I ACa 1868/22

Sygn. akt I ACa 1868/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 stycznia 2026 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Paweł Czepiel (spr.)

Sędziowie: SSA Rafał Dzyr

SSA Sławomir Jamróg

Protokolant: Madelaine Touahri

po rozpoznaniu w dniu 19 stycznia 2026 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

przeciwko A. P.

o nakazanie złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 14 lipca 2022 r. sygn. akt I C 22/21

1. oddala apelację;

2. zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 18 750 zł (osiemnaście tysięcy siedemset pięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego do dnia zapłaty;

3. nakazuje ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego w Krakowie kwotę 7410,04 zł (siedem tysięcy czterysta dziesięć złotych 4/100) tytułem kosztów opinii biegłego.

SSA Rafał Dzyr SSA Paweł Czepiel SSA Sławomir Jamróg

I ACa 1868/22

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 19 stycznia 2026 r.

Strona powodowa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K. w ostatecznie sprecyzowanym pismem z 17 maja 2022r. (k.155-156) pozwie skierowanym przeciwko pozwanej A. P. wniosła o nakazanie pozwanej na podstawie art.390 § 2 kc złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia ze stroną powodową umowy przyrzeczonej o treści wskazanej poniżej i stwierdzenie, iż na skutek tego doszło do zawarcia pomiędzy stronami umowy przyrzeczonej o treści opisanej w pozwie oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu podała, że w dniu 2 lipca 2019 r. zawarła w formie aktu notarialnego z J. P. (1) - poprzednikiem prawnym pozwanej, przedwstępną umowę sprzedaży praw własności nieruchomości i praw użytkowania wieczystego. Termin zawarcia umowy określono na 14 dni od daty ziszczenia się warunków określonych w umowie, lub w terminie 14 dni od daty zażądania zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę powodową, nie później jednak niż do 31 grudnia 2020 r. W umowie określono także obowiązek zapłaty na rzecz J. P. opłaty rezerwacyjnej w kwocie 54.759 zł za każdy kwartał. W dniu 14 maja 2020 r. strona powodowa otrzymała wezwanie do zapłaty zaległych opłat rezerwacyjnych, co uczyniła 25 czerwca 2020 r. W dniu 29 czerwca 2020 r. stronie powodowej doręczono oświadczenie pozwanej o odstąpieniu od umowy. Strony podjęły działania na rzecz zawarcia umowy przyrzeczonej, ale ostatecznie do jej zawarcia nie doszło z uwagi na odmowę pozwanej.

Pozwana A. P. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów.

Pozwana przyznała, że w dniu 2 lipca 2019 r. J. P. (1) zawarł ze stroną powodową przedwstępne umowy sprzedaży. Wskazała, że J. P. zmarł w dniu (...)., a pozwana jest jego jedyną spadkobierczynią. Przyznała również, że strona powodowa opóźniała się w zapłacie opłaty rezerwacyjnej za I i II kwartał 2020 r., w związku z czym pismem z 11 maja 2020 r. została wezwana do zapłaty kwoty 54.759 zł. Pozwana oświadczeniem z 25 czerwca 2020 r. odstąpiła od umów przedwstępnych.

Pozwana zakwestionowała twierdzenie, że strona powodowa dowiedziała się o śmierci J. P. w marcu 2020 r.; warunki uzależniające zawarcie umowy przyrzeczonej były zastrzeżone wyłącznie na korzyść strony powodowej; strona powodowa w sposób prawidłowy wezwała pozwaną do zawarcia umów przyrzeczonych oraz jakoby zaktualizowało się żądanie powodowej spółki do zawarcia umowy przyrzeczonej i że posiada roszczenie o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli.

Pozwana wskazała na treść umowy przedwstępnej podnosząc, że do 31 grudnia 2020 r., z winy strony powodowej nie zostały spełnione łącznie warunki opisane w umowie, wobec czego odpadło roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Pozwana nie została też skutecznie i prawidłowo wezwana do udziału w czynności notarialnej zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd O. K. wydał wyrok, w którym uwzględnił powództwo w całości i zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 225 034 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 2 lipca 2019 r. J. P. (1) zawarł ze stroną powodową umowę przedwstępną, na mocy której zobowiązał się sprzedać powodowej spółce:

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., jedn. ewid. (...), utworzonej z działki nr (...) o pow. 0,0617 ha, pozostającej w użytkowaniu wieczystym do 4 grudnia 2089 r., dla której Sąd Rejonowy (...)w K., prowadzi KW (...), za cenę w kwocie 388.167 zł, pod warunkiem, że Gmina K. nie skorzysta z przysługującego jej, na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawowego prawa pierwokupu względem tego prawa (zwane dalej: Prawem Użytkowania Wieczystego 1),

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., jedn. ewid. (...), utworzonej z działki nr (...) o pow. 0,0866 ha, pozostającej w użytkowaniu wieczystym do dnia 4 grudnia 2089 r., dla której Sąd Rejonowy(...)w K. prowadzi KW (...), za cenę w kwocie 544.818 zł, pod warunkiem, że Gmina Miejska K. nie skorzysta z przysługującego jej, na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawowego prawa pierwokupu wskazanego pod literą a) (zwane dalej: Prawem Użytkowania Wieczystego 2),

- nieruchomość położoną w K., jedn. ewid. (...), utworzoną z działek nr (...) o łącznej pow. 0,4591 ha, dla której Sąd Rejonowy (...)w K. prowadzi księgę wieczystą (...) za cenę w kwocie 3.754.780 zł, pod warunkiem, że Gmina Miejska K. nie skorzysta z przysługującego jej, na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawowego prawa pierwokupu wskazanego pod literą a) (zwane dalej: Nieruchomością 3),

- nieruchomość położoną w K., jedn. ewid. (...), utworzoną z działek nr (...) o łącznej pow. 0,3675 ha, dla której Sąd Rejonowy dla K. w K. prowadzi księgę wieczystą (...) za cenę w kwocie 2.612.235 zł, pod warunkiem, że Gmina Miejska K. nie skorzysta z przysługującego jej, na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawowego prawa pierwokupu wskazanego pod literą a) (zwane dalej: Nieruchomością 4),

a działający w imieniu powodowej spółki D. B. oświadczył, że ww. prawa użytkowania wieczystego i nieruchomości za wskazane ceny na rzecz reprezentowanej spółki zobowiązuje się kupić (punkt VII. umowy).

Zgodnie z punktem VIII. umowy, strony dodatkowo zastrzegły, że w razie, gdy:

- w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej doszłoby do przekształcenia Prawa Użytkowania Wieczystego 1 lub Prawa Użytkowania Wieczystego 2 w prawo własności, przedmiotem umowy przyrzeczonej będzie uzyskane przez stronę zobowiązaną do sprzedaży prawo własności nieruchomości,

- w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej doszłoby do zmiany przeznaczenia działki nr (...) objętej księgą wieczystą (...) w ten sposób, iż nie będzie ona stanowić gruntów pod wodami płynącymi bądź wydzielenia części tej działki tak, że nie będzie ona obejmować gruntów pod wodami płynącymi, przedmiotem sprzedaży Nieruchomości (...) będzie objęta także wskazana wyżej działka bądź jej część, co nie spowoduje zmiany ww. ceny.

Zgodnie z punktem IX strony postanowiły, iż umowa przedwstępna zostaje zawarta pod następującymi warunkami zawieszającymi zastrzeżonymi dla strony zobowiązanej do kupna, przy czym powstanie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej nastąpi wskutek łącznego spełnienia się poniższych warunków, a to:

- wydania ostatecznej i prawomocnej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację na wyżej opisanych nieruchomościach zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym i infrastrukturą o powierzchni użytkowej mieszkalnej wynoszącej 4.000m 2 lub więcej,

- ustanowienia odpowiednich służebności gruntowych przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia mediów gwarantujących dostęp do drogi publicznej oraz dostęp do instalacji doprowadzających media dla wszystkich wskazanych nieruchomości,

- braku obciążeń ww. nieruchomości, poza ujawnionymi obecnie w KW,

- doprowadzenia do tego, by w ramach Prawa użytkowania wieczystego 1 i 2 użytkownik wieczysty był uprawniony do korzystania z nieruchomości w taki sposób, by obejmowało to prawo do realizacji zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym i infrastrukturą,

-jednoczesnego zbycia wszystkich ww.praw użytkowania wieczystego i nieruchomości.

Zgodnie z punktem X. umowy, strony postanowiły, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 14 dni od dnia ziszczenia się wskazanych warunków bądź wezwania strony zobowiązanej do sprzedaży przez stronę zobowiązaną do kupna, jednak nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2020 r.

Zgodnie z punktem XI. umowy, strony postanowiły, iż w razie nieziszczenia się któregokolwiek ze ww. warunków w terminie do 31 grudnia 2020 r., stronie zobowiązanej do kupna przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy w terminie do 31 stycznia 2021 r.

Zgodnie z punktem XIV. umowy, strona zobowiązana do kupna zobowiązała się do uiszczania na rzecz strony zobowiązanej do sprzedaży, tytułem opłaty rezerwacyjnej, niestanowiącej zaliczki na poczet cen, kwoty 54.759 zł za każdy rozpoczęty kwartał kalendarzowy od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej bądź do upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wskazana kwota płatna będzie z góry, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia każdego kwartału.

Strony postanowiły, że w braku wpłaty kwoty stanowiącej opłatę rezerwacyjną strona zobowiązana do sprzedaży może wezwać stronę zobowiązaną do kupna do zapłaty wyznaczając dodatkowy termin 7 dni, zaś w terminie 7 dni od dnia jego upływu, strona zobowiązana do sprzedaży będzie uprawniona do odstąpienia od niniejszej umowy.

W razie odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie zobowiązanej do sprzedaży, będzie ona zobowiązana do zwrotu stronie zobowiązanej do kupna kwot pobranych tytułem opłaty rezerwacyjnej w wysokości nominalnej.

W razie odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie zobowiązanej do kupna, strona zobowiązana do sprzedaży będzie uprawniona do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej.

Zgodnie z punktem XVI. umowy, J. P. zobowiązał się do:

- współdziałania ze stroną powodową i podmiotami przez nią wskazanymi we wszystkich sprawach związanych z postępowaniami dotyczącymi wydania decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację na ww. nieruchomościach zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, a także we wszelkich sprawach z tym związanych, w tym w szczególności składania odpowiednich oświadczeń, wyrażania zgód lub udzielania pełnomocnictw,

- udzielenia na żądanie strony powodowej lub podmiotom przez nią wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych przejazdu, przechodu i przeprowadzenia mediów gwarantujących dostęp do drogi publicznej oraz dostęp do instalacji doprowadzających media dla wszystkich ww. nieruchomości,

- nieskładania wniosków, protestów, skarg, odwołań, sprzeciwów ani innych środków zaskarżenia w związku z postępowaniami dotyczącymi wydania decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację na wyżej opisane nieruchomości zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, jak również w związku z uzyskaniem przez tę decyzję ostateczności i prawomocności.

J. P. wyraził zgodę na podjęcie przez stronę powodową oraz podmioty przez nią wskazane prac związanych z przygotowaniem inwestycji obejmującej realizację na ww. nieruchomościach zamierzenia budowlanego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym, w tym w szczególności prac polegających na przygotowaniu terenu inwestycji przez miejscową niwelację terenu.

W dniu 29 grudnia 2019 r. zmarł J. P., a w jego prawa i obowiązki wynikające z łączącej strony umowy przedwstępnej wstąpiła pozwana jako jego spadkobierczyni.

Pismem z 25 marca 2020 r. pozwana zawiadomiła stronę powodową o śmierci J. P. (1) informując, iż jest jego jedynym spadkobiercą i wezwała do wskazania w terminie 14 dni czy powodowa spółka opłaciła opłatę rezerwacyjną zgodnie z pkt XIV umowy przedwstępnej za III i IV kwartał 2019 r. oraz I kwartał 2020 r.

Strona powodowa w odpowiedzi pisemnej z 6 kwietnia 2020 r. poinformowała, że opłaty za III i IV kwartał 2019 r. zostały dokonane, natomiast opłata za I kwartał 2020 r. nie została uiszczona w związku z okolicznościami które były przybliżone pełnomocnikowi pozwanej na spotkaniu w siedzibie spółki .

Strona powodowa opóźniała się z zapłatą w terminie opłaty rezerwacyjnej za I i II kwartał 2020 r., wobec czego pozwana w piśmie z 11 maja 2020 r. doręczonym stronie powodowej w dniu 14 maja 2020 r. poinformowała stronę powodową, że w razie braku zapłaty kwoty 54.759 zł tytułem opłaty rezerwacyjnej za I kwartał 2020r. w terminie 7 dni od dnia doręczenia pisma, będzie uprawniona do odstąpienia od umowy przedwstępnej z winy spółki.

W dniu 25 czerwca 2020 r. strona powodowa dokonała wpłaty na rachunek pozwanej zaległych opłat rezerwacyjnych za I i II kwartał 2020r. , w łącznej kwocie 109.518,00 zł.

Pozwana złożyła w dniu 25 czerwca 2020r. notarialne oświadczenie o odstąpieniu od zawartych umów przedwstępnych z uwagi na bezskuteczny upływ terminu do uiszczenia przez kupującą spółkę opłat rezerwacyjnych za I i II kwartał 2020r.

Z kolei, w piśmie z 29 czerwca 2020r. strona powodowa poinformowała pozwaną, że w tym dniu otrzymała oświadczenie o odstąpieniu, ale nie wywołało ono skutków prawnych określonych w treści doręczonego oświadczenia .

W dniu 16 listopada 2020 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników powodowej współki podjęło uchwałę o wyrażeniu zgody na nabycie przedmiotowych nieruchomości.

W piśmie z 17 listopada 2020 r. pozwana została wezwana do zawarcia umowy przyrzeczonej - warunkowej umowy przeniesienia na spółkę Prawa Użytkowania Wieczystego 1 i 2, Nieruchomości 3 i 4 i w tym celu do stawiennictwa w dniu 3 grudnia 2020 r. o godz. 11.00 we wskazanej Kancelarii Notarialnej. Wezwanie zostało doręczonej pozwanej w dniu 24 listopada 2020 r. (pełnomocnikowi pozwanej też w dniu 24 listopada 2020r.) Pozwana nie stawiła się u notariusza w dniu 3 grudnia 2020 r. w celu zawarcia przyrzeczonej umowy.

W piśmie z 1 grudnia 2020r. pełnomocnik wskazał przyczyny niestawiennictwa pozwanej u notariusza w wyznaczonym na dzień 3 grudnia 2020r. terminie do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży i wyraził chęć renegocjacji umów przedwstępnych.

W odpowiedzi na to pismo powodowa spółka podtrzymała wolę zawarcia umowy przyrzeczonej, z możliwością przesunięcia terminu jej zawarcia. W piśmie tym wskazano prawidłowo datę drugiego terminu u notariusza.

Pismem z 3 grudnia 2020 r. pozwana została ponownie wezwana do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży i w tym celu do stawiennictwa w tej samej Kancelarii Notarialnej, co przy pierwszym wezwaniu. Wezwanie nie było opatrzone konkretną datą stawiennictwa. Pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 14 grudnia 2020 r.

Pozwana nie stawiła się w Kancelarii Notarialnej w dniu 17 grudnia 2020 r. w celu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Okręgowy wskazał, że stan faktyczny, w zasadzie bezsporny, ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, które nie budziły wątpliwości stron ani Sądu Okręgowego co do ich zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy.

Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwana zasadniczo nie kwestionowała stanu faktycznego, który w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia jest bezsporny. W ustaleniach faktycznych przedstawiono oprócz istotnych postanowień umowy przedwstępnej korespondencję prowadzoną między stronami przed wniesieniem pozwu. W sprawie sporny między stronami był charakter postanowień umowy przedwstępnej dotyczący zawarcia umowy przyrzeczonej - warunkowej umowy sprzedaży, przesłanek odstąpienia od umowy przez pozwaną, prawidłowość wezwania pozwanej do zawarcia umowy przyrzeczonej i czy pozwana skutecznie odstąpiła od umowy.

Sąd Okręgowy na zasadzie art. 235 2 § 1 pkt 2 i 3 k.p.c. pominął dowód z przesłuchania pozwanej w charakterze strony, gdyż okoliczności na jakie miała ona zeznawać są irrelewantne dla oceny zasadności powództwa (wyjaśnienie rozbieżności treści pisma z 3 grudnia 2020r. w zakresie daty wyznaczenia drugiego terminu u notariusza, negocjacji stron co do rozwiązania umów przedwstępnych, braku realizacji przez stronę powodową warunków aktualizujących żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej) i nie były kwestionowane przez stronę powodową.

Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione w całości.

Sąd Okręgowy odwołał się do art.64 k.c. i art.1047 k.p.c. i wskazał, że jeżeli dane oświadczenie ma stanowić składnik umowy jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, to do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy.Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.); w takim wypadku orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (uchwała Sądu Najwyższego z 7 stycznia 1967 r., sygn. III CZP 32/66). Wyrok zastępujący umowę na podstawie art.64 kc ma charakter konstytutywny. Wraz z nastąpieniem jego konstytutywnego skutku wygasa zobowiązanie pozwanego do złożenia oznaczonego oświadczenia woli (zawarcia umowy) oraz wygasa odpowiadające temu obowiązkowi roszczenie powoda. W przypadku, gdy wyrok wywołuje skutek równoznaczny z zawarciem umowy mającej przenieść z pozwanego na powoda własność nieruchomości, to z chwilą jego uprawomocnienia się powód, jednocześnie z wygaśnięciem przysługującego mu roszczenia przeciwko dłużnikowi, nabywa własność nieruchomości lub udziału w niej (postanowienie Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2013 roku, sygn. akt IV CSK 687/13).

Sąd Okręgowy przypomniał, że w sprawie powództwo zostało oparte o art. 64 k.c. Strona powodowa domagała się wydania przez sąd orzeczenia nakazującego pozwanej złożenie oznaczonego oświadczenia woli o treści wskazanej w sprecyzowanym pismem z 17 maja 2022r. żądaniu pozwu (k.155-156). Obowiązek ten wywodziła z zawartej z J. P. umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości oznaczonych w umowie jako nieruchomości od (...) do(...) i braku jego wykonania przez pozwaną.

Sąd Okręgowy odniósł się do zarzutu pozwanej podania w pozwie nieprawdziwej informacji odnośnie daty dowiedzenia się przez powoda o śmierci J. P.. Podzielając wyjaśnienia strony powodowej w tym zakresie należy za nim powtórzyć, że strona powodowa wskazała w pozwie datę otrzymania pisma w tym przedmiocie od pozwanej, w którym został oficjalnie poinformowany o śmierci J. P. (chodzi o pismo z 25 marca 2020r. –k.30). Okoliczność ta nie ma jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Bezspornym jest, że pozwana jest jedynym spadkobiercą J. P. (1).

Sąd Okręgowy podzielił argumentację strony powodowej odnośnie rodzaju, charakteru i skutków warunków zawieszających zawartych w pkt IX od a do e umowy zastrzeżonych na korzyść strony powodowej. Zgodnie z pkt IX strony postanowiły, że umowa przedwstępna zostaje zawarta pod warunkami zawieszającymi zastrzeżonymi dla strony zobowiązanej do kupna, przy czym powstanie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej nastąpi wskutek łącznego spełnienia się warunków wskazanych w ppkt od a-e. Sformułowanie pod następującymi warunkami zawieszającymi zastrzeżonymi dla strony zobowiązanej do kupna przesądza, iż warunki zostały zastrzeżone na korzyść strony powodowej, a więc pomimo braku ich spełnienia, strona powodowa mogła żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Zapis ten mówi bowiem o zastrzeżeniu warunków dla strony, czyli na jej korzyść.

Nie można podzielić zapatrywania pozwanej iż określenie dla strony zobowiązanej do kupna oznacza, iż to ta strona (zobowiązana do kupna) powinna spełnić warunki zastrzeżone w pkt IX a-e. Pozwana całkowicie pomija fakt, że warunki określone w punkcie IX nie dotyczą tylko strony powodowej, a np. stanu prawnego nieruchomości, bądź jednoczesnego zbycia wszystkich nieruchomości przez zobowiązanego do sprzedaży. Wręcz przeciwnie, spełnienie niektórych warunków leżało po stronie przeciwnej, a zastrzeżenie warunków dla strony zobowiązanej do kupna oznacza, że ma ona prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo braku ich spełnienia. Za taką interpretacją pkt IX przemawia też pkt X umowy strony postanawiają, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 14 dni od daty ziszczenia się wskazanych warunków bądź wezwania strony zobowiązanej do sprzedaży przez stronę zobowiązaną do kupna, jednakże nie później niż w terminie do 31 grudnia 2020 r.. Z zapisu tego jednoznacznie wynika, że strona powodowa mogła wezwać pozwaną do zawarcia umowy przyrzeczonej niezależnie od spełnienia się warunków określonych w umowie. Jeżeliby podzielić argumentację pozwanej to w razie nie spełnienia warunków przez stronę powodową nie mógłby on domagać się zawarcia umowy. W takim razie zapis o wezwaniu strony zobowiązanej do sprzedaży przez stronę zobowiązaną do kupna, ale nie później niż do 31 grudnia 2020r. byłby pusty. Pozwana nie uzasadniła w sposób logiczny treści pkt X ograniczając się do stwierdzenia, że utraty roszczenia o zawarcie umowny przyrzeczonej nie zmienia brzmienie pkt X, podtrzymując, że w jej ocenie brak łącznego ziszczenia się warunków z pkt IX przesądza o dezaktualizacji roszczenia strony powodowej o zawarcie umowy przyrzeczonej. Ponadto z samej redakcji pkt IX, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 14 dni od daty ziszczenia się wskazanych warunków bądź wezwania strony zobowiązanej do sprzedaży przez stronę zobowiązaną do kupna, jednakże nie później niż w terminie do 31 grudnia 2020 r. wynika, że strona powodowa miała prawo wyboru. Bądź to spójnik rozłączny łączący zdania współrzędne (lub równorzędne części zdań) wskazujący na występującą możliwość wyboru - zaistnienia jednego z wymienionych zdarzeń (wikisłownik).

Dodatkowo Sąd Okręgowy zaznaczył, iż zgodnie z punktem XI, w razie nieziszczenia się któregokolwiek z warunków w terminie do 31 grudnia 2020r. stronie zobowiązanej do kupna (stronie powodowej) przysługiwało prawo odstąpienia od umowy w terminie do 31 stycznia 2021r. Prawo takie nie przysługiwało natomiast stronie zobowiązanej do sprzedaży, co wyraźnie przesądza, że warunki były zastrzeżone wyłącznie na korzyść strony powodowej. Co więcej, obwarowanie odstąpienia od umowy, z uwagi na nieziszczenie się warunków, terminem do końca stycznia 2021 r. potwierdza, iż strony wyraziły wolę, iż gdyby nie ziściły się warunki, a strona powodowa nie odstąpiła od umowy, to umowa pozostaje w mocy i wiąże strony. Skoro strona powodowa z tego prawa nie skorzystała, to ma ona prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Porównanie ww. postanowień umowy jasno przesądza, iż warunki zostały zastrzeżone wyłącznie na korzyść strony zobowiązanej do kupna i może ona żądać zawarcia umowy przyrzeczonej niezależnie od ich spełnienia.

Reasumując Sąd Okręgowy uznał, że konstrukcja umowy przedwstępnej wskazywała, iż została ona zastrzeżona pod warunkami zawieszającymi wyłącznie na korzyść kupującego, a zatem strona powodowa, zgodnie z jej literalnym brzmieniem, nie była zobligowana do podejmowania czynności celem doprowadzenia do realizacji ww. warunków.

Niezasadny jest kolejny zarzut pozwanej odnośnie nieprawidłowego sformułowania wezwania z 17 listopada 2020r. do zawarcia umowy przyrzeczonej, co zdaniem pozwanej skutkowało brakiem po jej stronie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwana zarzuciła, iż strona powodowa wzywała ją do zawarcia umowy przyrzeczonej - warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, podczas gdy wezwanie – jej zdaniem - winno dotyczyć umowy przyrzeczonej, która nie miała być warunkową umową sprzedaży, lecz definitywną umową sprzedaży, co wynika wprost z pkt VII. Również ten zarzut jest chybiony i nie ma oparcia w zawartej przez strony umowie. W umowie przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej, umowy zobowiązującej poprzednika prawnego pozwanej do sprzedaży stronie powodowej nieruchomości i praw użytkowania wieczystego, pod warunkiem, że Gmina Miejska K. nie skorzysta z przysługującego jej na mocy ustawy o gospodarce nieruchomości ustawowego prawa pierwokupu względem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Wbrew twierdzeniom pozwanej, w pkt VII lit. a, b, c, d umowy strony wprost zastrzegły, że umowa przyrzeczona ma być umową warunkową. Warunkiem zastrzeżonym w umowie było nieskorzystanie przez Gminę Miejską K. z przysługującego jej prawa pierwokupu. Zatem w wezwaniu z 17 listopada 2020r. pozwana została prawidłowo wezwana do zawarcia umowy przyrzeczonej - warunkowej umowy sprzedaży. Wbrew twierdzeniu pozwanej, termin 31 grudnia 2020r. został zastrzeżony dla zawarcia umowy przyrzeczonej – warunkowej umowy sprzedaży a nie dla zawarcia definitywnej umowy przenoszącej własność praw użytkowania wieczystego i nieruchomości. Zawarcie tej ostatniej umowy będzie uzależnione od tego czy Gmina Miejska K. skorzysta z prawa pierwokupu.

Sąd Okręgowy odwołał się do art. 155 § 1 k.c. wskazując, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, a więc wywiera tzw. podwójny skutek – zobowiązaniowo-rzeczowy. Od tej zasady art. 155 k.c. wprowadza dwa wyjątki, a mianowicie umowa taka nie wywiera skutku rozporządzającego wówczas, gdy przepis szczególny stanowi inaczej albo jeżeli strony inaczej postanowiły. Takim przepisem szczególnym jest m. in. art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia przez strony umowy - Dz.U. z 2021r. poz. 1899), przyznający ustawowe prawo pierwokupu właściwej gminie. W myśl tego przepisu gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, przy czym – stosownie do treści art. 110 ust. 1 w/w ustawy – sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109 , może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje po stronie podmiotu, któremu pierwokup przysługuje, prawo do pierwszeństwa kupna rzeczy (także nieruchomości) w przypadku, gdy zobowiązany zawrze umowę z osobą trzecią. Z uwagi na fakt, że w świetle obowiązujących regulacji prawnych przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem ( art. 157 § 1 k.c. ), jak też ze względu na to, że sprzedaż nieruchomości, w odniesieniu do której na rzecz jednostki samorządu terytorialnego zastrzeżone zostało prawo pierwokupu, dokonana bezwarunkowo jest nieważna ( art. 599 § 2 k.c. ), umowa sprzedaży takiej nieruchomości może być tylko i wyłącznie skonstruowana jako umowa warunkowa, a więc umowa wywierająca tylko skutek obligacyjny (zobowiązujący). Warunek taki ustanowiony został w przepisie art. 597 § 1 k.c. Normy dotyczące ustawowego prawa pierwokupu są regulacjami bezwzględnie obowiązującymi i nie mogą być modyfikowane przez strony w umowie. Zważywszy zatem na to, że przedmiotem umowy zawieranej między stronami było prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki nr (...) (oznaczonego w umowie jako Prawo Użytkowania Wieczystego 1), co do którego Gminie Miejskiej K. przysługiwało prawo pierwokupu, strony obowiązane były do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, w przeciwnym bowiem wypadku umowa ta byłaby nieważna. Zatem wezwanie z 17 listopada 2020r. skierowane do pozwanej zostało prawidłowo sformułowane i z upływem 14 dniowego terminu obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej stał się wymagalny. Pozwana otrzymała wezwanie z 17 listopada 2020r. w dniu 24 listopada 2020r., zatem obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej stał się wymagalny w dniu 9 grudnia 2020 r. zgodnie z pkt X umowy.

Odnosząc się do zarzutu pozwanej co do niewłaściwego wypełnienia ponownego wezwania z 3 grudnia 2020r. do zawarcia umowy (bez wskazania daty dziennej), Sąd I instancji uznał, że strona powodowa wyjaśniła przyczyny omyłki jej pracownika sekretariatu. Niemniej, ponieważ było to już drugie wezwanie, nie ma to znaczenia dla roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Ani umowa przedwstępna z 2 lipca 2019r., ani odnośne przepisy KC nie przewidują skierowania dwukrotnego wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna przestaje obowiązywać wtedy gdy zostanie rozwiązana przez strony lub jedna ze stron od niej skutecznie odstąpi. Sam upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej. Skutkiem upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia, a jedynie wymagalność roszczenia o zawarcie umowy. Tym samym uprawniona może od tego właśnie momentu dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w drodze przymusowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 16 listopada 2012 r., sygn. III CSK 73/12), w szczególności o ile spełnione są wymogi co do formy prawem przewidzianej, strona ta może dochodzić przed sądem wydania orzeczenia stwierdzającego obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarcie umowy przyrzeczonej, które to orzeczenie skutkuje zawarciem tejże umowy i zastępuje tę umowę, czyli oświadczenie woli obu stron. Od tego momentu również zaczyna biec roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, o jakim mowa w art. 390 § 3 k.c.

Wbrew twierdzeniom pozwanej,nie odstąpiła ona skutecznie od umów przedwstępnych, co zwalniałoby ją od obowiązku zawarcia z powodową spółką umowy przyrzeczonej - warunkowej umowy sprzedaży. Jej oświadczenie z 25 czerwca 2020r. Rep. (...) nr (...) o odstąpieniu od umów przedwstępnych z 2 lipca 2019r. jako złożone po terminie ustalonym w pkt XIV jest bezskuteczne i nie wywołuje skutków prawnych. Jako przyczynę odstąpienia od umów pozwana wskazała bezskuteczny upływ terminu do uiszczenia przez stronę powodową opłat rezerwacyjnych za I i II kwartał 2020r. W pkt XIV strony postanowiły, że w braku wpłaty kwoty stanowiącej opłatę rezerwacyjną strona zobowiązana do sprzedaży może wezwać stronę zobowiązaną do kupna do zapłaty wyznaczając dodatkowy termin 7 dni, a w terminie 7 dni od jego upływu, strona zobowiązana do sprzedaży będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Pozwana pismem z 11 maja 2020r. (doręczonym stronie powodowej w dniu 14 maja 2020r.), wezwała stronę powodową do zapłaty opłaty rezerwacyjnej za I kwartał 2020r. w kwocie 54.759 zł w terminie 7 dni od dnia doręczenia pisma, pod rygorem odstąpienia od umowy z winy spółki. Zatem termin zapłaty upłynął w dniu 21 maja 2020r. W myśl pkt XIV pozwana była uprawniona do odstąpienia od tych umów w terminie 7 dni od upływu dodatkowego 7 dniowego terminu zapłaty opłaty rezerwacyjnej - a więc w terminie do 28 maja 2020r. Oświadczenie pozwanej z 25 czerwca 2020r. o odstąpieniu od umów, strona powodowa otrzymała w dniu 29 czerwca 2020r., czyli ponad miesiąc po upływie zastrzeżonego dla pozwanej w umowach przedwstępnych terminu do odstąpienia od umów.

Na marginesie należy zauważyć, że w dacie złożenia stronie powodowej oświadczenia z 25 czerwca 2020r. o odstąpieniu od umów, opłaty rezerwacyjne za I i II kwartał 2020r. zostały już zapłacone (w dniu 25 czerwca 2020r.). Co więcej, powodowa spółka nie została wezwana do zapłaty opłaty rezerwacyjnej za II kwartał 2020r.

W świetle okoliczności faktycznych sprawy, strona powodowa posiada wobec pozwanej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej o treści, jak w pozwie sprecyzowanym w piśmie z 17 maja 2022r., ponieważ pozwana bezpodstawnie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo prawidłowego wezwania przez uprawnioną stronę powodową.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 98 k.p.c. Na zasadzoną w pkt II wyroku kwotę składają się : wpis od pozwu - 200.000 zł, koszty zastępstwa procesowego - 25.000 zł zgodnie z § 2 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictw w kwocie 34 zł.

Apelację wniosła pozwana zaskarżając wyrok w całości zarzucając naruszenie:

1. przepisu prawa materialnego, to jest art. 65 § 1 i § 2 k.c. poprzez błędną wykładnię postanowień umów przedwstępnych zawartych w dniu 2 lipca 2019 r., w szczególności postanowienia IX oraz X i przyjęcie, że warunki opisane w punkcie IX umowy są zastrzeżone wyłącznie na korzyść strony powodowej i niezależnie od ich spełnienia aktualizuje się jej uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, podczas gdy ww. postanowienia w konfrontacji z postanowieniami XV i XVI powinny skłaniać do przyjęcia wykładni, zgodnie z którą uprawnienie strony powodowej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia przez powódkę warunków narzuconych jej przez punkt IX umowy,

2. przepisu prawa materialnego, to jest art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. poprzez uwzględnienie powództwa i nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli o wskazanej treści, podczas gdy nie zostały spełnione łącznie warunki pozwalające przyjąć, że strona powodowa ma prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej,

3. przepisu prawa procesowego, to jest art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolne ustalenie, iż z punktu XI umowy, dotyczącego prawa odstąpienia od umowy, wynika pośrednio zastrzeżenie warunków z punku IX umowy wyłącznie na korzyść strony powodowej, podczas gdy Sąd I instancji nie przeprowadził na stwierdzenie tego faktu żadnego dowodu i nie ustalił, jaki był zamiar stron i uzasadnienie dla wprowadzenia prawa odstąpienia od umowy zastrzeżonego dla strony powodowej.

W rezultacie pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia w ten sposób, aby wniesione powództwo oddalić w całości ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Już po wniesieniu apelacji pozwana wniosła pismo nazwane uzupełnienie apelacji. Dla uporządkowania uzasadnienia niniejszego wyroku dodać należy, że Sąd Apelacyjny nie wywodzi skutków prawnych z tego, że dany zarzut został zgłoszony w uzupełnieniu apelacji, a nie w samej apelacji, a odwoływanie się w dalszej części uzasadnienia do uzupełnienia apelacji lub do samej apelacji ma jedynie znaczenie porządkowe.

Pozwana zarzuciła w uzupełnieniu apelacji:

I. nierozpoznanie przez Sąd I instancji istoty sprawy polegające w szczególności na:

1. wydaniu wyroku przez Sąd I instancji z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu, przysługującego w stosunku do wszystkich objętych pozwem nieruchomości, na różnych podstawach prawnych,

2. pominięciu, iż nawet w razie stawienia się u notariusza na wyznaczonym terminie, wobec braku zastrzeżenia ustawowego prawa pierwokupu w stosunku do wszystkich nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi (i na wszystkich podstawach prawnych), notariusz nie wyraziłby zgody na zawarcie tak sformułowanej umowy przyrzeczonej, albowiem byłaby ona obarczona sankcją nieważności (art. 58 § 1 k.c.),

3. potraktowaniu wszystkich umów przedwstępnych, objętych aktem notarialnym z 2 lipca 2019 r. jednolicie, bez uwzględnienia odrębności każdej z tych umów, mimo objęcia ich jednym aktem notarialnym, w tym w szczególności odrębności każdej z tych umów pod względem obowiązującego reżimu prawnego w zakresie ustawowego prawa pierwokupu;

4. pominięciu, iż umowy przedwstępne błędnie przewidywały warunek w postaci prawa pierwokupu nieruchomości wyłącznie w zakresie jednej z tych umów, a więc wyłącznie w stosunku do prawa użytkowania wieczystego nieruchomości l , mimo, iż ustawowe prawo pierwokupu obowiązuje w stosunku do wszystkich tych umów, w tym również co czyni zawarcie opisanych w umowach przedwstępnych umów sprzedaży niemożliwym i niewykonalnym, a nadto prowadzącym do nieważności tych umów gdyby zostały one zawarte;

5. pozbawieniu podmiotów, którym przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi, to jest Gminy Miejskiej K. ( statio fisci Prezydent Miasta K. ) i Skarbu Państwa (statio fisci Prezydent Miasta K. ), możności obrony swoich praw w postępowaniu sądowym o zawarcie umów przyrzeczonych (zachodzi w tym przypadku współuczestnictwo konieczne uprawnionych z prawa pierwokupu);

6. braku dokonania weryfikacji podanej przez stronę powodową w pozwie rzekomej daty wymagalności roszczenia o zawarcie umów przyrzeczonych i zaniechaniu zbadania, jaki był rzeczywisty termin wymagalności tego roszczenia, co miało wpływ na niezbadanie, czy roszczenie to nie jest przedawnione, mimo iż umowy przedwstępne wyraźnie wskazywały termin zawarcia umów przyrzeczonych, który był zależny od spełnienia określonych warunków

7. zaniechaniu zbadania z urzędu (skoro pozwana jest konsumentem w rozumieniu art. 22 1 k.c.), czy roszczenie dochodzone pozwem nie jest przedawnione, mimo, iż przedawnienie roszczenia przeciwko konsumentowi skutkuje niemożnością jego dochodzenia;

8. pominięciu przez Sąd I instancji kluczowej przesłanki, bez której niedopuszczalne jest uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, jaką jest uchylanie się przez pozwaną od zawarcia umowy, a która w okolicznościach sprawy nie została spełniona;

9. całkowitym pominięciu absolutnie kluczowej kwestii z punktu widzenia zarówno określenia terminu wymagalności roszczeń z umów przedwstępnych, jak i z punktu widzenia wykazania przez stronę powodową przesłanki uchylania się pozwanej od zawarcia umowy, to jest, że treść kierowanych do pozwanej wezwań o zawarcie umowy przyrzeczonej, dotyczyła zupełnie innej umowy, niż wynikało to z umów przedwstępnych, to jest w szczególności umowy o innych warunkach dotyczących prawa pierwokupu nieruchomości (prawo pierwokupu zastrzeżone wobec prawa użytkowania wieczystego 1 i 2), nieprzystąpienie zatem do takiej umowy, abstrahując od innych przeszkód w tym zakresie, nie mogło prowadzić do wniosku o uchylaniu się przez pozwaną od zawarcia umowy przyrzeczonej;

10. pominięciu, że jeżeliby nawet uznać, że istniało roszczenie przeciwko pozwanej o zawarcie umowy przyrzeczonej, to jest ono roszczeniem przedawnionym, co pozwana podnosi;

11. uwzględnieniu powództwa w zakresie działki nr (...) (wchodzącej w skład Nieruchomości 4), mimo, iż zgodnie z treścią umów przedwstępnych działka ta miała być przedmiotem umów przyrzeczonych tylko po uprzednim wyjaśnieniu jej statusu jako wód płynących (Wp), o czym mowa wprost w ust. VIII pkt b) umów przedwstępnych;

12. uwzględnieniu powództwa w zakresie działek o nr (...), mimo, iż zgodnie z treścią dołączonych do pozwu wypisów z rejestru gruntów dla tych działek (k. akt 26-29), znajduje się w tych wypisach adnotacja o wznowieniu granic rzeki M. , a tym samym uprzednie wyjaśnienie statusu postępowania w tym zakresie (a w efekcie ustalenie ostatecznego przebiegu granic tej rzeki), jest konieczne dla ustalenia dopuszczalności ustalenia dopuszczalności zbywania tych nieruchomości, a to w świetle art. 216 ust. 1 i ust. 2 Prawa wodnego;

13. pominięciu, że wobec rezygnacji przez stronę powodową z warunków zawarcia umów przyrzeczonych, przeniesienie własności nieruchomości nimi objętych nastąpi mimo braku dostępu tych nieruchomości do drogi publicznej.

II. Pozwana w ww. piśmie wskazała także na:

1. nieważność postępowania przed Sądem I instancji, polegającą na pozbawieniu Gminy Miejskiej K. możności działania i brania udziału w sprawne (to jest nieważność postępowania, o której mowa w art. 379 pkt 5 k.p.c., którą sąd odwoławczy bierze pod uwagę z urzędu, w oparciu o art.378 § 1 k.p.c.), będącą skutkiem braku wezwania Gminy Miejskiej K. do wzięcia udziału w postępowaniu jako współuczestnika koniecznego, a to z uwagi na przysługujące ww. Gminie ustawowe prawo pierwokupu na podstawie art. 109 pkt 2, a także art. 109 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021r., poz. 1899 z późn. zm., dalej również jako UGN lub ustawa o gospodarce nieruchomościami:

a) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej KW nr (...) (Nieruchomość 1; w stosunku do której ustawowe prawo pierwokupu Gminy Miejskiej K. zostało również zastrzeżone w treści aktu notarialnego z 2 lipca 2019 r.,

b) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej KW nr (...) (Nieruchomość 2), które to ustawowe prawo pierwokupu Gminy Miejskiej K. nie zostało błędnie zastrzeżone w treści umów przedwstępnych,

c) nieruchomości objętej KW nr (...) (Nieruchomość 3), w stosunku do której ustawowe prawo pierwokupu Gminy Miejskiej K. nie zostało błędnie zastrzeżone w akcie notarialnym zawierającym umowy przedwstępne, mimo nabycia własności tej nieruchomości od Skarbu Państwa na podstawie decyzję Urzędu Rejonowego z 30 grudnia 1998 r. znak: (...) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,

d) nieruchomości objętej KW nr (...) (Nieruchomość 4), w stosunku do której ustawowe prawo pierwokupu Gminy Miejskiej K. nie zostało błędnie zastrzeżone w umowach przedwstępnych, mimo nabycia własności tej nieruchomości od Skarbu Państwa na podstawie decyzji Urzędu Rejonowego z 30 grudnia 1998 r., znak: (...) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,

podczas gdy udział Gminy Miejskiej K., której przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu w stosunku do ww. Nieruchomości, skutkował obowiązkiem wezwania jej do udziału w sprawie jako współuczestnika koniecznego zgodnie z art. 72 § 2 i § 1 pkt 1 k.p.c.;

2. na nieważność postępowania przed Sądem I instancji, polegającą na pozbawieniu Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K. (działającego jako starosta) możności działania i brania udziału w sprawie (to jest nieważność postępowania, o której mowa w art. 379 pkt 5 k.p.c., którą sąd rozpoznający apelację bierze pod uwagę z urzędu, w oparciu o art. 378 § 1 k.p.c., będącą skutkiem braku wezwania Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K. do wzięcia udziału w postępowaniu jako współuczestnik konieczny, a to z uwagi na przysługujące Skarbowi Państwa-Prezydentowi Miasta K. na podstawie art. 217 ust. 13,14 i 15 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne w związku z art. 23 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, w stosunku do Nieruchomości (...) (tj. działki ewidencyjnej nr (...)) podczas gdy udział Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K., któremu przysługiwało ustawowe prawo pierwokupu w stosunku do ww. Nieruchomości, skutkował obowiązkiem wezwania go do udziału w sprawie jako współuczestnika koniecznego zgodnie z art. 72 § 2 k.p.c. a także art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c.;

III. Pozwana zarzuciła też naruszenia przepisów prawa materialnego, to jest naruszenie:

1. art. 109 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 UGN oraz art. 217 ust. 13,14 i 15 Prawa wodnego w związku z art. 23 ust. 1 i ust. 2 Prawa wodnego , a także art. 599 § 2 k.c. w zw. z art. 390 § 1 i § 2 k.c., art. 58 § 1 k.c., art.387 § 1 k.c. w związku z art. 64 k.c. i art.1047 § 1 k.p.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, uwzględnienie powództwa z pominięciem przepisów dotyczących ustawowego prawa pierwokupu mimo, iż wobec nieuwzględnienia w umowach przedwstępnych bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, dotyczących ustawowego prawa pierwokupu na rzecz Gminy Miejskiej K., jak i Skarbu Państwa, zobowiązanie do zawarcia umów przyrzeczonych było zobowiązaniem niemożliwym, a umowa zawarta bez ich uwzględnienia byłaby nieważna a tym samym powództwo przeciwko pozwanej winno było zatem zostać oddalone w całości;

2. art. 390 § 1 i § 2 k.c. w związku z art. 64 k.c. oraz art. 1047 § 1 k.p.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na :

a) pominięciu, że w sprawie nie została, spełniona przesłanka uchylania się przez pozwaną od zawarcia umowy przyrzeczonej, a mimo to doszło do nieuzasadnionego uwzględnienie powództwa, podczas gdy jest to podstawowa przesłanka wynikająca z art. 390 § 2 k.c. w zw. z art. 390 § 1 k.c., którą Sąd I instancji miał obowiązek należycie zbadać w sprawie o zawarcie umowy przyrzeczonej, a która potraktowana została jako kwestia całkowicie pozbawiona znaczenia, a Sąd I instancji nie odniósł się do niej w uzasadnieniu wyroku ani jednym słowem - co jest równoznaczne ponadto z nie zbadaniem istoty sprawy;

b) uwzględnienie powództwa w oparciu o art. 390 § 1 i § 2 k.c., mimo, iż z okoliczności sprawy nie wynikało, aby to z winy pozwanej miało niedojść do zawarcia umów przyrzeczonych, a jednocześnie, o czym świadczy materiał dowodowy, strona powodowa była w co najmniej równym stopniu, jeśli nie bardziej winna niezawarciu w terminie umów przyrzeczonych (najpierw zwlekając z zapłatą opłat rezerwacyjnych, potem prowadząc wielomiesięczne rozmowy z pozwaną, a na koniec, prezentując stanowisko (wyrażone w wezwaniu) natychmiastowego dążenia do zawarcia umowy, wątpliwe treściowo wezwania, w szczególności co do daty, tak aby wyłącznie dla pozoru wezwać pozwaną do zawarcia umowy, ale tak aby de facto, zwłaszcza biorąc pod uwagę panujący wówczas szczyt pandemii COVID-19, nie dać pozwanej realnej szansy zawarcia umów przyrzeczonych, a ponadto wzywając do zawarcia zupełnie innej treściowo umowy przyrzeczonej niż wynikało z umów przedwstępnych, nie posiadając przy tym dokumentów geodezyjno-prawnych niezbędnych notariuszowi do sporządzenia umów przyrzeczonych) podczas gdy powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej jest przewidziane dla sytuacji, w której to wyłącznie pozwana jest winna niezawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś dla przypadków, gdy odpowiadają za to obie strony, a tym bardziej dla przypadków, gdy to strona powodowa swoją zwłoką, nieprecyzyjną treścią wezwań, a nade wszystko wzywając do zawarcia całkiem innej umowy niż wynikająca z umów przedwstępnych, doprowadziła do faktycznej niemożności zawarcia umów przyrzeczonych, tak jak to miało miejsce w sprawie;

c) uwzględnienie powództwa na podstawie art. 390 § 1 i § 2 k.c. (w związku z art. 64 kc i art.1047 § 1 kpc), mimo, iż z okoliczności sprawy, w tym z treści korespondencji pomiędzy stronami wynikało wyraźnie, iż brak stawienia się pozwanej na wyznaczonych naprędce przez stronę powodową terminach u notariusza, na których miały być rzekomo zawierane umowy przyrzeczone, był spowodowany również (między innymi) trwającą pandemią COVID-19, a więc okolicznościami o charakterze obiektywnym, których nie sposób zrównać z uchylaniem się przez pozwaną od zawarcia umów, podczas gdy z art. 390 § 1 i § 2 k.c. wynika wyraźnie, iż uprawnienie do domagania się zawarcia umowy przyrzecznej dotyczy wyłącznie przypadków całkowicie jednostronnego i zawinionego uchylania się przez stronę od zawarcia umowy, nie zaś przypadków, kiedy pozwany nie ponosi w tym zakresie żadnej winy;

d) uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, w oparciu o art. 390 § 2 k.c. w związku art. 64 k.c. i art. 1047 § 1 k.p.c., w oparciu o brak stawiennictwa pozwanej na wezwania strony powodowej z 17 listopada 2020 r. i z 3 grudnia 2020 r., mimo, że:

- oba wezwania dotyczyły zawarcia innej umowy niż opisana w umowach przedwstępnych, do której zawarcia pozwana me była w żaden sposób zobowiązana;

- wezwanie z 3 grudnia 2020 r. nie zawierało nawet wskazania konkretnej daty drugiego terminu u notariusza, (której brak wpisania strona powodowa wyjaśniała błędem sekretariatu), trudno zatem na tej podstawie uznać, jakoby to pozwana i w sposób zawiniony miała uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej;

- pomiędzy doręczeniem wezwań a terminem spotkania u notariusza minęło zaledwie kilka dni, co oznacza, iż strona powodowa nie dochowała nawet wskazywanego przez samą siebie terminu 14 dniowego na zawarcie umów przyrzeczonych, powołując się na ust. X umów przedwstępnych, podczas gdy okoliczności te pokazują wyraźnie, że w sprawie to nie pozwana ponosi winę, czy też uchylała się od zawarcia umowy, lecz było to skutkiem działań, zaniechań i zaniedbań ze strony powoda (m.in.) w kierowaniu do pozwanej wezwań o zawarcie umowy;

3. art.120 § 1 k.c. w związku z art.117 § 1, § 2 i § 2 J k.c., art.390 § l i § 2 i § 3 k.c., art.64 k.c. i art. 1047 § 1 k.p.c. , a to poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym pominięciu art. 120 § 1 k.c. i art.117 § 1, § 2 i § 2 x k.c. i zaniechaniu wzięcia ich pod uwagę przy dokonywaniu oceny daty wymagalności roszczenia o zawarcie umów przyrzeczonych i jego przedawnienia, mimo iż przepisy te miały kluczowe znaczenie w okolicznościach sprawy; w związku z tym Sąd I instancji miał obowiązek ocenić, kiedy strona powodowa zrezygnowała z działań w kierunku spełnienia się warunków i na tej podstawie ocenić, kiedy mogła ona w najwcześniejszym możliwym terminie wezwać pozwaną (lub wcześniej jej ojca) do zawarcia umów przyrzeczonych podczas gdy to data, w której najwcześniej strona powodowa mogła wezwać pozwaną, powinna być brana pod uwagę jako data wymagalności roszczenia o zawarcie umów przyrzeczonych (o ile one powstały), a jednocześnie też terminem początkowym, od którego winien być liczony termin przedawnienia;

4. art. 120 § 1 k.c. w związku z art. 117 § 1, § 2 i § 2 1 k.c., art. 390 § 3 k.c. (w zw. z art. 64 k.c. oraz art. 1047 § 1 k.p.c.), a to poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na:

a) nieuwzględnieniu, iż biorąc pod uwagę określony art. 120 § 1 k.c. termin początkowy biegu rocznego terminu przedawnienia o zawarcie umowy przyrzeczonej, który to termin wobec rezygnacji przez stronę powodową z warunków zawarcia umowy (o ile roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w ogóle powstało), przypadać mógł na dzień 17 września 2019r. - roszczenie strony powodowej uległo przedawnieniu w dniu 17 września 2020 r., a w efekcie powództwo jako wniesione już po upływie tego terminu, winno było zostać oddalone, jako przedawnione;

b) całkowicie błędnym pominięciu nielojalności strony powodowej wobec pozwanej, która polegała na odmowie przekazania pozwanej, będącej spadkobierczynią J. P. (strony umów przedwstępnych), informacji dotyczących działań podjętych przez stronę powodową w celu realizacji warunków zawarcia umów przyrzeczonych, mimo, iż informacja o ich podjęciu, a także o ich zaniechaniu i tego przyczynach miała i ma kluczowe znaczenie w sprawie, w tym zwłaszcza w aspekcie przedawnienia roszczeń strony powodowej o zawarcie umów przyrzeczonych;

5. art. 120 § 1 k.c. oraz art. 117 § 1, § 2 i § 2 J k.c. i art. 22 x k.c. (w zw. z art.390 § 1, § 2 i § 3 k.c., art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.), a to poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uwzględnieniu powództwa z pominięciem art. 120 § 1 k.c. oraz art. 117 § 1, § 2 i § 2 1 k.c. mimo, iż roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (jeżeli w ogóle powstało), biorąc pod uwagę roczny termin przedawnienia o którym mowa w art. 390 § 3 k.c. uległo przedawnieniu najpóźniej w dniu 17 września 2020 r., a tym samym, jako roszczenie przeciwko konsumentowi nie powinno było w ogóle zostać uwzględnione a powództwo winno ulec oddaleniu,

6. art. 390 § 1, § 2 i § 3 k.c., 117 § 1, § 2 i § 2, art. 123 § pkt 1 k.c. oraz i art. 22 x k.c., art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c. (a także w związku z art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.), a to poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uwzględnieniu powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, mimo że:

a) całość żądania pozwu, odpowiadająca treści umów przedwstępnych, została przez stronę powodową przedstawiona Sądowi I instancji dopiero pismem procesowym powoda z 17 maja 2022r., na wezwanie Sądu Okręgowego, to jest już po upływie terminie rocznego terminu przedawnienia roszczenia, o którym mowa w art. 390 § 3 k.c.;

b) wbrew określeniu w piśmie z 17 maja 2020 r., iż stanowiło ono sprecyzowanie żądania pozwu, było to uzupełnienie żądania powództwa o essentialia negotii umów przyrzeczonych, tymczasem bez elementów, które strona powodowa uzupełniła dopiero pismem z 17 maja 2022 r., np. w zakresie cen sprzedaży nieruchomości żądanie pozwu było niepełne, a tym samym nie mogło przerwać biegu terminu przedawnienia, ten bowiem może zostać przerwany wyłącznie przez czynność podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia (konkretnego - dokładnie określonego żądania) roszczenia;

7. art. 99 UGN w zw. z art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 390 § 1, § 2 k.c. oraz art. 64 k.c. oraz art.1047 k.p.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie powództwa z pominięciem tych przepisów, mimo, iż jak wynika wprost z treści umów przedwstępnych (ust.VI), część nieruchomości nim objętych nie posiada dostępu do drogi publicznej, w związku z czym ich sprzedaż bez uprzedniego zapewnienia dostępu do tej drogi jest dotknięta sankcją nieważności (wbrew wyraźnej treści umów przedwstępnych), której to sankcji wyrok wydany w trybie art. 390 § 2 k.c. i art.64 k.c. nie może sanować;

8. art. 390 § 2 k.c. (w związku z art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i całkowicie błędne uznanie za zasadne powództwa w zakresie obejmującym działkę (...), mimo, iż strona powodowa wbrew wyraźnemu zastrzeżeniu zawartemu w ust. VIII pkt b umów przedwstępnych nie wyjaśnił statusu działki nr (...), wchodzącej w skład Nieruchomości 4;

9. art. 390 § 2 k.c. w związku z art. 390 § 1 k.c. (w związku z art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.) w zw. z art. 109 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 UGN oraz art. 217 ust. 13,14 i 15 Prawa wodnego w związku z art. 23 ust. 1 i ust. 2 Prawa wodnego, a także art. 599 § 2 k.c. i art. 58 § 1 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, mimo, iż strona powodowa nie wykazała, iż aktualnie przeniesienie własności nieruchomości jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, ani że w datach 3 i 17 grudnia 2020 r., na które to terminy u notariusza wzywana była pozwana, istniała realna możliwość przeniesienia własności nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi, w szczególności poprzez przygotowanie odpowiednich dokumentów (geodezyjno-prawnych), niezbędnych do zawarcia umów przyrzeczonych; a ponadto z pominięciem iż nawet w razie stawienia się u notariusza na wyznaczonym terminie, wobec braku zastrzeżenia ustawowego prawa pierwokupu w stosunku do wszystkich nieruchomości i na wszystkich podstawach prawnych, notariusz nie mógłby sporządzić tak sformułowanej umowy przyrzeczonej,

10. art. 65 § 1 i § 2 k.c. w związku z art. art. 217 ust. 13,14 i 15 Prawa wodnego w związku z art. 23 ust. 1 i ust. 2 Prawa wodnego, a także art. 599 § 2 k.c. w zw. z art. 390 § 1 i § 2 k.c., art. 58 § 1 k.c. Prawa wodnego oraz art. 390 § 1 i § 2 k.c. oraz art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na pominięciu treści art. 65 § 1 i § 2 k.c. w związku z w przepisami Prawa wodnego , a mimo to uwzględnieniu powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej w stosunku do działki nr (...), mimo, iż:

a) strona powodowa nie dokonała stosownej modyfikacji żądania pozwu polegającego na uwzględnieniu ustawowego prawa pierwokupu Skarbu Państwa w stosunku do tej działki, wynikającego z przepisów Prawa wodnego;

b) Sąd Okręgowy nie dokonał uprzednio wykładni postanowień umów przedwstępnych w ww. zakresie pod kątem ustalenia, czy w przypadku zmiany oznaczenia ewidencyjnego tej działki na grunty pod rowami zamiarem stron było zbycie tej działki, a także, nie dokonał odpowiadającej wynikowi tej wykładni korekty (modyfikacji) treści wyrzeczenia zawartego w wyroku polegającego na uwzględnieniu ustawowego prawa pierwokupu, podczas gdy w przypadku gdy zmiana oznaczenia ewidencyjnego z Wp na IV (gdyby zostało potwierdzone i wykazane przez stronę powodową, że została ona dokonana), rodziła bezwzględną konieczność dokonania modyfikacji żądania pozwu i wyrzeczenia wyroku w tym zakresie, bez którego dokonania powództwo powinno zostać oddalone, a wyrok I instancji uchylony;

IV. Pozwana zarzuciła także naruszenie:

1. art. 205 § 1 k.s.h. w związku z art. 201 k.s.h. w zw. z art. 38 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. w zw. z att. 2 k.s.h. a to poprzez ich błędne niezastosowanie i zaniechanie zbadania przez Sąd I instancji, czy strona powodowa była należycie umocowana zawierając umowy przedwstępne, a w efekcie czy ww. umowy nie są dotknięte sankcją nieważności, z uwagi na okoliczność, że zostały zawarte jedynie przez jednego członka zarządu działającego na podstawie pełnomocnictwa, którego treści strona powodowa odmawia ujawnienia i którego mimo wezwań pozwanej do notariusza i bezpośrednio do strony powodowej do dnia dzisiejszego nie przedstawiła, a oczywistym jest, że pełnomocnictwo udzielone jednemu z członków zarządu 10 grudnia 2015 r., za nr Rep. (...) nie mogło mieć charakteru pełnomocnictwa, szczególnego, ani rodzajowego, skoro cały przedmiot działalności strony powodowej wyczerpywał się jedynie w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości;

2. art. 17 § 1 k.s.h. w związku z art. 228 pkt 4) k.s.h. a to poprzez ich błędne niezastosowanie i zaniechanie zbadania przez Sąd I instancji, czy strona powodowa posiadała zgodę Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki na nabycie ww. nieruchomości, która zgodnie z zapisami umów przedwstępnych miała zostać wyrażona w uchwale z dnia 25 marca 2019 r., jednak nie została dołączona ani do pozwu, ani do aktu notarialnego, a nadto pomimo wezwań pozwanej nie została przedstawiona przez stronę powodową do dnia dzisiejszego, w sytuacji gdy brak takiej zgody na nabycie nieruchomości w formie uchwały powoduje nieważność czynności prawnej, zgodnie z art. 17 § 1 k.s.h., a pozwana nie mogąc się zapoznać z jej treścią, jak i treścią pełnomocnictwa (Rep. (...)) nie mogła być potraktowana jako osoba uchylająca się od zawarcia umów przyrzeczonych

3. art. 17 § 1 k.s.h. w związku z art. 228 pkt 4) k.s.h. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie powództwa, z pominięciem tych przepisów, mimo, iż powodowa Spółka nie dysponowała wymaganą uchwałą Zgromadzenia Wspólników Spółki na zawarcie umów przyrzeczonych, a przynajmniej takiej zgody do pozwu nie załączyła.

4. art. 31 k.r.o. w zw. z art. 931 § 1 k.c. w zw. z art. 199 k.c. a to poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że umowy przedwstępne mogły zostać zawarte przez ojca pozwanej, w sytuacji gdy w chwili ich zawarcia, pozwana osobiście jako spadkobierczyni po matce K. P. (1) i współwłaścicielka ww. nieruchomości, była uprawniona przynajmniej do części udziałów we współwłasności nieruchomości jako wchodzących w skład spadku, gdyż cała ww. nieruchomość została zakupiona ze środków pochodzących wyłącznie z majątku dorobkowego jej rodziców - małżonków P. w czasie trwania ich małżeństwa i wspólnoty ustawowej małżeńskiej;

V. Pozwana zarzuciła także naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

a) brak weryfikacji podanej przez stronę powodową rzekomej daty wymagalności roszczenia o zawarcie umów przyrzeczonych i niezbadaniu, jaki był rzeczywisty termin wymagalności tego roszczenia, co miało wpływ na niezbadanie, czy roszczenie to nie jest przedawnione, mimo iż umowy przedwstępne wyraźnie wskazywały termin zawarcia umów przyrzeczonych, który był zależny od spełnienia określonych warunków (ust. X);

b) dowolne ustalenie z pominięciem treści ust. X umowy, iż jedyną podstawą ustalenia terminu wymagalności roszczenia jest wezwanie dokonane przez stronę zobowiązaną do kupna, podczas gdy w/w ustęp X określa także inną metodę ustalenia terminu wymagalności, to jest zależną od spełnienia warunków,

c) zaniechanie z urzędu, mimo, iż pozwana jest konsumentem (art.22 1 k.c.), czy dochodzone pozwem roszczenie nie jest przedawnione, mimo, iż przedawnienie roszczenia przeciwko konsumentowi skutkuje niemożnością jego dochodzenia;

d) pominięcie przez Sąd I instancji kluczowej przesłanki, bez której niedopuszczalne jest uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, jaką jest uchylanie się przez pozwanego od zawarcia umowy, a która w sprawie nie została spełniona;

e) całkowite pominięcie absolutnie kluczowej kwestii z punktu widzenia określenia terminu wymagalności roszczeń z umów przedwstępnych, jak i z punktu widzenia wykazania przesłanki uchylania się pozwanej od zawarcia umowy, to jest że treść kierowanych do pozwanej wezwań o zawarcie umowy przyrzeczonej, dotyczyła zupełnie innej umowy, niż wynikało to z umów przedwstępnych, to jest w szczególności umowy o innych warunkach dotyczących prawa pierwokupu nieruchomości (prawo pierwokupu zastrzeżone wobec prawa użytkowania wieczystego), nieprzystąpienie zatem do takiej umowy, abstrahując od innych przeszkód w tym zakresie, nie może zatem prowadzić do wniosku o uchylaniu się przez pozwaną od zawarcia umowy przyrzeczonej;

f) pominięciu, że jeżeliby nawet uznać, że istniało roszczenie przeciwko pozwanej o zawarcie umowy przyrzeczonej, to jest ono roszczeniem przedawnionym;

g) pominięcie okoliczności, wbrew brzmieniu ust.VIII pkt b) umów przedwstępnych, iż objęcie działki (...) umową przyrzeczoną strony przewidziały wyłącznie wtedy gdy zostanie jej status jako Wód płynących (Wp), a tych okoliczności strona powodowa nie wykazała,

h) pominięcie, że wobec rezygnacji przez stronę powodową z warunków zawarcia umów przyrzeczonych, przeniesienie własności nieruchomości nimi objętych nastąpi mimo braku dostępu tych nieruchomości do drogi publicznej,

i) uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, w oparciu o art.390 § 1 i § 2 k.c. (w związku z art. 64 k.c. i art. 1047 § 1 k.p.c.), mimo, iż z okoliczności sprawy, w tym z treści korespondencji pomiędzy stronami wynikało wyraźnie, iż brak stawienia się pozwanej na wyznaczonych naprędce przez stronę powodową terminach u notariusza, na których miały być rzekomo zawierane umowy przyrzeczone, był spowodowany również (między innymi) trwającą pandemią COVID-19, a więc okolicznościami o charakterze obiektywnym, których nie sposób zrównać z uchylaniem się przez pozwaną od zawarcia umów podczas gdy z art. 390 § 1 i 2 k.c. wynika wyraźnie, iż uprawnienie do domagania się zawarcia umowy przyrzecznej dotyczy wyłącznie przypadków całkowicie jednostronnego i zawinionego uchylania się przez stronę będącą pozwaną od zawarcia umowy, nie zaś przypadków, kiedy pozwany nie ponosi w tym zakresie żadnej winy;

j) uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, w oparciu o art. 390 § 2 k.c. w związku art. 64 k.c. i art. 1047 § 1 k.p.c., w oparciu o brak stawiennictwa pozwanej na wezwania strony powodowej z 17 listopada 2020 r. i z 3 grudnia 2020 r., mimo, że:

- oba wezwania dotyczyły zawarcia innej umowy niż opisana w umowach przedwstępnych, do której zawarcia pozwana nie była w żaden sposób zobowiązana;

- wezwanie z 3 grudnia 2020 r. nie zawierało nawet wskazania daty drugiego terminu u notariusza, (której brak wpisania strona powodowa wyjaśniała błędem sekretariatu), trudno więc na tej podstawie uznać, aby pozwana miała uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej;

- pomiędzy doręczeniem wezwań a terminem spotkania u notariusza minęło zaledwie kilka dni, co oznacza, iż strona powodowa nie dochowała nawet wskazywanego przez samą, siebie terminu 14 dniowego na zawarcie umów przyrzeczonych, powołując się na ust. X umów;

podczas gdy ww. okoliczności pokazują wyraźnie, że w sprawie to nie pozwana ponosi winę, czy też uchylała się od zawarcia umowy, lecz było to skutkiem działań, zaniechań i zaniedbań strony powodowej (m.in.) w kierowaniu do pozwanej wadliwie zredagowanych wezwań o zawarcie umowy (bez dołączenia do nich chociażby kopii pełnomocnictwa z 10 grudnia 2015r., za nr Rep. (...) i uchwały Zgromadzenia Wspólników z 25 marca 2019r. o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości;

k) nieustalenie z pominięciem ust. X umowy, jaka była właściwa data wymagalności roszczenia, w szczególności zaniechanie zbadania i oceny kiedy strona powodowa zrezygnowała z działań w kierunku spełnienia się warunków i na tej podstawie ustalenia, kiedy mogła ona w najwcześniejszym możliwym terminie wezwać pozwaną (lub wcześniej J. P.) do zawarcia umów przyrzeczonych,

l) pominięcie nielojalności strony powodowej wobec pozwanej polegającej na odmowie przekazania jej jako spadkobierczyni J. P. jakichkolwiek informacji dotyczących działań podjętych przez stronę powodową w celu realizacji warunków zawarcia umów przyrzeczonych, mimo, iż informacja o ich podjęciu, a także o ich zaniechaniu i tego przyczynach miała i ma kluczowe znaczenie dla niniejszej sprawy, w tym zwłaszcza w aspekcie przedawnienia roszczeń strony powodowej o zawarcie umów przyrzeczonych,

ł) pominięcie iż wskutek zrezygnowania przez stronę powodową z warunków zawarcia umów przyrzeczonych, zbycie części nieruchomości nimi objętych, następuje bez wymaganego dostępu do drogi publicznej w związku z czym ich sprzedaż bez uprzedniego zapewnienia dostępu do tej drogi jest dotknięta sankcją nieważności (wbrew wyraźnej treści umów przedwstępnych), której to sankcji wyrok wydany w trybie art. 390 § 2 k.c. i art. 64 k.c. nie może w żaden sposób sanować,

m) poprzez uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, mimo, iż strona powodowa nie wykazała, iż aktualnie przeniesienie własności nieruchomości jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, ani że w datach 3 i 17 grudnia 2020 r., na które to terminy u notariusza wzywana była pozwana, istniała realna możliwość przeniesienia własności nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi, w szczególności poprzez przygotowanie odpowiednich dokumentów, niezbędnych do zawarcia umów przyrzeczonych.

VI. Pozwana wniosła o:

1. rozpoznanie postanowienia Sądu Okręgowego wydanego na rozprawie w dniu 10 maja 2022 r. o oddaleniu wniosku dowodowego o przesłuchaniu pozwanej i pominięciu dowodu z przesłuchania pozwanej w charakterze strony na zasadzie art. 380 k.p.c., gdyż okoliczności jakie miały zostać wykazane tym dowodem mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym ustalenie terminu wymagalności roszczenia,

2. o przesłuchanie pracownika sekretariatu strony powodowej na okoliczności związane z odręcznym wpisaniem przez tego pracownika daty w wezwaniu z 3 grudnia 2020 r. w wersji wezwania dołączonej przez stronę powodową do pozwu, mimo iż w oryginalnym wezwaniu skierowanym do pozwanej brak było dziennej daty (puste miejsce) dotyczącej czynności notarialnej, a strona powodowa w trakcie procesu wskazywała, że różnica między dwoma wersjami wezwań wynikała rzekomo tylko z błędu pracownika sekretariatu, którym to wyjaśnieniom Sąd Okręgowy bezpodstawnie dał wiarę, jednak zdaniem pozwanej brak wskazania konkretnej daty czynności notarialnej czyniło to wezwanie całkowicie bezskutecznym i świadczył o braku należytego wezwania jej do zawarcia umów przyrzeczonych, a tym samym pozwana z dniem 17 września 2020 r. przestała być jakąkolwiek dłużniczką strony powodowej.

3. o zobowiązanie strony powodowej w trybie art. 248 § 1 k.p.c. do przedstawienia:

a) pełnomocnictwa notarialnego udzielonego przez stronę powodową D. B. (1) aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza J. B. (1) w dniu 10 grudnia 2015 r, za nr Rep. (...), które zgodnie z treścią tego aktu stanowiło podstawę zawarcia umów przedwstępnych przez stronę powodową,

b) uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników powodowej spółki z 25 marca 2019 r., w której zgodnie z zapisami na stronie 10 umów przedwstępnych miała zostać wyrażona zgoda na nabycie w drodze umowy sprzedaży przez spółkę nieruchomości opisanych w tych umowach, obu wskazanych w akcie notarialnym z 2 lipca 2019 r.-umowy przedwstępne, zawartym przed notariuszem J. B. za nr Rep. (...) z uwagi na okoliczność, że:

- pełnomocnictwo zostało udzielone D. B. aż 4 lata (!) przed zawarciem w/w umów przedwstępnych i nie jest znany jego rzeczywisty zakres, w szczególności nie wiadomo czy ma ono charakter pełnomocnictwa rodzajowego, czy też ogólnego, a okoliczność ta ma bezpośredni wpływ na ważność zawartych umów przedwstępnych;

- nie jest również znana treść ww. uchwał Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Wspólników powodowej spółki, a brak zgody na nabycie nieruchomości w formie uchwały powoduje nieważność czynności prawnej na podstawie art. 17 § 1 k.s.h.,

- pozwanej jako spadkobierczyni nie biorącej udziału w zawarciu ww. umów, nie jest znana treść tych dokumentów, dokumenty te nie zostały dołączone do umów przedwstępnych mimo iż ojciec pozwanej działający jako konsument (w rozumieniu art.22 [1] k.c.) był już w chwili zawierania aktu osoba w zaawansowanym wieku (miał (...) lata !!! i wkrótce zmarł), a tym samym podatną na sugestie profesjonalistów, a strona powodowa i notariusz odmówili ich wydania pozwanej mimo ich wezwania do jego przedstawienia,

c) posiadanych przez nią dowodów (dokumentów) związanych z przystąpieniem przez stronę powodową do realizacji działań mających na celu ziszczenie się warunków skutkujących wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, to jest spełnienia się warunków określonych w punkcie IX umów przedwstępnych.

Strona powodowa wniosła odpowiedź na apelację, w której domagała się oddalenia apelacji i zasądzenia kosztów postępowania apelacyjnego.

Strona powodowa wniosła także odpowiedź na pismo nazwane uzupełnieniem apelacji, odnosząc się do zarzutów i twierdzeń strony powodowej przedstawionych w ww. piśmie.

W toku postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny uzupełnił postępowanie dowodowe poprzez przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia, czy nieruchomości opisane w umowach przedwstępnych jako ad.2-4 są zabudowane.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja jest bezzasadna.

Sąd Apelacyjny podziela dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę materiału dowodowego, znajdującą podstawę w dyrektywach oceny dowodów zawartych w treści art. 233 § 1 k.p.c., oraz ustalony stan faktyczny i przyjmuje je za własne.

Sąd Apelacyjny podziela też wnioski wyprowadzone przez Sąd Okręgowy na podstawie ustalonego stanu faktycznego.

Na wstępie podkreślić należy, że na gruncie K.p.c. obowiązuje system apelacji pełnej, co oznacza, że sąd odwoławczy zobligowany jest do merytorycznego rozpoznania sprawy w całym zaskarżonym zakresie (por. postanowienia Sądu Najwyższego z 18 marca 2015 r., I CZ 26/15 i z 20 maja 2015 r., I CZ 43/15). Innymi słowy, przedstawione pod osąd roszczenie procesowe jest rozpoznawane po raz wtóry cum beneficio novorum, a prowadzona przez sąd rozprawa stanowi kontynuację rozprawy rozpoczętej przed sądem pierwszej instancji (por. uchwała Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07).

Wniosek ten nabiera znaczenia wobec specyfiki przebiegu postępowania przejawiającej się w zgłoszeniu na etapie postępowania apelacyjnego w tzw. uzupełnieniu apelacji szeregu okoliczności, które nie były podnoszone na etapie postępowania przed Sądem Okręgowym, co spowodowało konieczność uzupełnienia stanu faktycznego sprawy.

I tak, Sąd Apelacyjny ustalił, że nieruchomości 2-4 są zabudowane.

Nieruchomość 2 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem o konstrukcji drewnianej. Obiekt wyposażono w instalację elektryczną. Budynek jest posadowiony na fundamencie w postaci płyty betonowej i jest trwale związany z gruntem. W budynku znajduje się biuro sprzedaży i urządzone zostały pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi.

Nieruchomość 3 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem o konstrukcji drewnianej. Pierwotnie obity był płytą pilśniową, a wtórnie został ocieplony i od zewnątrz obłożony panelami z tworzywa sztucznego (tzw.(...) ), a od wewnątrz płytami gipsowo-kartonowymi. Fundament budynku wykonano jako betonowy. W obiekcie urządzone zostały pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi – pomieszczenia biurowe i sanitarne. Budynek wyposażony był w instalację elektryczną, wodną i kanalizacyjną.

Ponadto na nieruchomości 3 znajdują się pozostałości budynku dawnej wagi, elementy żelbetowe basenów rybnych i hali namiotowej – obiekty te są w stanie zdewastowanym oraz stalowe obiekty tymczasowe – tzw. blaszaki. Obiekty te z uwagi na stan zdewastowania lub łatwość demontażu (blaszaki) nie stanowią zabudowy ww. nieruchomości.

Nieruchomość 4 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem wykonany w konstrukcji stalowej stanowiący halę stalową pełniący obecnie funkcję magazynu dla składu budowlanego. Budynek jest posadowiony na fundamencie betonowym. Obiekt wyposażono w instalację elektryczną.

Stan tych nieruchomości Sąd Apelacyjny ustalił na podstawie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa dr R. S. (k.672-703 i 737-753), którą uznał za rzetelną i odpowiadającą na pytania. Biegły nie poprzestał na przedstawieniu wniosków, ale przedstawił argumentację, która doprowadziła go do wniosków opinii. Ponadto, strony zgłosiły zarzuty do opinii, co do których biegły także się odniósł.

Sąd Apelacyjny ustalił na podstawie wypisu z rejestru gruntów (k.26) i pisma PGW Wody Polskie (k.774a), że na działce (...) znajduje się rów melioracyjny.

W sprawie bezsporne było, że J. P. był wpisany do K.W. jako (wyłączny) właściciel ww. nieruchomości, a na podstawie umów sprzedaży na mocy których J. P. nabył nieruchomości, Sąd Apelacyjny ustalił, że nieruchomości objęte umowami przedwstępnymi stanowiły jego majątek odrębny.

W tym miejscu należy również wskazać, że bezzasadny był zgłoszony w trybie art.380 kpc wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania pozwanej w charakterze strony i pracownika sekretariatu powodowej spółki.

Jeżeli chodzi o dowód z przesłuchania pozwanej, to Sąd Apelacyjny podziela pogląd Sądu Okręgowego przedstawiony w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, to jest, że okoliczności na które pozwana miała zeznawać są nieistotne dla rozstrzygnięcia. Ubocznie Sąd Apelacyjny zauważa, że na rozprawie, na której Sąd Okręgowy rozpoznawał wniosek o przeprowadzenie ww. dowodu nie zostało zgłoszone zastrzeżenie w trybie art.162 kpc.

Bezzasadny był także wniosek o przeprowadzenie dowodu z zeznań pracownika sekretariatu powodowej spółki w charakterze świadka na okoliczność przyczyn dla których w piśmie strony powodowej wzywającej pozwaną do stawiennictwa celem zawarcia umów przyrzeczonych nie została wpisana data spotkania – to jest 17 grudnia 2020 r., albowiem przyczyny te nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia z uwagi na znaczenie jakie Sąd Apelacyjny wywodzi z faktu wysłania do pozwanej ww. pisma.

Omówienie zarzutów apelacji rozpocząć należy od najdalej idącego zarzutu jakim jest zarzut nieważności postępowania wobec pozbawienia Gminy Miejskiej K. (dalej w uzasadnieniu także jako Gmina) możności działania i brania udziału w sprawie, a to wobec braku wezwania Gminy oraz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. do wzięcia udziału w postępowaniu jako współuczestnika koniecznego zgodnie z art. 72 § 2 k.p.c. a także art. 72 § 1 pkt 1 kpc, które to wezwanie było–według pozwanej - obligatoryjne wobec przysługującego Gminie ustawowego prawa pierwokupu na podstawie art.109 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024r., poz.1145 ze zm. – dalej w uzasadnieniu jako ustawa o g.n. lub UGN) i wobec przysługującego Skarbowi Państwa prawa pierwokupu na podstawie art.217 ust.13,14 i 15 w zw.z art.23 ust.1 i ust.2 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz.960 ze zm.).

Przed oceną ww. zarzutu przypomnieć należy, że nie jest kwestionowane przez strony, że Gminie K. przysługuje prawo pierwokupu w zakresie nieruchomości 1, natomiast sporne jest, czy prawo pierwokupu dotyczy także nieruchomości 2-4 i czy co do działki (...) występuje prawo pierwokupu na podstawie ustawy Prawo wodne.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego zarzut nieważności postępowania z uwagi na brak wezwania Gminy K. i Skarbu Państwa do udziału w sprawie jest bezzasadny, bowiem nie można uznać, że prawo pierwokupu - w zakresie w jakim występuje w stanie faktycznym sprawy - kreuje powstanie współuczestnictwa koniecznego i będącego tego skutkiem obowiązku wezwania uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu do udziału w sprawie.

Zauważyć należy, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie może domagać się ani uczestnictwa w negocjacjach co do warunków umowy, ani obecności podczas zawierania umowy warunkowej. Uprawnienia z tytułu prawa pierwokupu wyczerpują się w treści art.600 § 1 kc, czyli w możliwości zawarcia umowy o tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią.

Skoro zatem uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie uczestniczy w negocjacjach dotyczących warunków zawarcia umowy, ani podczas zawierania umowy warunkowej to brak jest podstaw, aby uznać, że jego uczestnictwo jest obligatoryjne w procesie, przedmiotem którego jest zobowiązanie zbywcy do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży. Tym samym bezzasadny jest również zarzut nierozpoznania istoty sprawy oparty na tej samej przesłance – to jest obowiązku prowadzenia postępowania z udziałem Gminy K. i Skarbu Państwa w związku z występowaniem współuczestnictwa koniecznego w sprawie.

Pozwana zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., z którym to zarzutem nie można się zgodzić, albowiem Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej, to jest zgodnej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oceny materiału dowodowego.

Skuteczne podniesienie zarzutu obrazy art. 233 §1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 8 kwietnia 2009 r., II PK 261/08). Jeśli sądowi nie można wytknąć błędnego z punktu widzenia logiki i doświadczenia życiowego rozumowania, nie dochodzi do obrazy ww. przepisu, nawet jeśli z dowodu można wywieść wnioski inne niż przyjęte przez sąd.

Przed omówieniem poszczególnych postaci naruszenia art.233 § 1 kpc przedstawić należy uwagę o charakterze ogólnym, która będzie miała zastosowanie zarówno do oceny sposobu procedowania przez Sąd Okręgowy, jak i do oceny zachowania pozwanej przed wytoczeniem powództwa, jak i w trakcie postępowania przed Sądem Okręgowym.

Otóż, pozwana przedstawia szereg postaci naruszenia art.233 § 1 kpc, czyniąc punktem wyjścia dla podniesienia poszczególnych zarzutów okoliczności, na które nie wskazywała czy to na etapie przed wytoczeniem powództwa,czy w czasie postępowania przed Sądem I instancji.

I tak, pozwana zarzuca Sądowi Okręgowemu naruszenie art.233 § 1 kpc przybierające postać braku weryfikacji daty wymagalności roszczenia o zawarcie umów przyrzeczonych i niezbadaniu, jaki był rzeczywisty termin wymagalności tego roszczenia.

Według pozwanej, skutkiem braku wskazania daty wymagalności roszczenia był brak oceny, czy roszczenie nie jest przedawnione, którą to ocenę Sąd Okręgowy winien dokonać z urzędu – a to z uwagi na okoliczność, że zbywcą jest konsument.

Na poparcie tezy o przedawnieniu roszczenia pozwana wskazuje, że roszczenie stało się wymagalne po upływie około 2,5 miesiąca od daty zawarcia umów przedwstępnych (bardziej precyzyjnie rzecz ujmując 2 miesiące + 14 dni), czyli we wrześniu 2019 r., a tym samym przedawniło się we wrześniu 2020 r., co wobec faktu wniesienia pozwu w styczniu 2021 r. oznacza, że powództwo powinno zostać oddalone z uwagi na przedawnienie roszczenia.

Przede wszystkim, zauważyć trzeba, że dla postawienia zarzutu przedawnienia pozwana kreuje termin wymagalności roszczenia przy pomocy argumentów, których nie można akceptować. Argumentacja pozwanej jest dowolna nie tylko mając na uwadze treść umów przedwstępnych, ale jest też sprzeczna z zasadami logicznego myślenia.

Pozwana uznała bowiem, że skoro w umowach przedwstępnych termin wymagalności roszczenia został przedstawiony jako upływ terminu 14 dni od daty spełnienia wszystkich wskazanych w umowach warunków, to należy przyjąć, że okres potrzebny do zrealizowania tych warunków wynosi 2 miesiące, a zatem upływ dwóch miesięcy i kolejnych 14 dni prowadzi do postawienia roszczenia strony powodowej w stan wymagalności.

Rzecz w tym, że pozwana nie wyjaśniła z czego wywodzi, że przeciętny czas trwania procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę to 2 miesiące. Stanowisko to nie zostało rozwinięte i uzasadnione, a jest ono w sposób oczywisty dowolne, a przez to bezzasadne.

Ponadto, pozwana kreując stanowisko odnośnie wymagalności roszczenia uwzględnia treść umowy przedwstępnej tylko w tej części, która jest dla niej korzystna. W rezultacie nie tłumaczy oczywistej sprzeczności jej stanowiska i treści umowy przedwstępnej, w której wskazano, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 14 dni od daty spełnienia wszystkich warunków lub w terminie 14 dni od daty wezwania do zawarcia umowy, ale nie później aniżeli do 31 grudnia 2020 r.

Wobec ww. postanowień umowy trudno przyjąć, że strony w taki sposób skonstruowały umowę przedwstępną, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawniło się jeszcze przed terminem wskazanym jako ostateczny termin zawarcia umowy.

W kontekście tego zarzutu zwraca uwagę niekonsekwencja pozwanej, która podnosi zarzut przedawnienia roszczenia z dniem 17 września 2020 r., a jednocześnie oceniając przesłankę uchylania się od zawarcia umowy podkreśla, że nie miała ona obowiązku stawić się u rejenta na wyznaczonym przez stronę powodową na dzień 3 grudnia 2020 r. terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, albowiem w tym dniu nie upłynął termin, w którym strona powodowa mogła wezwać ją do zawarcia umowy.

Istotnie, w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy nie wskazał w sposób jednoznaczny z jakim dniem roszczenie stało się wymagalne. Nie oznacza to jednak, że Sąd I instancji nie oceniał kwestii wymagalności roszczenia.

Oczywistym jest, że Sąd Okręgowy nie oceniał wymagalności roszczenia w sposób postulowany przez pozwaną –to jest nie ustalał jaki jest niezbędny czas do spełnienia warunków wskazanych w umowie, albowiem było to zbędne z kilku przyczyn.

Przede wszystkim, co wyraźnie podkreślił Sąd Okręgowy – spełnienie ww. warunków zostało zastrzeżone wyłącznie na korzyść strony powodowej i z tym stanowiskiem należy się zgodzić, ponieważ treść umów przedwstępnych jest w tym zakresie jednoznaczna, wobec czego należy w tym miejscu wskazać, że nie można podzielić podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art.233 § 1 kpc poprzez bezpodstawne, a tym samym wadliwe ustalenie, że warunki z pkt IX zostały zastrzeżone na korzyść strony powodowej. Trudno jest wyprowadzić inny wniosek ze sformułowania niniejsza umowa przedwstępna zostanie zawarta pod następującymi warunkami zawieszającymi zastrzeżonymi dla strony zobowiązanej do kupna.

Ponadto strony w umowie przewidziały dwie kolejne przesłanki wyznaczenia terminu zawarcia umów przyrzeczonych – to jest termin 14 dni od daty wezwania do ich zawarcia oraz – jako termin ostateczny – datę 31 grudnia 2020 r.

Przewidziana przez strony wzajemna relacja przesłanek zawarcia umowy przyrzeczonej jest oczywista i logiczna. Strony postanowiły, że umowy zostaną zawarte w terminie 14 dni od daty spełnienia wskazanych w umowie warunków bądź wezwania do sprzedaży i nie później niż do 31 grudnia 2020 r.. Jednocześnie strony postanowiły, że obowiązek spełnienia ww. warunków został zastrzeżony na korzyść strony powodowej. Logiczne jest, że spójnik bądź oznacza, że strona powodowa mogła wezwać J. P. do zawarcia umowy w razie wystąpienia jednego ze scenariuszy – to jest gdy zostały spełnione warunki z pkt IX (w takiej sytuacji obydwie strony mogły wzywać do zawarcia umowy) lub niezależnie od ich spełnienia (wówczas tylko strona powodowa mogła wzywać do zawarcia umowy). Dlatego ustalanie, kiedy i jakie działania zmierzające do spełnienia warunków z pkt IX podjęła strona powodowa, czy w ogóle je podjęła, celem ustalenia z jaką datą można uznać, że strona powodowa mogła i powinna w najwcześniejszym możliwym terminie wezwać do zawarcia umowy przyrzeczonej, jest zbędne, co oznacza, że nieistotna dla rozstrzygnięcia jest również okoliczność, czy strona powodowa informowała pozwaną o podjętych przez siebie działaniach w celu realizacji ww. warunków. Wbrew stanowisku apelacji okoliczność, czy strona powodowa podjęła działania zmierzające w celu realizacji warunków z pkt IX, czy też z zrezygnowała z podjęcia działań zmierzających do ich realizacji i przyczyn rezygnacji nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia, w tym dla oceny zarzutu przedawnienia, a zatem nie można uznać takiego zachowania strony powodowej – o ile miało ono miejsce – za wyraz jej nielojalności wobec pozwanej.

Dodać także należy, że takie zróżnicowanie sytuacji stron nie może zostać uznane za naruszające interesy zbywcy. W kontekście tego zarzutu zwraca uwagę wysoka kwota transakcji z uwagi na którą logiczne jest, że nabywca chciał mieć pewność co do przydatności nieruchomości do realizacji zakładanych celów. Nie sposób nie zauważyć, że interes zbywcy został z tego punktu widzenia zabezpieczony obowiązkiem uiszczania przez stronę powodową opłaty rezerwacyjnej w kwocie 54 000 zł kwartalnie, która to kwota nie podlega zaliczeniu na cenę nabycia. Inaczej rzecz ujmując, w razie bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umów przyrzeczonych z przyczyn obciążających stronę powodową, J. P. uzyskałby kwotę na poziomie 5% ceny nieruchomości. O taką samą kwotę zwiększyłaby się łączna kwota uzyskana przez pozwaną jako zbywcę nieruchomości od strony powodowej, gdyby doszło do zawarcia umów przyrzeczonych w dacie wyznaczonej przez stronę powodową.

Tym samym nie można uznać, że roszczenie dochodzone pozwem wniesionym w styczniu 2021 r., czyli około miesiąc po pierwszym terminie wyznaczonym na zawarcie umowy jest przedawnione, a to z kolei oznacza, że bezzasadny jest zarzut nierozpoznania istoty sprawy z powołaniem się na zarzut przedawnienia.

Sąd Okręgowy dokonał oceny wymagalności roszczenia z punktu widzenia zdarzeń, które miały miejsce w grudniu 2020 r. i było to wystarczające. Z kolei, co do zaniechania przeprowadzenia z urzędu oceny zarzutu przedawnienia w postaci postulowanej przez pozwaną, to zauważyć należy, że zarówno na etapie przed wniesieniem pozwu, jak i w trakcie postępowania przed sądem I instancji nie zostały przedstawione żadne okoliczności faktyczne, z których można racjonalnie wnosić, że roszczenie było przedawnione w dacie wniesienia pozwu, a ostatecznie ocena ww. zarzutu została i tak przeprowadzona przez Sąd Apelacyjny.

Tym samym za bezzasadny należy uznać zarzut naruszenia art.233 § 1 kpc w tej postaci, a tym samym bezzasadny jest zarzut nierozpoznania istoty sprawy wywodzony ze stanowiska, że Sąd Okręgowy nie dokonał oceny przedawnienia roszczenia.

Pozwana zarzuciła pominięcie przez Sąd I instancji kluczowej przesłanki, bez której niedopuszczalne jest uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej, jaką jest przesłanki uchylania się przez pozwaną od zawarcia umowy, która – jej zdaniem - nie została w sprawie spełniona.

Pozwana na poparcie swojego stanowiska przedstawia szereg argumentów. I tak, o tym, że nie można uznać, aby uchylała się od zawarcia umowy ma świadczyć okoliczność, że nie musiała się stawiać się na wyznaczonym przez stronę powodową na dzień 3 grudnia 2020 r. terminie zawarcia umowy przyrzeczonej z tej przyczyny, że:

- termin ten został wyznaczony przed upływem 14 dni od daty doręczenia jej wezwania do stawiennictwa;

- doręczenie wezwania nastąpiło na 6 dni roboczych przed datą zawarcia umowy, więc nie była w stanie zgromadzić wszystkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy, z czego strona powodowa jako profesjonalista powinna zdawać sobie sprawę;

- w tym czasie obowiązywały restrykcje wywołane trwającą pandemią COVID.

Z kolei, na spotkanie w dniu 17 grudnia 2020 r. pozwana nie mogła się stawić z tej przyczyny, że w piśmie wzywającym do stawiennictwa nie została wpisana data spotkania.

Przywoływane przez pozwaną przyczyny jej niestawiennictwa nie mogą zostać uznane za uzasadniające ustalenie, że pozwana nie uchylała się od stawiennictwa w celu zawarcia umów przyrzeczonych, albowiem nie stanowiły rzeczywistej przyczyny jej niestawiennictwa, o czym świadczy jej zachowanie.

I tak, jeżeli chodzi o kwestię wyznaczenia terminu podpisania umów przyrzeczonych przed upływem 14 dni od daty doręczenia pozwanej wezwania do stawiennictwa celem ich zawarcia to w odpowiedzi na wezwanie pozwana wskazała przyczyny, dla których nie stawi się u rejenta i w piśmie tym nie zostały wymienione przyczyny wskazane w apelacji. Pozwana nie twierdziła w odpowiedzi, że termin między doręczeniem jej wezwania do stawiennictwa, a ustaloną datą spotkania jest krótszy aniżeli 14 dni,a więc nie jest zobowiązana do stawiennictwa i nie wskazała, że z tej przyczyny nie jest w stanie przygotować niezbędnych dokumentów.

Jest to istotne o tyle, że dla strony powodowej nie miało znaczenia, czy umowa zostanie podpisana 3, 13, czy 31 grudnia 2020 r. i gdyby pozwana wskazała na inną datę, to jej postulat zostałby przez stronę powodową uwzględniony,o czym świadczy treść pism strony powodowej.

Pozwana nie tylko w trakcie postępowania przed Sądem Okręgowym nie powoływała się na to, że data wyznaczona przez stronę powodową na zawarcie umowy uniemożliwiała jej przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów, ale nawet w tzw. uzupełnieniu apelacji, gdy podniosła ten zarzut to nie wskazała jakich dokumentów nie mogła uzyskać z uwagi na zbyt krótki okres pomiędzy datą otrzymania wezwania i datą wyznaczoną na zawarcie umowy.

Z faktu, że pierwsze spotkanie celem zawarcia umowy przyrzeczonej zostało przez stronę powodową wyznaczone przed upływem 14 dni od daty doręczenia pozwanej pisma z wezwaniem do stawiennictwa celem podpisania umowy, pozwana wywodzi także wniosek, że roszczenie nie było wówczas wymagalne, a zatem niestawiennictwo na nim nie może być traktowane jako uchylenie się od zawarcia umowy.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko, że okoliczność, że strony zakreśliły termin zawarcia umowy jako termin 14 dni od daty wezwania nie oznacza, że strony nie mogły zawrzeć umowy przed upływem tego terminu.

Niezależnie od tego, istotny jest fakt, że pozwana nie wskazywała tej okoliczności jako przyczynę jej niestawiennictwa na ww. terminie w piśmie, w którym wyjaśniała przyczyny niestawiennictwa, jak i w trakcie postępowania przed Sądem Okręgowym.

Przypomnieć należy, że w piśmie z 1 grudnia 2020 r. pozwana uzasadniła swoje niestawiennictwo tym, że nie zostały spełnione warunki z pkt IX umowy i tym, że w tym czasie występował stan pandemii COVID.

Co do przesłanki ziszczenia się warunków, to jak wskazano zostały one zastrzeżone na korzyść strony powodowej, a zatem nie można uznać, że pozwana mogła usprawiedliwić w ten sposób niestawiennictwo na terminie wyznaczonym na podpisanie umów przyrzeczonych, a co do pandemii COVID to strona powodowa była otwarta na ustalenie innego terminu (k.65).

Z kolei, jeżeli chodzi o usprawiedliwienie niestawiennictwa pozwanej na kolejnym terminie – w dniu 17 grudnia 2020 r. to istotnie, w przesłanym pozwanej piśmie nie została wskazana data spotkania. Oczywiście, z tego punktu widzenia można uznać niestawiennictwo pozwanej za usprawiedliwione, ale jednocześnie nie zmienia to oceny Sądu Apelacyjnego, że zachowanie pozwanej także w tym zakresie potwierdza, że uchylała się od zawarcia umowy.

Pamiętać należy, że stosownie do art.354 kc strony zawierające umowę winny ze sobą współdziałać, co w tym konkretnym wypadku oznacza, że pozwana winna była skontaktować się ze stroną powodową i zwrócić uwagę na braki pisma. Taka postać aktywności strony umowy nie jest nadmierna i nie generuje kosztów, czy trudności innej postaci, tymczasem pozwana wykorzystała błąd strony powodowej do uchylenia się od zawarcia umów.

Pozwana uzasadnia też stanowisko o braku uchylania się od zawarcia umowy tym, że strona powodowa wezwała ją do zawarcia innych umów (a nie umów, do zawarcia których zobowiązał się jej ojciec).

Istota tego zarzutu sprowadza się do tego, że w umowach przedwstępnych J. P. zobowiązał się sprzedać stronie powodowej prawo użytkowania wieczystego 1 (nieruchomości 1), prawo użytkowania wieczystego 2 (nieruchomości 2), nieruchomość 3 i nieruchomość 4 pod warunkiem nieskorzystania przez Gminę K. z prawa pierwokupu prawa użytkowania wieczystego 1 (nie jest sporne pomiędzy stronami, że Gminie przysługuje prawo pierwokupu w zakresie prawa użytkowania wieczystego 1). Tymczasem w piśmie wzywającym do zawarcia umów przyrzeczonych strona powodowa wezwała do zawarcia warunkowej umowy przyrzeczonej, pod warunkiem, że Gmina K. nie skorzysta z prawa pierwokupu w zakresie prawa użytkowania wieczystego 1 i 2. Tym samym strona powodowa wprowadziła do wezwania prawo pierwokupu (co do prawa użytkowania wieczystego 2), które nie wynikało z umów przedwstępnych.

Według strony powodowej jest to błąd literowy, który nie ma znaczenia dla oceny skuteczności wezwania pozwanej do stawiennictwa na terminie wyznaczonym w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, a Sąd Apelacyjny podziela to stanowisko. Wniosek ten znajduje potwierdzenie w ówczesnym zachowaniu pozwanej, dla której nie wywoływało wątpliwości, że wezwanie w takiej postaci dotyczy umów z 2 lipca 2019 r. Pozwana odpowiedziała na ww. pismo i wyjaśniła, dlaczego nie może stawić się na zaproponowanym terminie (k.60).

Inną postacią rzekomej wadliwości wezwań pozwanej do zawarcia umowy było niedołączenie do wezwań stosownych pełnomocnictw,czy uchwały zgromadzenia wspólników.

W kontekście tego powtórzyć należy, iż ww. okoliczności nie stanowiły przyczyny niestawiennictwa pozwanej na wyznaczonym przez stronę powodową terminie zawarcia umów – por. pismo k.60. Ma to istotne znaczenie, ponieważ mając na uwadze, że stronie powodowej zależało na zawarciu umowy, czego dowodem jest chociażby jej pismo z 3 grudnia 2020 r. (k.65), w którym wskazała, że jest otwarta na propozycję innego terminu umowy, uznać można, że przesłałaby dokument uchwały czy pełnomocnictwa, gdyby pozwana wyraziła wolę uzyskania takiego dokumentu.

Podsumowując, Sąd I instancji prawidłowo ustalił, że pozwana uchylała się od zawarcia warunkowych umów przyrzeczonych, a tym samym bezzasadny jest zarzut nierozpoznania istoty sprawy poprzez pominięcie, że w okolicznościach sprawy nie ziściła się przesłanka uchylania się pozwanej od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pozwana zarzuciła także nierozpoznanie istoty sprawy z uwagi wadliwą ocenę kwestii prawa pierwokupu. Otóż, jak już wskazano, bezsporne pomiędzy stronami jest, że w zakresie prawa wieczystego użytkowania 1 (działka nr (...)) Gminie K. przysługuje prawo pierwokupu. Natomiast sporne jest pomiędzy stronami, czy Gminie K. przysługuje prawo pierwokupu pozostałych nieruchomości i czy działka (...) będąca częścią nieruchomości 4 też objęta jest prawem pierwokupu na podstawie przepisów ustawy Prawo wodne. Przypomnieć należy, że strona powodowa zobowiązała się nabyć nieruchomości 1-4 o ile Gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu prawa użytkowania wieczystego 1. Natomiast istotnie umowy przedwstępne nie przewidują prawa pierwokupu w zakresie nieruchomości 2-4.

Prawdą jest, że Sąd Okręgowy nie przeprowadził analizy umów przedwstępnych z tego punktu widzenia, ale dodać należy, że na żadnym wcześniejszym etapie sprawy kwestia ta nie była sporna pomiędzy stronami.

W treści umów przedwstępnych J. P. oświadczył, że nieruchomości 2-4 są zabudowane, na etapie przedprocesowym pozwana nie kwestionowała faktu ich zabudowania, wreszcie kwestia ta nie była przedmiotem sporu na etapie postępowania przed Sądem I instancji, a okoliczność ta jako sporna została podniesiona dopiero w uzupełnieniu apelacji.

Oceniając tę kwestię podkreślić należy, że ustalenie, czy nieruchomość jest zabudowana nie zawsze wymaga wiadomości specjalnych. Niejednokrotnie fakt ten można ustalić na podstawie dowodu w postaci zdjęć, czy zeznań świadków. W sprawie strony pomimo – co do zasady - zgodnego opisania, co znajduje się na nieruchomościach, odmiennie przedstawiały te obiekty i nadawały im różne znaczenie – tzn. według strony powodowej ich występowanie oznacza, że nieruchomości są zabudowane, a według pozwanej pomimo ich występowania nie można uznać, że nieruchomości są zabudowane.

Z tej przyczyny Sąd Apelacyjny dopuścił dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa na okoliczność ustalenia, czy nieruchomości 2-4 są nieruchomościami zabudowanymi w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025r., poz. 418 ze zm.). Wyjaśnić należy, że ogólne odwołanie się do przesłanki zabudowania nieruchomości w rozumieniu ustawy Prawo budowlane miało na celu uniknięcie wątpliwości co do zakresu oceny, w szczególności uniknięcia zarzutów, że odezwa nie obejmuje wszystkich postaci obiektów, które mogą stanowić przedmiot zabudowy lub też, że obejmuje obiekty, które nie mogą stanowić przedmiotu zabudowy nieruchomości. Z kolei odwołanie się do ustawy Prawo budowlane spowodowane zostało okolicznością, że przepisy ustawy o g.n. nie zawierają definicji pojęcia nieruchomości zabudowanej i w tym celu należy posiłkować się przepisami ustawy Prawo budowlane, co wydaje się być oczywiste.

Niewątpliwie ostateczna ocena, czy nieruchomość jest zabudowana należy do sądu orzekającego. Ale oceny tej dokonuje się na podstawie ustaleń stanu faktycznego, tzn. jaki obiekt znajduje się na nieruchomości i czy jego cechy i parametry uzasadniają przyjęcie, że występowanie danego obiektu na nieruchomości oznacza fakt jej zabudowania.

Biegły ustalił jakie obiekty znajdują się na nieruchomościach i wyjaśnił dlaczego według niego obiekty te uzasadniają przyjęcie, że dana nieruchomość jest zabudowana, a Sąd Apelacyjny podzielił wnioski opinii.

Tym samym Sąd Apelacyjny uznał, że w zakresie nieruchomości 2-4 nie występuje prawo pierwokupu. Inną kwestią jest, że nie można zgodzić się ze stanowiskiem pozwanej, że uznanie, że prawo pierwokupu występuje także w stosunku do nieruchomości 2-4 prowadziłoby do oddalenia powództwa z uwagi na to, że umowy przedwstępne nie przewidują ww. prawa pierwokupu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w takiej sytuacji, należałoby uwzględnić powództwo przy przyjęciu prawa pierwokupu wobec Gminy także co do nieruchomości 2-4 (por. R.Trzaskowski w: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz.2 (art.56-125), WKP 2021, nb 22 komentarza do art.64 kc wraz z podanym w tym miejscu orzecznictwem).

Pozwana podniosła także zarzut niewyjaśnienia charakteru działki (...) i w efekcie nieuwzględnienia prawa pierwokupu przysługującemu Skarbowi Państwa na podstawie ustawy Prawo wodne.

Przypomnieć należy, że w dacie zawierania umowy przedwstępnej działka (...) oznaczona była w ewidencji gruntów jako Wp czyli wody płynące, co z kolei oznacza, że z uwagi na treść art.211 ust.4 ustawy Prawo wodne nie podlegała (co do zasady) obrotowi cywilnoprawnemu. Jednakże na dzień wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej działka miała oznaczenie W-RIIIa, to jest grunty znajdujące się pod rowami melioracyjnymi.

Według pozwanej oznacza to, że na działce znajdują się śródlądowe wody stojące, a to z kolei oznacza, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu stosownie do art.217 ust.13 ustawy Prawo wodne.

Rzecz w tym, że jak wynika z materiału dowodowego na działce (...) znajduje się rów melioracyjny. Tym samym nie można uznać, że działka (...) obejmuje grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi, a tym samym nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że stan działki (...) stanowiącej część nieruchomości 4 uzasadnia przyjęcie, że działka ta objęta jest prawem pierwokupu Skarbu Państwa na podstawie ustawy Prawo wodne.

W efekcie nie można przyjąć, że Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy, ponieważ nie dokonał ustaleń i oceny, czy nieruchomości 2-4 są objęte prawem pierwokupu.

Nie można także zgodzić się z zarzutem nierozpoznania istoty sprawy z uwagi na niewyjaśnienie kwestii związanej z postępowaniem w przedmiocie wznowienia granic rzeki M. (w tym miejscu należy przypomnieć, że M., to w istocie sztuczne koryto rzeki R. zbudowane w XIII w. i biegnące od zachodu do centrum miasta, obecnie w zasadniczej części zasypane, a w miejscu przebiegu M. utworzono park).

Charakterystyczne jest, że pozwana podnosząc ten zarzut nie twierdzi, że przez działki objęte umowami przepływa rzeka M., a wydaje się, że właściciel nieruchomości byłby w stanie stwierdzić ten fakt, tym bardziej, że na nieruchomościach wciąż prowadzony jest skład budowlany, który wcześniej prowadził ojciec pozwanej. Istotnie, w wypisach ewidencji gruntów działek objętych umowami przedwstępnymi znajduje się adnotacja o wznowieniu granic rzeki M.. Oczywiście, gdyby okazało się, że istotnie pominięta została okoliczność, że przez działki przepływa rzeka to fakt ten miałby istotne znaczenie dla stron, w tym przede wszystkim dla pozwanej z uwagi na treść art.211 ust.2 ustawy Prawo wodne, albowiem śródlądowe wody płynące stanowią własność Skarbu Państwa, a uprawnienia właścicielskie w imieniu Skarbu Państwa na podstawie art.212 ust.1 pkt 1 ustawy Prawo wodne wykonuje Przedsiębiorstwo (...).

Nie można jednakże zarzucać Sądowi Okręgowemu, że nie wyjaśnił tej kwestii, gdyż ani na etapie przedprocesowym, ani w trakcie postępowania przed sądem I instancji żadna ze stron nie podnosiła, że przez działki objęte umowami przedwstępnymi przepływa rzeka.

Nie jest też tak, że materiał dowodowy nie pozwala na ocenę tego zarzutu, ponieważ do akt zostały dołączone mapki geodezyjne działek i zdjęcia nieruchomości, na których brak jest jakichkolwiek dowodów na wyprowadzenie wniosku, że przez ww. działki przepływa rzeka.

W kontekście tego należy przypomnieć, że na nieruchomościach wciąż prowadzony jest skład budowlany, a wydaje się, że trudno byłoby pogodzić prowadzenie działalności gospodarczej z faktem, że przez skład budowlany przepływa rzeka.

Wreszcie, brak jest dowodów, aby PGW Wody Polskie pozostawały chociażby w subiektywnym przekonaniu, że wykonują prawo własności wobec części działek wchodzących w skład nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi z uwagi na fakt ich zajęcia przez śródlądowe wody płynące. Skoro PGW Wody Polskie wydało zaświadczenie potwierdzające fakt występowania na działce (...) orurowanego fragmentu systemu melioracyjnego, to tym bardziej potwierdziłyby, że nieruchomości (lub ich część) stanowią własność Skarbu Państwa z uwagi na znajdujące się na nich śródlądowe wody płynące, a PGW Wody Polskie wykonują w tym zakresie uprawnienia właścicielskie.

W rezultacie nie można uznać, że na działkach wchodzących w skład nieruchomości objętych umowami znajdują się śródlądowe wody płynące.

Wreszcie, nie można się zgodzić z zarzutem nierozpoznania istoty sprawy,przybierającą postać pominięcia, że przeniesienie własności nieruchomości nimi objętych nastąpi mimo braku dostępu tych nieruchomości do drogi publicznej.

W kontekście tego zarzutu należy zgodzić się ze stroną powodową, że brak jest podstaw do uznania, że zbycie ww. nieruchomości jest niedopuszczalne przed wykazaniem, że zostały spełnione warunki z pkt IX umów przedwstępnych, a to wobec braku dostępu do drogi publicznej jednej nieruchomości. Nie można bowiem uznać, że niedopuszczalna jest sprzedaż nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej.

Prawidłowość ustaleń Sądu Okręgowego uzupełniona ustaleniami i oceną Sądu Apelacyjnego, których konieczność została wywołana zarzutami apelacyjnymi wykraczającymi poza argumentację stron na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, pozwala na ocenę zarzutów prawa materialnego.

I tak, za bezzasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 109 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 UGN oraz art. 217 ust. 13,14 i 15 Prawa wodnego w związku z art. 23 ust. 1 i ust. 2 Prawa wodnego , a także art. 599 § 2 k.c. w zw. z art. 390 § 1 i § 2 k.c., art. 58 § 1 k.c., art.387 § 1 k.c. w związku z art. 64 k.c. i art.1047 § 1 k.p.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, uwzględnienie powództwa z pominięciem przepisów dotyczących ustawowego prawa pierwokupu.

Jak wynika z poprzednich rozważań, po pierwsze, strona powodowa nie kwestionuje, że co do nieruchomości 1 (działka (...)) Gminie K. przysługuje prawo pierwokupu. Co więcej, z uwagi na układ przestrzenny działek wchodzących w skład nieruchomości objętych umowami, strona powodowa jest zainteresowana nabyciem wszystkich nieruchomości, a nie tylko niektórych z nich. Oznacza to, że jeżeli Gmina skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu w zakresie nieruchomości 1, to strona powodowa nie będzie zainteresowana nabyciem pozostałych nieruchomości.

Sporne natomiast było, czy Gminie samoistnie przysługuje prawo pierwokupu każdej z pozostałych nieruchomości na podstawie art.109 ust.1 pkt 1 i 2 ustawy o g.n.

Ocenę przesłanek ww. przepisu wobec nieruchomości 2-4 rozpocząć należy od wskazania,że strony nie kwestionowały,że nieruchomości te zostały nabyte od Skarbu Państwa, a zatem w kontekście prawa pierwokupu sporna jest jedynie przesłanka stanu zabudowania. Z uwagi na brak w ustawie o g.n. definicji niezabudowanej nieruchomości gruntowej Sąd Apelacyjny, w ramach wykładni systemowej, ustalając stan nieruchomości odwołał się do unormowań ustawy Prawo budowlane (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 18 kwietnia 2023r., I CSK 2937/22). W szczególności należy wskazać, że w kontekście zasad ustalania stanu nieruchomości nie można było się odwołać do art.62 ustawy o g.n., albowiem określenie zabudowy należy na potrzeby art.109 ww. ustawy rozumieć szerzej (por. J.Jaworski w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Legalis 2025, komentarz do art.109, nb 9).

Jak wskazano Sąd Apelacyjny ustalił fakt zabudowy nieruchomości 2-4 na podstawie opinii biegłego, ponieważ strony, nie kwestionując, że na ww. nieruchomościach znajdują się określone obiekty, pozostawały w sporze, czy mogą one świadczyć o zabudowie.

Opinia biegłego nie pozostawia wątpliwości co do tego, że ww. obiekty potwierdzają fakt zabudowy nieruchomości(por.w tym zakresie nie tylko opinię główną, ale także odpowiedź biegłego na zarzuty pozwanej, w której biegły wyjaśnił, dlaczego w aspektach kluczowych dla rozstrzygnięcia podtrzymuje wnioski opinii).

Podkreślenia wymaga, że Sąd Apelacyjny nie poprzestał na wnioskach opinii, ale zweryfikował opinię z dowodami w postaci zdjęć, dokumentów oraz dokonał oceny wniosków opinii z punktu widzenia zasad logicznego myślenia i doświadczenia życiowego.

Zdjęcia dołączone do akt potwierdzają, że na nieruchomości znajdują się obiekty, ale sporne było, czy są to obiekty wystarczające do uznania, że nieruchomości 2-4 są zabudowane.

Dla Sądu Apelacyjnego, z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego, ustalenia i wnioski opinii biegłego są zgodne z typowym potocznym rozumieniem pojęcia obiektu, który pozwala na uznanie, że nieruchomość jest zabudowana. Opinia biegłego pozwoliła na ustalenie, że obiekty te stanowią zabudowę nieruchomości nie tylko w rozumieniu potocznym, ale także w takim rozumieniu jak poszczególne obiekty postrzegają osoby dysponujące wiedzą fachową.

Dodać należy, że przyczyny ustalenia, że nieruchomości 2-4 są zabudowane nie zamykają się w opinii biegłego i ocenie Sądu Apelacyjnego przeprowadzonej z punktu widzenia zasad doświadczenia życiowego.

W kontekście tego podkreślenia wymaga, że w dacie zawarcia umów przedwstępnych nie wywoływało wątpliwości stron umów, że nieruchomości 2-4 są zabudowane. Oczywiście fakt zgodnego stanowiska stron umowy co do stanu zabudowy nieruchomości nie wyłącza możliwości poczynienia odmiennych ustaleń, ale trudno przyjąć, że takie zgodne stanowisko było wynikiem próby obejścia przepisów o prawie pierwokupu, skoro strony i tak wskazały na przysługujące Gminie prawo pierwokupu co do nieruchomości 1. Co więcej, stan zabudowy nieruchomości 2-4 nie był przedmiotem sporu także w relacjach między stroną powodową i pozwaną przed wniesieniem pozwu, jak i w trakcie postępowania przed Sądem Okręgowym.

Tym samym również zachowanie stron w trakcie zawierania umów przedwstępnych, po ich zawarciu,a nawet w trakcie postępowania przed Sądem I instancji potwierdza prawidłowość wniosków opinii biegłego.

Wreszcie nie sposób nie zauważyć, że na ww. nieruchomościach nadal prowadzony jest skład budowlany, a większość z ww. obiektów jest wykorzystywana w bieżącej działalności gospodarczej. Oczywiście, nie można wykluczyć, że skład budowlany może być zorganizowany w taki sposób, że na jego terenie nie będzie znajdował się żaden obiekt wpływający na ocenę, że nieruchomość jest zabudowana. Wydaje się jednak, że taka formuła organizacji składu budowlanego będzie stanowiła wyjątek, który nie występuje w stanie faktycznym sprawy.

W konsekwencji wszystkie te okoliczności potwierdzają prawidłowość ustalenia, że nieruchomości 2-4 są zabudowane.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia art. 217 ust. 13 - 15 Prawa wodnego w zw. z art. 23 ust. 1 i ust. 2 Prawa wodnego, na podstawie których Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w razie sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Stosownie do art.23 ust. 1 ustawy Prawo wodne śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi, a na podstawie ust.2 przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami.

Z kolei w art.16 pkt 47 ustawy Prawo wodne została zawarta definicja rowu - rozumie się przez to sztuczne koryta prowadzące wodę w sposób ciągły lub okresowy, o szerokości dna mniejszej niż 1,5 m przy ujściu.

Jeżeli zatem dokonywać oceny funkcjonalnej i celowościowej zastrzeżenia prawa pierwokupu Skarbu Państwa wobec nieruchomości obejmujących grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi to wynik tej oceny prowadzi do wniosku, że ww. prawo pierwokupu nie obejmuje gruntów na których znajduje się woda wypełniająca rowy. Po pierwsze, rowy przebiegają przez wiele nieruchomości, co oznacza nieracjonalność przejmowania gruntów w tym zakresie na rzecz Skarbu Państwa. Ponadto, woda w takich rowach gromadzona jest i prowadzona nie tyle dla celów szeroko pojętej gospodarki wodnej, a dla odpowiedniego wykorzystania gruntów położonych w ich sąsiedztwie w związku z prowadzeniem działalności rolniczej czy przemysłowej. Dlatego ustawodawca nie zalicza wody w rowach do wód stojących – por. art.214 ustawy Prawo wodne regulujących kwestię własności między innymi śródlądowych wód stojących, obok których zostały wymienione wody w rowie.

W kontekście powyższego można porównać instytucje rowu i kanałów w rozumieniu ustawy Prawo wodne, których definicje różnią się jedynie szerokością dna (por.art.16 pkt 21 ustawy Prawo wodne).

W przypadku kanałów ustawodawca zaliczył je wprost do wód płynących – por. art.22 pkt 4 ustawy Prawo wodne. Natomiast w odniesieniu do rowów ustawodawca nie tylko nie zastosował podobnego rozwiązania, to jest nie zaliczył ich do wód stojących, ale np. w art.214 ww. ustawy wyodrębnił pojęcie wód w rowach obok pojęcia śródlądowych wód stojących.

Należy także zauważyć, że w rozumieniu ustawy Prawo wodne (m.in.) rowy wraz z budowlami związanymi z nimi funkcjonalnie, drenowania, rurociągi stanowią urządzenia melioracyjne (art.197 ust.1), a nie wydaje się, aby można było przyjąć, że prawo pierwokupu z art.217 ust.13 ustawy Prawo wodne obejmuje grunty pod urządzeniami melioracyjnymi.

Należy zauważyć, że pojęcie rowu w sposób znaczący różni się od definicji gruntów pokrytych wodami z art.16 pkt 16 ustawy Prawo wodne, co również uzasadnia przyjęcie, że woda w rowach nie może być zaliczona do śródlądowych wód stojących (na temat wykładni prawa pierwokupu na podstawie art.217 ust.13 ustawy Prawo wodne por. W.Fortuński, M.Kupis, Prawo pierwokupu w nowym prawie wodnym, Nowy Przegląd Notarialny, nr 2 (75) z 2018r., s.15-22).

Przedstawiona argumentacja jest również zgodna z wykładnią przepisów dotyczących zasad ewidencjonowania gruntów. Oczywistym jest, że fakt określonego sposobu oznaczenia gruntu w ewidencji nie determinuje charakteru gruntu, ale jednocześnie nie można uznać, że sposób oznaczenia gruntów w ewidencji nie ma żadnego znaczenia. W kontekście tego zauważyć należy, że oznaczenie działki (...) w ewidencji gruntów także potwierdza, że działce nie występują śródlądowe wody stojące. Zgodnie z ewidencją grunty pod wodami powierzchniowymi oznaczone są symbolem (...) (por. pkt 25 załącznika nr 1 do rozporządzenia z dnia 27 lipca 2021 r. Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U.z 2024 r., poz.219 ze zm.), a działka (...) została oznaczona jako(...) .

W rezultacie nie można uznać, aby działka (...) wchodząca w skład nieruchomości (...) była objęta prawem pierwokupu z art.217 ust.13 ustawy Prawo wodne.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia art. 390 § 1 i § 2 k.c. w związku z art. 64 k.c. oraz art. 1047 § 1 k.p.c. i art.65 kc podniesione zarówno w apelacji, jak i w jej uzupełnieniu.

Przede wszystkim, nie można zgodzić się ze wskazanym w apelacji zarzutem naruszenia art.64 kc i art.65 kc poprzez wadliwe ustalenie, że warunki z pkt IX zostały zastrzeżone na korzyść strony powodowej z przyczyn wskazanych w poprzedniej części uzasadnienia.

Sąd Apelacyjny podziela też stanowisko Sądu Okręgowego, że zachowanie pozwanej spełnia dyspozycję uchylania się od zawarcia umowy. Pozwana nie współpracowała ze stroną powodową w zawarciu umów przyrzeczonych. Okoliczności przedstawione przez nią w piśmie z 1 grudnia 2020 r., w którym tłumaczy przyczyny niestawiennictwa były niezasadne (argument niespełnienia warunków przewidzianych w umowach przedwstępnych) albo możliwe do przezwyciężenia (argument występującej pandemii). W piśmie tym pozwana wskazała, że nie jest zainteresowana zawarciem umów przyrzeczonych.

Nie można też uznać, że wymienione w apelacji postaci zachowania strony powodowej świadczą o tym, że jest ona co najmniej współodpowiedzialna za to, że nie doszło do zawarcia umów przyrzeczonych.

Pozwana zarzuca stronie powodowej zwłokę w zapłacie opłat rezerwacyjnych.

Istotnie, strona powodowa opóźniła się w zapłacie opłaty za I kwartał 2020 r., co spowodowało wezwanie jej przez pozwaną do zapłaty opłaty pod rygorem odstąpienia od umowy, a następnie odstąpienie pozwanej od umowy w dniu 25 czerwca 2020 r., to jest w dniu, w którym uiściła opłatę, co oznacza, że w dacie, w której do strony powodowej doszło ww. oświadczenie o odstąpieniu od umowy, to jest w dniu 29 czerwca 2020 r., zaległe opłaty były już zapłacone.

Podkreślenia także wymaga, że pozwana zaakceptowała fakt dalszego związania stron umowami przedwstępnymi, albowiem nie zaskarżyła wpisu do ksiąg wieczystych roszczenia o zawarcie umów przyrzeczonych, ale przede wszystkim przyjęła opłaty uiszczone w dniu 26 czerwca 2020 r., a następnie wzywała stronę powodową do uiszczenia opłat rezerwacyjnych za kolejne okresy.

Pozwana zarzuciła także stronie powodowej prowadzenie wielomiesięcznych rozmów.

Ocenę ww. zarzutu można dokonać przez pryzmat treści umów przedwstępnych, które przewidywały datę 31 grudnia 2020 r. jako ostateczny termin zawarcia umów przyrzeczonych, co oznacza, że skoro strony taką ostateczną datę zawarcia umowy ustaliły, to nie można negatywnie oceniać ich zachowania, o ile w wyniku tego zachowania możliwe było zawarcie umowy w ustalonym terminie (to jest do 31 grudnia 2020 r.). Ale niezależnie od tego, zauważyć należy, że strony spotkały się po śmierci J. P. w lutym 2020 r. (por. pismo pozwanej -k.70). Nie można zatem uznać, że okres do listopada 2020 r., kiedy strona powodowa wezwała pozwaną do zawarcia umowy – świadczy o nienależytym, czy nielojalnym zachowaniu strony powodowej. Nawet jeżeli przyjąć za pozwaną, że w tym czasie sama strona powodowa nie była przekonana o sensie zawarcia umów przyrzeczonych (por. pismo pozwanej – k.70), to okres, w którym strona powodowa analizowała sens zawarcia umów przyrzeczonych mieścił się w granicach czasowych ustalonych przez strony w umowach przedwstępnych.

Pozwana zarzuciła też stronie powodowej natychmiastowe dążenie do zawarcia umowy.

Strona powodowa istotnie wyznaczyła krótki termin na zawarcie umów przyrzeczonych ale nic nie stało na przeszkodzie, aby pozwana zwróciła się o wydłużenie tego terminu. Strona powodowa w pismach z 3 i 14 grudnia 2020 r. wskazała na możliwość ustalenia innego terminu.

Powtórzyć też należy, że ww. okoliczność nie była podnoszona przez pozwaną w piśmie, w którym wyjaśniała stronie powodowej przyczyny swojego niestawiennictwa.

Pozwana zarzuciła, że strona powodowa skierowała do niej wezwanie do zawarcia innej treściowo umowy przyrzeczonej niż wynikało to z umów przedwstępnych.

Jak już wskazano, ww. wadliwość – według pozwanej – wezwania polegała na tym, że strona powodowa wskazała, że wzywa do zawarcia warunkowych umów przyrzeczonych w związku z przysługującym Gminie prawem pierwokupu prawa użytkowania wieczystego 1 i 2 (czyli w zakresie nieruchomości 1 i 2), w sytuacji, gdy umowy przedwstępne przewidywały prawo pierwokupu tylko co do nieruchomości 1.

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko strony powodowej, że była to oczywista omyłka, która nie wpływała na skuteczność wezwania, tym bardziej, że jak wynika z pisma pozwanej z 1 grudnia 2020 r. pozwana nie miała trudności w prawidłowym odczytaniu treści wezwania.

Z kolei, co do skutków braku wpisania do pisma z 3 grudnia 2020 r. daty spotkania, na którym strony miały zawrzeć umowy przyrzeczone, to jak już wskazano nie można uznać niestawiennictwa pozwanej na tym terminie jako zawinione. Natomiast z całą pewnością zachowanie pozwanej w kontekście tego spotkania należy ocenić jako przykład uchylania się od zawarcia umowy. Strony mają bowiem obowiązek współdziałać w realizacji zobowiązania, w tym wypadku w dążeniu do zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji pozwana powinna była zwrócić uwagę stronie powodowej, że w przesłanym jej piśmie nie podano daty spotkania. Brak aktywności pozwanej ukierunkowanej na wyjaśnienie tej kwestii należy uznać za kolejną postać uchylania się od zawarcia umów przyrzeczonych.

Nie można także podzielić zarzutu naruszenia art.120 § 1 k.c. w związku z art.117 § 1, 2 i 2 1 k.c., art.390 § l, 2 i 3 k.c., art.64 k.c. i art. 1047 § 1 k.p.c. poprzez pominięciu art. 120 § 1 k.c. i art.117 § 1, 2 i 2 1 k.c.

Jak już poprzednio wskazano w obliczu treści umów przedwstępnych zbędna była ocena, czy strona powodowa podjęła działania zmierzające do spełnienia warunków z pkt IX umów przedwstępnych, co oznacza, że nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia, czy strona powodowa przekazywała pozwanej informacje o tym, czy i jakie działania podejmowała w sprawie spełnienia warunków z pkt IX, a ewentualna odmowa przekazania informacji na ten temat nie może świadczyć o nielojalności strony powodowej.

Ponadto w sprawie brak jest podstaw do ustalania wymagalności roszczenia w sposób zaprezentowany przez pozwaną, to jest ustalania terminu, w którym strona powodowa mogła spełnić wszystkie wynikające z aktu notarialnego warunki i z tym dniem wiązać wymagalność roszczenia. Sąd Okręgowy prawidłowo wskazał, że warunki te zostały zastrzeżone na korzyść strony powodowej, co oznacza, że strona powodowa mogła, ale nie musiała dążyć do ich spełnienia. Mogła podjąć decyzję o zawarciu umowy z pominięciem ww. warunków, o ile miałoby to miejsce w terminie do 31 grudnia 2020 r.

W kontekście zarzutu przedawnienia nie ma również znaczenia fakt sprecyzowania pozwu w toku postępowania przed Sądem Okręgowym.

Przypomnieć należy, że strona powodowa wniosła pozew w którym domagała się nakazania pozwanej złożenia oświadczenia woli o wskazanej w pozwie treści, przy czym punkt 1 dotyczył zobowiązania pozwanej i był rozbudowany poprzez szczegółowy opis nieruchomości wraz ze wskazaniem ceny sprzedaży, punkt 2 dotyczył zobowiązania strony powodowej do zapłaty ceny, a punkt 3 zobowiązania pozwanej do wydania nieruchomości.

Rzecz w tym, że punkty 2 i 3 nie zostały tak szczegółowo opisane jak punkt 1, w efekcie czego Przewodniczący na rozprawie zobowiązał pełnomocnika strony powodowej do szczegółowego opisania nieruchomości, ich oznaczenia ewidencyjnego i ceny sprzedaży w zakresie pkt 2 i 3 (k.154), na co strona powodowa odpowiedziała przedstawiając szczegółowy opis obowiązku zapłaty z pkt 2 i wydania nieruchomości z pkt 3.

Pozwana podnosząc ten zarzut odwołuje się między innymi do art.187 kpc, co de facto potwierdza, że nie można uznać, że strona powodowa poprzez wykonanie tego zarządzenia wystąpiła z nowym roszczeniem. Art.187 kpc dotyczy warunków formalnych pozwu, a zatem jeżeli Przewodnicząca uznała, że taka ogólna formuła treści opisanej w punktach 2 i 3 jest niewystarczająca, to uzupełnienie tych braków nie może świadczyć o wystąpieniu z nowym roszczeniem i tym bardziej nie oznacza, że dopiero z dniem uzupełnienia ww. braków wystąpiły skutki procesowe wniesienia pozwu – np. przerwanie biegu przedawnienia z art.390 § 3 kc.

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 99 UGN w zw. z art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 390 § 1, § 2 k.c. i art. 64 k.c. oraz art.1047 k.p.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie powództwa z pominięciem tych przepisów, pomimo, że część nieruchomości nie posiada dostępu do drogi publicznej, w związku z czym ich sprzedaż bez uprzedniego zapewnienia dostępu do tej drogi jest dotknięta sankcją nieważności.

Rację ma strona powodowa, że występujący w sprawie stan faktyczny nie uzasadnia zastosowania w sprawie art.99 ustawy o g.n. W wyniku zawarcia umów przyrzeczonych nie dojdzie bowiem do podziału nieruchomości, a przywołana przez stronę powodową uchwała Sądu Najwyższego z 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09 dotyczy podziału nieruchomości. Inaczej rzecz ujmując, obowiązujące przepisy nie sprzeciwiają się sprzedaży nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia art. 390 § 2 k.c. poprzez błędne uznanie za zasadne powództwa w zakresie obejmującym działkę (...), mimo, iż strona powodowa wbrew wyraźnemu zastrzeżeniu zawartemu w ust. VIII pkt b nie wyjaśniła statusu działki nr (...), wchodzącej w skład nieruchomości (...).

Przypomnieć należy, że przyczyną wyodrębnienia działki (...) w umowie przedwstępnej była okoliczność, że w ewidencji gruntów została działka została oznaczona symbolem (...) , czyli wody płynące, co wywoływało określone skutki w zakresie chociażby kwestii własności. Z tej przyczyny strony postanowiły, że ww. działka zostanie objęta umową przyrzeczoną dopiero w razie wyjaśnienia jej charakteru w ramach ustalonej już ceny sprzedaży nieruchomości.(...).

Skoro w momencie wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej działka (...) w ewidencji była oznaczona symbolem (...) , czyli jako grunt pod rowami to należy uznać, że wskazana w umowie przedwstępnej konieczność wyjaśnienia kwestii działki (...) została zrealizowana i strona powodowa mogła domagać się uwzględnienia tej działki w umowie przyrzeczonej.

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 390 § 2 k.c. w związku z art. 390 § 1 k.c. (w związku z art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.) w zw. z art. 109 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 UGN oraz art. 217 ust. 13,14 i 15 Prawa wodnego w związku z art. 23 ust. 1 i ust. 2 Prawa wodnego, a także art. 599 § 2 k.c. i art. 58 § 1 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie powództwa pomimo, iż strona powodowa nie wykazała, iż aktualnie przeniesienie własności nieruchomości jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, ani że w datach 3 i 17 grudnia 2020 r., na które to terminy u notariusza wzywana była pozwana, istniała realna możliwość przeniesienia własności nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi, w szczególności poprzez przygotowanie odpowiednich dokumentów (geodezyjno-prawnych), niezbędnych do zawarcia umów przyrzeczonych, a ponadto z pominięciem iż nawet w razie stawienia się u notariusza na wyznaczonym terminie, wobec braku zastrzeżenia ustawowego prawa pierwokupu w stosunku do wszystkich nieruchomości i na wszystkich podstawach prawnych, notariusz nie mógłby sporządzić tak sformułowanej umowy przyrzeczonej.

Co do kwestii prawa pierwokupu co do nieruchomości 2-4 to z przyczyn omówionych w poprzedniej części uzasadnienia należało uznać, że w tym zakresie nie występuje prawo pierwokupu z art.109 ustawy o g.n. i z art.217 ust.13 ustawy Prawo wodne.

Nieruchomości 2-4 nie są bowiem zabudowane, a na działce (...) nie występują śródlądowe wody stojące z przyczyn wskazanych we wcześniejszej części uzasadnienia.

Natomiast co do zarzutu, że strona powodowa nie wykazała, iż aktualnie przeniesienie własności nieruchomości jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, ani że w datach 3 i 17 grudnia 2020 r., na które to terminy u notariusza wzywana była pozwana, istniała realna możliwość przeniesienia własności nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi, w szczególności poprzez przygotowanie dokumentów (geodezyjno-prawnych) niezbędnych do zawarcia umów przyrzeczonych, to należy zauważyć, że przedstawiciel strony powodowej oświadczył do protokołów notarialnych sporządzonych w związku z niestawiennictwem pozwanej na terminach wyznaczonych do zawarcia umowy przyrzeczonej, że dysponuje niezbędnymi dokumentami potrzebnymi do zawarcia umów przyrzeczonych, a pozwana ani na etapie przed wniesieniem pozwu, ani na etapie postępowania przed sądem I instancji nie podnosiła zarzutu nieprzygotowania strony powodowej do zawarcia umowy.

Tym samym prawidłowo Sąd Okręgowy uznał, że w dacie wyznaczonej do zawarcia umowy strona powodowa dysponowała wszystkimi niezbędnymi dokumentami, co z kolei uzasadniało uwzględnienie powództwa.

Pozwana zarzuciła także stronie powodowej naruszenie art. 205 § 1 k.s.h. w związku z art. 201 k.s.h. w zw. z art. 38 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 2 k.s.h. a to poprzez ich błędne niezastosowanie i zaniechanie zbadania przez Sąd I instancji, czy strona powodowa była należycie umocowana zawierając umowy przedwstępne, a w efekcie czy ww. umowy nie są dotknięte sankcją nieważności, z uwagi na okoliczność, że zostały zawarte jedynie przez jednego członka zarządu działającego na podstawie pełnomocnictwa.

Ocenę ww. zarzutu rozpocząć należy od przypomnienia, że dokument pełnomocnictwa okazany podczas podpisywania umów przedwstępnych był przedmiotem oceny rejenta, który nie kwestionował jego prawidłowości. Po wtóre, pomimo upływu ponad sześciu lat od zawarcia umów przedwstępnych nie ujawniły się wątpliwości co do skuteczności umocowania D. B. do reprezentowania strony powodowej – z wyjątkiem obecnego stanowiska pozwanej.

Wreszcie, skuteczność zawarcia umów przedwstępnych z uwagi na nieprawidłowe pełnomocnictwo nie była kwestionowana ani przez stronę umowy – J. P. w dacie zawierania umowy, ani przez pozwaną przed wniesieniem pozwu i na etapie postępowania przed Sądem Okręgowym. Co więcej, pozwana nie tylko nie kwestionowała ważności umów przedwstępnych, ale wywodziła z nich określone skutki prawne – wzywając stronę powodową do zapłaty opłat rezerwacyjnych.

Niezależnie od tego, w odpowiedzi na zarzut, strona powodowa przedłożyła kserokopię ww. pełnomocnictwa – k.462).

Z kolei, oceniając ww. zarzut z punktu widzenia dopuszczalności posłużenia się takim pełnomocnictwem, to Sąd Apelacyjny podziela stanowisko, iż jest to dopuszczalne – por. uchwała Sądu Najwyższego z 24 kwietnia 2014 r., III CZP 17/14).

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 17 § 1 k.s.h. w związku z art. 228 pkt 4) k.s.h. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie powództwa, pomimo, iż strona powodowa – według pozwanej - nie dysponowała uchwałą Zgromadzenia Wspólników Spółki na zawarcie umów przyrzeczonych, a przynajmniej takiej zgody do pozwu nie załączyła.

Ocenę tego zarzutu należy rozpocząć od tego, że o ile przedstawiając ten zarzut pozwana odwołuje się do skutków braku stosownej uchwały zgromadzenia wspólników w odniesieniu do uwzględnienia powództwa – podnosząc, że brak uchwały zgromadzenia wspólników zezwalającej na nabycie nieruchomości prowadzi do nieważności umowy przyrzeczonej, o tyle w uzasadnieniu zarzutów apelacyjnych pozwana odwołuje się również do skutków braku uchwały zgromadzenia wspólników w przedmiocie wyrażenia zgody na zawarcie umów przedwstępnych i zarzuca Sądowi Okręgowemu, że nie zbadał tej kwestii, to jest nie zażądał okazania tej uchwały, poprzestając na uznaniu, że wystarczające w tym zakresie jest odwołanie się w treści aktu notarialnego umów przedwstępnych do takiej uchwały.

Oceniając ten zarzut, nie można zarzucić Sądowi Okręgowemu bierności w wyjaśnieniu tej okoliczności dlatego, że kwestia uchwały zgromadzenia wspólników powodowej spółki nigdy nie była przedmiotem sporu w relacjach pomiędzy stroną powodową i J. P., jak i pomiędzy stroną powodową i pozwaną.

Po wtóre, w odpowiedzi na zarzut pozwanej, że strona powodowa nie wykazała, czy taka uchwała w ogóle istnieje, strona powodowa dołączyła do akt kopię uchwały (k.461).

Wreszcie, należy podzielić stanowisko strony powodowej, że podjęcie ww. uchwały nie było wymagane dla skuteczności zawarcia umowy przedwstępnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 6 lutego 2009 r., IV CSK 271/08).

Natomiast co do zarzutu, że strona powodowa nie dysponowała uchwałą zgromadzenia wspólników na zawarcie umów przyrzeczonych, to jest on bezzasadny, ponieważ w dniu 16 listopada 2020 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników powodowej spółki podjęło uchwałę wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości i kserokopia tej uchwały poświadczona za zgodność przez pełnomocnika strony powodowej została dołączona do pozwu (k.59).

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia art. 31 k.r.o. w zw. z art. 931 § 1 k.c. w zw. z art. 199 k.c. poprzez przyjęcie, że umowy przedwstępne mogły zostać zawarte przez ojca pozwanej, w sytuacji gdy w chwili ich zawarcia, pozwana była współwłaścicielką ww. nieruchomości jako spadkobierczyni po matce K. P. (1), gdyż nieruchomości objęte umowami przedwstępnymi zostały zakupione ze środków pochodzących wyłącznie z majątku dorobkowego jej rodziców - małżonków P. w czasie trwania ich małżeństwa i wchodziły w skład wspólnoty ustawowej małżeńskiej.

Zarzut ten należy ocenić w kontekście dotychczasowego zachowania J. P. i pozwanej. Otóż, nie jest kwestionowane przez stronę powodową, że J. P. pozostawał w związku małżeńskim z matką pozwanej, nie jest także kwestionowane, że J. P. nie zawierał umów majątkowych małżeńskich. Jednakże zachowanie zarówno ojca pozwanej, jak i samej pozwanej w sposób jednoznaczny potwierdza, że ww. nieruchomości nie wchodziły w skład majątku wspólnego małżonków P..

I tak, J. P. w umowach, na podstawie których nabył nieruchomości wskazał, że kupuje nieruchomości za pieniądze pochodzące z jego majątku odrębnego (k.646 i 658), w tym w umowie z 2005 r. doprecyzował, że nieruchomości kupuje w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (k.658).

W konsekwencji J. P. został ujawniony w księgach wieczystych jako jedyny właściciel nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi i z tej okoliczności J. P. wywodził dalsze skutki prawne zawierając umowy przedwstępne.

Co więcej, również zachowanie pozwanej potwierdza, że nie wywoływało dla niej wątpliwości, że nieruchomości objęte umowami przedwstępnymi nie wchodziły w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. Sąd Apelacyjny pomija nawet w tym kontekście jej bierność w okresie od śmierci jej matki (2008 r.) do śmierci jej ojca (2019 r.), ponieważ logiczne jest, że pozwana mogła uznać, że jakiekolwiek działania zmierzające do uwzględnienia jej jako współwłaściciela nieruchomości są zbędne z uwagi na jej (prawidłowe) relacje z ojcem.

Natomiast trudno w logiczny sposób wyjaśnić zachowanie pozwanej po śmierci ojca. Oczywistym jest, że gdyby uznać, że nieruchomości wchodziły w skład wspólności majątkowej małżeńskiej rodziców pozwanej (a nie stanowiły wyłączną własność jej ojca), to po śmierci J. P. i tak pozwana odziedziczyła nieruchomości.

Nie wpływa to jednak na to, że pozwana nie podnosiła, że w dacie zawierania umów przedwstępnych była współwłaścicielką nieruchomości jako spadkobierczyni matki także po śmierci ojca, jak i w trakcie postępowania przed sądem I instancji, a tym samym nie twierdziła, że umowy przedwstępne są nieważne z tej przyczyny, że nie uczestniczyła w ich zawarciu.

Trudno inaczej wyjaśnić zachowanie pozwanej jak jako konsekwencję świadomości, że nieruchomości nie wchodziły w skład majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską jej rodziców i że stanowiły majątek odrębny jej ojca, co potwierdza w szczególności pismo z 25 marca 2020 r. (k.30), w którym jej pełnomocnik poinformował stronę powodową, że pozwana występuje jako następca zmarłego J. P., a nie jako następca zarówno J. P., jak i K. P. (matki pozwanej).

Ustalenie zgodnie z obecnym stanowiskiem pozwanej, że z chwilą śmierci matki stała się współwłaścicielem nieruchomości objętych umowami przedwstępnymi byłoby sprzeczne nie tylko z treścią wpisów w księgach wieczystych, ale także z ówczesnym zachowaniem samej pozwanej. Nie można zatem uznać, aby ujawnione w księgach wieczystych prawo własności nieruchomości przysługujące J. P. było niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a tym samym należy przyjąć, że stosownie do art.3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest ono zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

Podsumowując zarzuty odwołujące się do nieważności umów przedwstępnych nie sposób nie odwołać się do niekonsekwentnego zachowania się pozwanej, która nie tylko na etapie przedprocesowym, ale także w trakcie postępowania przed sądem I instancji nie powoływała się na fakty, których skutkiem jest nieważność umów przedwstępnych. Przy czym Sąd Apelacyjny nie podnosi ww. argumentów z uwagi na ewentualną prekluzję, ponieważ dokonał pełnej oceny zarzutów podniesionych po raz pierwszy na etapie postępowania apelacyjnego, uzupełniając postępowanie dowodowe w zakresie w jakim uznał za uzasadnione i dokonał dodatkowej oceny tych dowodów, które zostały złożone w aktach sprawy na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego.

Natomiast trudna do wyjaśnienia jest niekonsekwencja polegająca na tym, że pozwana z jednej strony podnosi zarzuty, których uwzględnienie oznacza nieważność umów przedwstępnych, a z drugiej strony wzywa stronę powodową do uiszczenia opłat rezerwacyjnych. Można oczywiście przyjąć, że wezwania te miały na celu doprowadzenie do sytuacji, w której strona powodowa nie płaci opłat rezerwacyjnych, co z kolei uprawniało pozwaną do odstąpienia od umów przedwstępnych, ale z materiału dowodowego nie wynika, aby pozwana po zapłacie przez stronę powodową opłat rezerwacyjnych zwróciła je lub złożyła do depozytu sądowego. Oczywiście, pozwana nie miała obowiązku zwracania ww. opłat i miała pełne prawo wykorzystania uzyskanych sum, ale trudno jest logicznie wyjaśnić sprzeczność w zachowaniu strony umowy, która twierdzi, że umowa jest nieważna, a jednocześnie domaga się spełnienia przez kontrahenta obowiązków wynikających z rzekomo nieważnych umów.

Przecież jeszcze po wydaniu zaskarżonego wyroku doszło do sytuacji, którą trudno logicznie wyjaśnić, polegającej na tym, że pozwana z jednej strony wnosi apelację od wyroku uwzględniającego powództwo domagając się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia powództwa, a jednocześnie wzywa stronę powodową do wypełnienia wynikającego z umów przedwstępnych obowiązku zapłaty opłat rezerwacyjnych za kolejne lata (k.587), a następnie odstępuje od umowy (k.575).

Z pewnością nie można uznać, że obowiązek strony powodowej zapłaty opłaty rezerwacyjnej był obowiązkiem bezterminowym, jak i nie można uznać, że postanowienie o możliwości odstąpienia od umów przedwstępnych z uwagi na brak zapłaty opłaty rezerwacyjnej może zostać zastosowane po wytoczeniu powództwa. Dla Sądu Apelacyjnego oczywistym jest, że końcową datą obowiązku uiszczania przez stronę powodową opłat rezerwacyjnych jest upływ wyznaczonej przez stronę powodową daty zawarcia umowy (3 grudnia 2020 r.), którą co najwyżej można przesunąć na koniec terminu ustalonego w umowach przedwstępnych jako termin zawarcia umów przyrzeczonych (31 grudnia 2020 r.).

W rezultacie prawidłowo Sąd Okręgowy uznał, że w stanie faktycznym sprawy ziścił się wynikający z art.390 § 2 kc obowiązek pozwanej jako następcy prawnego J. P. zawarcia umów przyrzeczonych jako konsekwencja zawarcia w dniu 2 lipca 2019 r. przez stronę powodową i J. P. umów przedwstępnych.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art.385 kpc oddalił apelację pozwanej jako bezzasadną.

Sąd Apelacyjny orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art.98 § 1 i 3 kpc i art.391 § 1 kpc oraz § 2 pkt 9 w związku z § 10 ust.1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r., poz.1800 ze zm.).

W punkcie 3 wyroku Sąd Apelacyjny nakazał na podstawie art.113 ust.3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ściągnięcie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego w Krakowie kwoty 7410,04 zł tytułem kosztów opinii biegłego.

SSA Sławomir Jamróg SSA Paweł Czepiel SSA Rafał Dzyr