I C 486/23

Sygn. akt I C 486/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 grudnia 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:

Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk

Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2024 r. w G. sprawy z powództwa H. S. przeciwko Ł. W.

o zapłatę

I. zasądza od pozwanego Ł. W. na rzecz powódki H. S. kwotę 32.299,64 zł (trzydzieści dwa tysiące dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od:

a) kwoty 4.147,51 zł od dnia 13 sierpnia 2020 roku do dnia zapłaty,

b) kwoty 5.184,65 zł od dnia 11 września 2020 roku do dnia zapłaty,

c) kwoty 5.740,47 zł od dnia 13 października 2020 roku do dnia zapłaty,

d) kwoty 5.735,29 zł od dnia 13 listopada 2020 roku do dnia zapłaty,

e) kwoty 5.903,15 zł od dnia 11 grudnia 2020 roku do dnia zapłaty,

f) kwoty 5.588,57 zł od dnia 14 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty,

II. w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III. zasądza pozwanego Ł. W. na rzecz powódki H. S. kwotę 6.132 zł (sześć tysięcy sto trzydzieści dwa złote) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie z okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 486/23

Stan faktyczny

H. S. jest właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym przy ul. (...). Ł. W. był w przeszłości najemcą jednego z lokali mieszkalnych w tym budynku. W 2019 r. dowiedział się możliwości najmu lokalu większego – numer 20 i był tym zainteresowany, lecz lokal ten wymagał pewnych prac wykończeniowych. Pozwany przedstawił powódce swoją wizję wykończenia tego lokalu, którą ta nie była zainteresowana, bo wymagała zaangażowania z jej strony dość znacznych nakładów finansowych. Powódka uważała, że z punktu widzenia biznesowego może mieć później problem z wynajmem lokalu o ponadprzeciętnym wykończeniu. Dlatego strony prowadziły negocjacje w przedmiocie rozłożenia kosztów remontu tego lokalu, ostatecznie dochodząc do kompromisu, w myśl którego część kosztów wykończenia lokalu będzie pokryta przez najemcę jako dodatkowa kwota rozłożona na pewien czas i płatna wraz z czynszem. Powódka po tych uzgodnieniach zleciła wykończenie lokalu wg standardu oczekiwanego przez pozwanego.

Dowód: zeznania powódki

zeznania K. S.

Umowa najmu lokalu numer (...) została zawarta w dniu 1 sierpnia 2019 r., na czas oznaczony do 31 grudnia 2023 r. Pozwany zamieszkał w lokalu z partnerką (G. N.). Powierzchnia lokalu w umowie została określona na „około 102,94 m 2”. Czynsz miał składać się z dwóch elementów: ( a) czynsz najmu w kwocie 4.117,60 zł oraz zaliczek na poczet świadczeń eksploatacyjnych – podwyższony o podatek VAT (na dzień zawarcia umowy obowiązywała stawka VAT „zwolniony”) oraz ( b) rata za dodatkowe wyposażenie lokalu w kwocie 699.44 zł płatna przez okres 36 miesięcy, począwszy od sierpnia 2019 r. Termin płatności czynszu określono na 10 dzień danego miesiąca kalendarzowego na podstawie faktury. Najemca uiścił faktycznie kaucję w wysokości 5.100 zł (przeksięgowaną z wcześniejszej umowy najmu stron). Najemca po objęciu lokalu w posiadanie początkowo wywiązywał się ze swoich obowiązków.

Dowód: umowa, k. 21-27

Po wprowadzeniu w Polsce w marcu 2020 r. stanu epidemii koronawirusa powódka udzieliła pozwanemu 100% ulgi za czynsz za miesiąc kwiecień 2020 r. w kwocie 4.117,60 zł oraz zgodziła się na przesunięcie spłaty kwietniowej raty części czynszu w postaci opłaty za dodatkowe wyposażenie lokalu (699,44 zł) o jeden miesiąc, czyli wydłużenie o jeden miesiąc terminu końcowej spłaty tych rat. Następnie: w odniesieniu do należności za maj powódka udzieliła powodowi ulgi 50% w kwocie 2.058,80 zł za czynsz oraz przesunęła spłatę majowej raty za dodatkowe wyposażenie, co ostatecznie miało wydłużyć spłaty tej części czynszu o dwa miesiące. Za miesiąc czerwiec ulga wyniosła 25% (1.029,40 zł) oraz nastąpiło kolejne przesunięcie spłaty rat za dodatkowe wyposażenie.

Dowód: ulgi i prolongaty, k. 53-57

Od lipca 2020 r. pozwany zaprzestał płacenia czynszu, choć dalej z lokalu korzystał. W tym stanie rzeczy powódka zaliczyła kaucję 5100 zł w całości na poczet należności lipcowych oraz – częściowo na poczet należności sierpniowych. Z należności sierpniowych do zapłaty pozostało do zapłaty 4.147,51 zł, za wrzesień czynsz wyniósł 5.184,65 zł, październik - 5.740,47 zł, listopad - 5.735,29 zł, grudzień - 5.903,15 zł, styczeń 2021 r. - 5.588,57 zł. Wszystkie te należności obejmowały raty spłat za dodatkowe wyposażenie.

Dowód: faktury, k. 59-65

Pismem z 15.10.2020 r. powódka uprzedziła pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z wezwaniem do uregulowania należności w dodatkowym miesięcznym terminie, co nie nastąpiło. Uprzedzenie pozwany odebrał 22.10.2020 r. Późniejszego wypowiedzenia umowy przez powódkę pozwany nie odebrał (listopad-grudzień 2020 r.) – po awizowaniu przesyłka została zwrócona do nadawcy.

Dowód: uprzedzenie, k.67-69

wypowiedzenie z raportem przesyłki, k. 76-91

W styczniu 2021 r. pozwany zarzucał powódce zawyżenie w umowie powierzchni lokalu, którą sam ocenił na 95 m 2 i zażądał: zwrotu rzekomych nadpłat czynszu, zwrotu wpłaconych sum tytułem dodatkowych rat za wyposażenie lokalu, zwrot całej kaucji, obniżenia czynszu za cały czas trwania umowy o 30% z uwagi na wady lokalu ograniczające jego użyteczność, zwrot kosztów projektu i wykonania elektryki (3.500 zł + 1.600 zł).

Dowód: pismo pozwanego, k. 71-72

W listopadzie 2020 r. e-mailem dwukrotnie pozwany zgłaszał powódce „nadmierną uciążliwość” w postaci hałasów z lokalu numer (...) (piętro niżej), w którym odbywały się zajęcia szkoły językowej (...).

Dowód: e-mail, k. 163

Rzeczywista powierzchnia przedmiotowego lokalu (nr (...)) wynosi 102,25 m 2.

Dowód: opinia biegłego, k. 616

Ocena dowodów

Opinia biegłego K. W. jest jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna.

Zeznania powódki i świadka K. S. są szczere i wiarygodne, spójne. Zeznania pozwanego są całkowicie niewiarygodne, gdyż rozpoczął zgłaszanie różnych problemów lub wad lokalu dopiero po kilku miesiącach trwałego zaprzestania płacenia czynszu. A to oznacza, że wytwarzał je wyłącznie na potrzeby przemyślnie zaplanowanego sposobu unikania płacenia czynszu z jednoczesnym korzystaniem dalej z lokalu. Dowodem na taki plan jest jego pismo ze stycznia 2021 r. (k. 71-72), w którym nalicza po swojej stronie ponad 40.000 zł należności, ale – co istotne – nie wypowiada umowy. Co więcej, jego twierdzenia są bądź fałszywe (jak w kwestii rzekomo zawyżonej w umowie powierzchni lokalu) bądź czysto subiektywne i nieweryfikowalne (kwestia hałasu). Na początku po powstaniu zaległości czynszowych pozwany w ogóle nie przedstawiał żadnych wad i problemów w korzystaniem z lokalu (por. k. 301-302): przepraszał wynajmującą i tłumaczył zaległości rzekomo przejściowymi problemami zarobkowymi.

Dokumenty prywatne przedstawione przez powódkę na okoliczność zasadności zgłoszonych w pozwie roszczeń finansowych nie budzą żadnych wątpliwości co do autentyczności i rzetelności. Zarzuty pozwanego w tym zakresie są gołosłowne i czysto instrumentalne.

Kwalifikacja prawna

Powództwo w przeważającej części było zasadne w świetle art. 659 § 1 k.c. i treści umowy stron stanowiącej umowę najmu lokalu mieszkalnego w rozumieniu kodeksowym. Bezspornym jest, że od lipca 2020 r. do stycznia 2021 r. najemca w ogóle nie płacił czynszu wynajmującemu, a korzystał z lokalu numer (...). Terminy płatności i wysokość czynszu za dochodzony okres (sierpień 2020 r. – styczeń 2021 r.) zostały przedstawione prawidłowo, bez żadnych błędów lub niejasności.

Pozwany nie zgłosił w niniejszej sprawie zarzutu potrącenia ani powództwa wzajemnego, a więc jego prywatną sprawą jest decyzja o dochodzeniu ewentualnych roszczeń przeciwko powódce w odrębnym procesie.

Pozwany nie udowodnił żadnych wad lokalu uprawniających do obniżenia czynszu – powierzchnia lokalu w umowie jest praktycznie identyczna z obmiarem wykonanym przez biegłego; różnica jest marginalna. Umowa wskazywała wyraźnie, że powierzchnia czynszu jest w niej określona tylko szacunkowo.

Wada w postaci rzekomo złej izolacji akustycznej pomieszczeń jest nieudowodniona. Po pierwsze, rzeczą notoryjną jest, że sporna kamienica powstała przed II. wojną światową, a powoływane przez pozwanego obecnie obowiązujące regulacje prawa budowlanego nie mają zastosowania do takich budynków. Po drugie, zgłaszane problemy z hałasem mają charakter immisji związanych z używaniem lokalu przez najemcę konkretnego lokalu, co w świetle prawa oznacza, że jedynie ten najemca jest uprawniony do dochodzenia ich zaniechania od sprawcy (art. 690 k.c. w zw. z art. 144 k.c.). Nie było tu sytuacji, w której lokal był tylko częściowo przedmiotem najmu i zajmowała go również osoba wynajmująca (powódka). Powódka – co oczywiste – tych immisji ani nie wywoływała, ani nikogo nie inspirowała do ich wytwarzania. Z racji obowiązywania umowy najmu nie miała uprawnień do żądania zaprzestania immisji, które dotykały najemcę konkretnego lokalu – w tym zakresie pozwany, jako osoba pełnoletnia i świadoma swych praw miał do dyspozycji odpowiednie środki prawne, z których nie skorzystał (brak choćby dowodu na skierowanie przez pozwanego do szkoły językowej żądania zaprzestania immisji).

Zarzuty dotyczące niezadowolenia pozwanego z wykończenia lokalu są całkowicie bezzasadne, gołosłowne i czysto instrumentalne, gdyż protokolarnie przejął lokal, przez kilka tam mieszkał i miesięcy płacił należny czynsz, a więc doskonale wiedział, w jakim jest stanie i jak jest wyposażony. Powoływanie tych zarzutów dopiero po powstaniu sporu o zapłatę czynszu wpisuje się w celową i niewiarygodną linię obrony pozwanego.

Jakkolwiek nie ma to fundamentalnego znaczenia dla rozstrzygnięcia, to trzeba zauważyć, że wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez powódkę było bezskuteczne. Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2020 r. o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa (...)2 nieodebranych pism podlegających doręczeniu za potwierdzeniem odbioru przez operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, których termin odbioru określony w zawiadomieniu o pozostawieniu pisma wraz z informacją o możliwości jego odbioru przypadał w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii, nie można uznać za doręczone w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz przed upływem 14 dni od dnia zniesienia tych stanów. Oznacza to, że przesyłka z wypowiedzeniem umowy nie mogła być uznana za skutecznie doręczoną pozwanego, gdyż w okresie epidemii nie miał zastosowania w takiej sytuacji art. 61 § 1 k.c.

Powództwo było niezasadne w odniesieniu do żądania kwoty 2.098,32 zł tytułem spłaty „odroczonych rat z tytułu partycypacji w kosztach remontu za kwiecień, maj i czerwiec 2020 r.” Zgodnie z bezwarunkową prolongatą udzieloną przez powódkę doszło do przesunięcia wszystkich następnych spłat tej części czynszu o 3 miesiące, co – stosując reguły logicznego rozumowania – oznacza, że partycypacja za kwiecień została wliczona w czynsz lipcowy, partycypacja za maj – wliczona w czynsz sierpniowy itd. Z tego wynika, że raty partycypacji za okres kwiecień-czerwiec 2020 r. zostały już naliczone i uwzględnione w żądaniu pozwu za miesiące lipiec-wrzesień 2020 r. Można domniemywać, że powódce w istocie chodziło o rodzaj wycofania się z udzielonej już pozwanemu prolongaty, o której niewątpliwie został on wcześniej zawiadomiony. Odwołanie jednostronnego oświadczenia woli skierowanego do oznaczonego adresata w takiej sytuacji jest bezskuteczne (art. 61 § 1 zdanie drugie k.c.) i jednocześnie nie spełnia kryteriów prawnych uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli (art. 88 k.c.). Należy też podkreślić, że skoro powódka nie wypowiedziała skutecznie umowy, to argumentacja prawna uzasadniająca omawianą tu część żądania pozwu jest pozbawiona podstaw ( vide pkt 10., k. 7), niezależnie od tego, że profesjonalny pełnomocnik powódki w ogóle tu nic nie wyjaśnił, ograniczając się do manifestacji woli („ raty winny zostać uregulowane”). Należy podkreślić, że owe raty były – zgodnie z umową – nadal składnikiem czynszu wynikającym z podwyższonego standardu lokalu, a więc nie mogą być naliczane w oderwaniu od pozostałych jego składników za określony okres trwania najmu. Umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana przez powódkę (ani przez pozwanego), jednak mimo to doszło do zgodnego z wolą obu stron zwrotu lokalu wynajmującej na początku lutego 2021 r. Ten fakt w okolicznościach sprawy należy zakwalifikować jako definitywne rozwiązanie umowy stron per facta concludentia (ze skutkiem ex nunc), oczywiście nie stanowiące ugody, bo strony dalej deklarowały dochodzenie od siebie wzajemnie określonych roszczeń. Od tego więc momentu nie było już żadnych podstaw do żądania od pozwanego czynszu za okres od lutego 2021 r., a więc – co logiczne – również niezapłaconych fragmentów czynszu oznaczonych w umowie jako „raty” za dodatkowe wyposażenie lokalu. Innymi słowy: owe „raty” obciążały najemcę, tylko za okres trwania umowy, a mogła ona trwać pełny założony okres lub znacznie której: np. 4 miesiące. Nie ma podstaw prawnych do żądania zapłaty owych rat za okres, w którym umowa już nie obowiązywała, a najemca zdał lokal wynajmującej.

Skądinąd jasnym jest, że podwyższony standard lokalu z punktu widzenia wynajmującego jest dla niego korzyścią, gdyż – o ile nadarzy się odpowiedni najemca – może zażądać czynszu odpowiednio wyższego i mieć z tego zysk, a jeżeli nie nadarzy się takowy – po prostu przekazać w najem lokal za czynsz niższy. Nie jest więc prawdą twierdzenie powódki, że ów podwyższony standard lokalu jest dla niej niekorzystny – jest to zupełnie nielogiczne i niezgodne z elementarną logiką funkcjonowania działalności gospodarczej. Dodatkowe wyposażenie lokalu ponadto podwyższa wartość rynkową lokalu (i całej nieruchomości), a nie odwrotnie, co też wydaje się zupełnie oczywiste.

Marginalnie należy zauważyć, że analiza arytmetyczna żądania pozwu w połączeniu ze zsumowaniem jej składników wskazuje na pewną niejasność, czy tak naprawdę powódka dochodziła zapłaty omawianych trzech rat sumujących się kwotą 2.098,32 zł, czy tylko odsetek od tej kwoty. W obu jednak przypadkach roszczenie to byłoby i tak bezzasadne.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. W pozostałym zakresie powództwo oddalono na mocy art. 659 § 1 k.c. a contrario (punkt II.).

Koszty

O kosztach procesu orzeczono w punkcie III. na mocy art. 100 k.p.c. zasądzając całość kosztów na rzecz powódki, która uległa w marginalnym zakresie. Na koszty te składa się: opłata sądowa od pozwu (1615 zł), opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozp. MS z dn. 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), opłata za czynności adwokackie w post. zażaleniowym przez sądem okręgowym (900 zł).