków wspólnoty. W prowadzonych w związku z tym rozmowach należy brać pod uwagę również to, że – o ile Sądowi wiadomo – członkowie zarządu, angażujący się w proces przeprowadzenia remontu, pełnią swoje funkcje, wymagające poświęcenia dużej ilości czasu i znacznego zaangażowania, społecznie.

Orzeczenie o kosztach procesu (punkt II) wydano na podstawie art. 98§§1, 1 1 i 3 k.p.c. Koszty zasądzone na rzecz powoda obejmują 200 zł opłaty sądowej od pozwu 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa i 360 zł wynagrodzenia adwokata, a więc jedną stawkę minimalną.