I C 454/24

Sygn. akt: I C 454/24

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 marca 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Joanna Jank

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2025 r. w Gdyni

sprawy z powództwa B. I.

przeciwko B. M.

o eksmisję

oddala powództwo

Sygn. akt I C 454/24

(wyroku z dnia 5 marca 2025 roku – k. 60)

Powód B. I. wniósł pozew o nakazanie pozwanemu B. M. opróżnienia, opuszczenia oraz wydania lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w stanie wolnym od osób i rzeczy, a także o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że powód jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) w udziale 34/96 części. Pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości są: K. W. w udziale 12/96, E. I. w udziale 16/96, A. I. w udziale 8/96, Z. I. w udziale 8/96, W. G. (1) i B. G. (1) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 8/96 i 1/96, A. W. (1) w udziale 9/384, A. W. (2) w udziale 3/384, A. W. (2) i Bettina A. W. (3) na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej w udziale 3/96 oraz K. W. w udziale 3/96.

Powód wskazał, że występuje na podstawie art. 209 k.c.

Dnia 2 października 2021 roku współwłaściciele nieruchomości reprezentowani przez Zarząd w osobach M. W. (1) i W. G. (2) zawarli z pozwanym umowę najmu ww. lokalu. Umowa została zawarta na czas określony od dnia 1 października 2012 roku do dnia 30 czerwca 2013 roku, a następnie od dnia 1 lipca 2013 roku na czas nieokreślony, przy czym strony przewidziały prawo rozwiązania umowy za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia (aneks). Przewidziano, że wynajmujący może rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym w przypadku niezapłacenia czynszu w terminie dodatkowym, wyznaczonym przez wynajmującego w pisemnym wezwaniu do zapłaty, wystosowanym po 2-dniowym opóźnieniu w zapłacie czynszu, zgodnie z w terminem zapłaty ustalonym umownie w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2a). Najemca zobowiązany był do zapłaty czynszu najmu w wysokości 1.000 zł netto miesięcznie z góry w terminie do 10. dnia każdego miesiąca, przy czym czynsz miał wzrastać raz w roku o wskaźnik inflacji dla towarów i usług, ogłaszany przez GUS za rok poprzedni. Oprócz czynszu pozwany był zobowiązany do pokrywania kosztów eksploatacyjnych.

Dnia 2 marca 2015 roku współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę ze Zrzeszeniem (...) w G. przy ul. (...) 6 o administrowanie nieruchomością oraz udzielili pełnomocnictwa do podejmowania w imieniu współwłaścicieli wszelkich czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu, w tym do zawierania umów cywilnoprawnych.

Powód uzyskał przeciwko pozwanemu prawomocny nakaz zapłaty z tytułu zapłaty należności za okres od stycznia 2019 roku do kwietnia 2022 roku. Aktualnie egzekucję prowadzi komornik.

Pismem z dnia 28 lipca 2023 roku ww. Zrzeszenie, działając w oparciu o dyspozycje współwłaścicieli nieruchomości, stosownie do art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego wezwało pozwanego do uregulowania zaległości, które na dzień wezwania do zapłaty wynosiły łącznie 30.281,21 zł – w terminie 1 miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Wobec bezskuteczności wezwania, Zrzeszenie działając w oparciu o dyspozycje współwłaścicieli nieruchomości, pismem z dnia 25 września 2023 roku wypowiedziało umowę najmu lokalu.

Umowa uległa rozwiązaniu z dniem 30 listopada 2023 roku.

Pozwany nadal zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Nie płaci także odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

(pozew – k. 3-6)

Pozwany nie złożył odpowiedzi na pozew.

Stan faktyczny:

Współwłaścicielami nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) w wymienionych udziałach są:

K. W.

15/96

60/384

E. I.

16/96

64/384

A. I.

8/96

32/384

Z. I.

8/96

32/384

W. G. (2) oraz B. G. (2) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej

9/96

36/384

A. W. (1)

9/384

A. W. (2) oraz Bettina A. W. (3) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej

3/96

12/384

A. W. (2)

3/384

B. I.

34/96

136/384

(dowód: wydruk (...) dla (...) – k. 10-13)

Dnia 2 października 2012 roku współwłaściciele W. I., W. i B. G. (2), J. K., K. i M. W. (1), A. W. (1), Bettina i A. W. (2) reprezentowani przez Zarząd (...) w G. w osobach: M. W. (1) oraz W. G. (2) zawarli z B. M. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G..

Czynsz najmu ustalono na kwotę 1.000 netto miesięcznie do 10. dnia każdego miesiąca ze wzrostem raz w roku o wskaźnik inflacji dla towarów i usług ogłaszany raz w roku przez GUS za rok poprzedni. Czynsz miał być płatny z góry bez uprzedniego wezwania do 10. dnia każdego miesiąca przelewem. Ponadto pozwany zobowiązał się do zapłaty wymienionych kosztów eksploatacyjnych.

Wskazano, że „umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony, od dnia 01.10.2012 r, do 30.06.2013 r z możliwością przedłużenia.”

Lokal miał zostać oddany w najem z przeznaczeniem na cele mieszkalne dla dwóch osób.

W dziale umowy „zasady korzystania z przedmiotu najmu” odniesiono się do działalności gospodarczej, która nie mogła wykraczać poza granice przedmiotu najmu.

Wynajmujący mógł rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym w przypadku” niezapłacenia czynszu w terminie dodatkowym, wyznaczonym przez wynajmującego w pisemnym wezwaniu do zapłaty czynszu, wystosowanym po dwudziestodniowym opóźnieniu w zapłacie wobec daty zapłaty należności czynszowych, a także w razie używania przedmiotu najmu niezgodnie z jego przeznaczeniem, określonym w umowie.

Pozwany najemca wskazał w umowie adres zamieszkania: ul. (...), (...)-(...) K. oraz do korespondencji: ul. (...), (...)-(...) G..

(dowód: umowa najmu z dnia 02.10.2012r. – k. 14-15v.)

Niedatowanym aneksem wprowadzono zmianę do umowy w ten sposób, że została ona przedłużona na czas nieokreślony, a rozwiązanie stosunku najmu dodatkowo może nastąpić za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia na piśmie przez każdą ze stron. Z ramienia współwłaścicieli aneks podpisali: M. W. (1), W. G. (2) oraz nieznana osoba.

(dowód: aneks – k. 16)

Dnia 2 marca 2015 roku B. I. mający działać jako współwłaściciel i pełnomocnik współwłaścicieli części nieruchomości przy ul. (...) w G. zawarł ze Zrzeszeniem (...) z siedzibą w G. umowę o administrowanie ww. nieruchomością. Do obowiązków zleceniobiorcy należało m.in. zawieranie umów najmu na lokale mieszkalne i użytkowe. Zakres obowiązków nie obejmował wypowiadania umów najmu.

(dowód: umowa zlecenia z dnia 02.03.2015r. – k. 17-17v.)

Dnia 10 marca 2015 roku K. W. udzielił B. I. pełnomocnictwa do zarządzania jego udziałami w ww. nieruchomości oraz do występowania w jego imieniu i składania oświadczeń przed wszelkimi władzami, urzędami, instytucjami sądowymi wobec osób fizycznych i prawnych w tym przed Zrzeszeniem (...) w G..

(dowód: pełnomocnictwo z dnia 10.03.2015r. – k. 53)

Dnia 20 stycznia 2020 roku B. I., B. G. (2), A. W. (2) w związku z zawartą umową o administrowanie ww. nieruchomością udzielili Zrzeszeniu (...) z siedzibą w G. w osobach B. K. oraz M. W. (2) pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu, do zastępowania ich przed wszelkimi instytucjami, bankami, urzędami, organami władzy i administracyjnych, do zawierania umów cywilnoprawnych i składania oświadczeń o ich wypowiedzeniu oraz zlecania prowadzenia postępowań sądowych oraz egzekucyjnych.

(dowód: pełnomocnictwa z dnia 20.01.2020r. – k. 54, 55, 56)

Dnia 9 czerwca 2022 roku referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni w sprawie o sygn. akt I Nc 105/22 nakazał, aby pozwany zapłacił powodowi kwotę 21.837,96 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 kwietnia 2022 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 3.509 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się nakazu zapłaty do dnia zapłaty. Dnia 17 stycznia 2023 roku ww. nakazowi zapłaty nadano klauzulę wykonalności jako orzeczeniu prawomocnemu z dniem 25 listopada 2022 roku.

(dowód: tytuł wykonawczy – k. 19)

Pismem z dnia 28 lipca 2023 roku Zrzeszenie (...) w G. wezwało pozwanego do zapłaty zaległości w opłacie czynszu i świadczeń z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w ww. nieruchomości według stanu na dzień poprzedni wynoszącego 28.309,36 zł plus odsetki w wysokości 1.971,85 zł. W tym samym piśmie wskazano, że ww. Zrzeszenie działając w oparciu o dyspozycję współwłaścicieli budynku oraz stosownie do art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego wzywa do uregulowania zadłużenia w całości, w terminie jednego miesiąca od otrzymania wezwania – pod rygorem wypowiedzenia najmu i dochodzenia zapłaty na drodze sądowej.

Pismo skierowano na adres: ul. (...) lok. 10, (...)-(...) G..

(dowód: wezwanie z dnia 28.07.2023r. – k. 20, potwierdzenie nadania – k. 21)

Pismem z dnia 25 września 2023 roku ww. Zrzeszenie oświadczyło, że działając w imieniu współwłaścicieli ww. nieruchomości oraz stosownie do art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego wypowiada najem lokalu nr (...) w tym budynku ze skutkiem na dzień 30 listopada 2023 roku i wzywa do wydania przedmiotu najmu po jego odnowieniu. Wskazano, że odbiór lokalu odbędzie się dnia 30 listopada 2023 roku.

Pismo skierowano na adres: ul. (...) lok. 10, (...)-(...) G..

(dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu z dnia 25.09.2023r. – k. 24, potwierdzenie nadania – k. 25)

Pismem z dnia 4 stycznia 2024 roku ww. Zrzeszenie ponownie wezwało pozwanego do wydania ww. lokalu. Wskazano, że odbiór lokalu odbędzie się dnia 15 stycznia 2024 roku.

Pismo skierowano na adres: ul. (...) lok. 10, (...)-(...) G..

(dowód: wezwanie z dnia 04.01.2024r. – k. 27, potwierdzenie nadania – k. 28)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd w całości ustalił na podstawie dowodów z dokumentów prywatnych przedłożonych przez powoda. Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej przedstawionych dokumentów złożonych w odpisie sporządzonym przez występującego w sprawie kwalifikowanego pełnomocnika strony.

Z uwagi na brak reakcji pozwanego na pozew Sąd przyjął za prawdziwe twierdzenia powoda o faktach zawartych w pozwie, dalszym piśmie procesowym i potwierdzonych złożonymi dokumentami (art. 339 § 2 k.p.c.). Wskazać jednak należało, że przewidziane w tym przepisie domniemanie prawdziwości twierdzeń powoda dotyczy wyłącznie strony faktycznej wyroku i nie obowiązuje w zakresie prawa materialnego. Domniemanie to zastępuje jedynie postępowanie dowodowe i to tylko wówczas, gdy twierdzenia powoda nie budzą uzasadnionych wątpliwości (por. uzasadnienie Sądu Najwyższego z 18.02.1972 r., III CRN 539/71, OSNCP 1972, Nr 7–8, poz. 150).

Przechodząc do merytorycznych rozważań wskazać należało, że zgodnie z treścią przepisu art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenia ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich. Osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie to może mieć różne źródła, w szczególności może ono wynikać ze stosunku umownego pomiędzy stronami.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie budziło wątpliwości, że pozwany zawarł ze współwłaścicielami nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...). W toku postępowania ustalono, że współwłaścicielami ww. nieruchomości w częściach ułamkowych jest więcej osób aniżeli występujący po stronie powodowej B. I.. W tym kontekście ocenić należało legitymację procesową czynną powoda, a także uprawnienie Zrzeszenia (...) w G. do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu, jak również dokonać oceny skuteczności dokonanej procedury.

Sąd podziela powielany w orzecznictwie pogląd zaprezentowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2008 roku w sprawie o sygn. akt I CSK 118/08, LEX nr 658169), że czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w ogóle w zakres pojęcia „zarządu”. Chodzi o to, że czynności zachowawcze z art. 209 k.c. dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa. Rozróżnienie kwestii gospodarowania rzeczą wspólną od metody ochrony wspólnego prawa umożliwia, a w większości przypadków nawet zapewnia prawidłowe zakwalifikowanie czynności podejmowanych przez współwłaścicieli rzeczy wspólnej i poddanie ich właściwemu reżimowi prawnemu. Stwarza ponadto podstawę ustalenia właściwych relacji między instytucją zarządu rzeczą wspólną a czynnościami zachowawczymi, bez ryzyka pomieszania przesłanek, od spełnienia których zależy skuteczność czynności zarządu oraz czynności mających na celu ochronę wspólnego prawa. Identyczny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 października 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 673/12 (OSP 2014-7-8/72) wskazując, że czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze, o których mowa w art. 209 k.c., stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu (art. 199-201, 203 i 208 k.c.). Wykluczenie tezy o zakwalifikowaniu czynności zachowawczych do kategorii czynności zarządu rzeczą wspólną wyłącza traktowanie ich jako czynności zwykłego zarządu. Jeżeli więc planowana czynność ma w ocenie strony charakter zachowawczej, to prowadzi to do jej oderwania od wymogu zgody większości współwłaścicieli (jak w art. 201 k.c.), czy zgody wszystkich współwłaścicieli (jak w art. 199 k.c.). Byłoby to zresztą wyraźnie sprzeczne z normą art. 209 k.c. zezwalającą na samodzielne dokonywanie czynności zachowawczych przez każdego ze współwłaścicieli, bez zgody innych współwłaścicieli (por. wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 4.01.2018 r., II Ca 164/17, LEX nr 2487979).

Wyczerpującej wykładni przepisu o czynnościach zachowawczych na kanwie ówczesnego art. 89 dekretu z dnia 11 października 1946 roku prawo rzeczowe (którego odpowiednikiem jest art. 209 k.c.) dokonał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wpisanej do księgi zasad prawnych uchwały składu 7 sędziów z dnia 25 września 1960 roku (1 CO 16/60, OSN II/61, poz. 31). Otóż we wspomnianej uchwale zostało wyjaśnione, że konstrukcja upoważnienia każdego współwłaściciela do wszelkich czynności zachowawczych nie opiera się na przedstawicielstwie ustawowym jednego ze współwłaściciela przez drugiego, tylko na wzajemnej reprezentacji interesów jednych współwłaścicieli przez drugich. Charakterystyczna cechą tej wzajemnej reprezentacji jest to, że współwłaściciel podejmuje czynność zachowawczą w imieniu własnym, ale w interesie wszystkich i dlatego może np. żądać wydania rzeczy wspólnej do własnych rąk. Powództwo windykacyjne bowiem jako zmierzające do najdalej idącej ochrony przedmiotu współwłasności przed osobami trzecimi jest najbardziej typowym przykładem czynności zachowawczych jednego ze współwłaściciela na korzyść wszystkich współuprawnionych, Stąd też współwłaścicielowi rzeczy przysługuje legitymacja czynna do wystąpienia z takim powództwem (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1957 r., 1 CR 935.56, OSPiKA 5.58, poz. 134, wyrok SA w Krakowie z 27.09.2013 r., I ACa 824/13, LEX nr 1540883.)

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy nie ulegało wątpliwości, że powodowi przysługiwała legitymacja procesowa czynna do wystąpienia przeciwko pozwanemu z powództwem windykacyjnym w ramach czynności zachowawczych w interesie pozostałych współwłaścicieli.

W dalszej kolejności należało ocenić, czy oświadczenie z dnia 25 września 2023 roku o wypowiedzeniu umowy najmu przesłane na adres spornego lokalu mogło odnieść zamierzony przez jego autorów skutek.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

Powyższy przepis ma zastosowanie do sytuacji prawnej pozwanego, ponieważ miał zajmować sporny lokal na podstawie umowy najmu i był z tego tytułu zobowiązany do opłacania czynszu. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Nie ulegało wątpliwości, że ziściły się przesłanki do wszczęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu, albowiem prima facie pozwany zalegał z płatnościami za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Świadczy o tym chociażby wydany w sprawie o sygn. I Nc 105/22 nakaz zapłaty na kwotę 21.837,96 zł, podczas gdy czynsz najmu (tzw. odstępne) wynosił 1.000 zł z coroczną waloryzacją wskaźnikiem inflacji GUS.

Zdaniem Sądu nie doszło jednak do skutecznego wezwania pozwanego do zapłaty zaległości czynszowych z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę, jak również wypowiedzenia umowy najmu lokalu.

W pierwszej kolejności, należało zwrócić uwagę na treść art. 61 § 1 k.c., zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W orzecznictwie zgodnie podnosi się, że z punktu widzenia skuteczności oświadczenia woli nieistotne jest to, czy i kiedy adresat zapoznał się z jego treścią. Wystarczające jest, że oświadczenie takie doszło do niego w sposób stwarzający mu realną możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Dla prawidłowego stosowania art. 61 k.c. nie wymaga się zatem badania, czy adresat rzeczywiście zapoznał się z oświadczeniem woli, ale weryfikuje się, czy istniała taka możliwość (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.04.2010r., II PK 295/09). Co więcej, oświadczenie woli uznaje się za skutecznie złożone również wtedy, gdy adresat, mogąc się zapoznać z jego treścią, celowo tego nie uczynił (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16.03.1995r. I PRN 2/95), odmówił zapoznania się z nim (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.01.1998r. I PKN 501/97) lub z własnej woli nie podjął przesyłki pocztowej zawierającej to oświadczenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.12.1996r. I PKN 36/96).

Pozwany w umowie najmu wskazał adres zamieszkania w K. (82-120) przy ul. (...), natomiast do korespondencji: ul. (...), (...)-(...) G.. Zatem był to inny lokal niż objęty umową, jak również odmienny od tego, pod który kierowana była w sprawie korespondencja. Jakkolwiek z protokołu doręczenia komorniczego wynikało, że lokal nr (...) zamieszkiwać miała Pani I., to jednak jest to fakt na dzień tej czynności, tj. dnia 18 października 2024 roku. Na podstawie zaoferowanego materiału dowodowego Sąd nie był w stanie ustalić relacji pomiędzy tą osobą a powodem o tym samym nazwisku, czy tą osobą a pozwanym. Skoro taki adres do korespondencji został wskazany przez samego pozwanego, to na taki właśnie adres winna być kierowana do niego korespondencja zawierająca poprzedzające wypowiedzenie umowy wezwanie do zapłaty oraz samo wypowiedzenie. W przeciwnym razie, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, czynności te nie mogą odnieść zamierzonego skutku.

Niezależnie od tego należało ocenić umocowanie Zrzeszenia (...) w G. do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego jedynie część współwłaścicieli udzieliła ww. Zrzeszeniu pełnomocnictwa do reprezentowania ich w sprawach związanych z posiadanymi udziałami w nieruchomości.

Zgodnie bowiem z treścią przepisu art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Pojęcie zarządu rzeczą wspólną, czy też czynności składających się na taki zarząd, nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę i pozostaje domeną orzecznictwa i nauki prawa. Pojęcie zarządu majątkiem wspólnym należy rozumieć szeroko (por. uchwała SN z dnia 10.04.1991 r., sygn. akt III CZP 76/90, OSN 1991/ 10-12, poz. 117).

W odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego Sąd uznał, że co do zasady wypowiedzenie umowy najmu nieruchomości nie mogło być traktowane jako czynność zachowawcza, którą mógł podjąć każdy ze współwłaścicieli. Tylko wyjątkowo, w określonych stanach faktycznych złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu nieruchomości będzie można uznać za czynność zmierzającą do zachowania wspólnego prawa, np. w sytuacji przeznaczenia nieruchomości do udostępniania osobom trzecim, gdy dochodzi z ich strony do stanów dewastacji tejże nieruchomości, co zagraża jej substancji. W rozpatrywanej sprawie nie wykazano, że pozwany w jakikolwiek sposób zagrażał stanowi wynajętego lokalu. Niezmienny sposób korzystania z nieruchomości był m.in. przez powoda akceptowany przez lata. Wypowiedzenie umowy najmu należy zakwalifikować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, wymagającą dla swej skuteczności zgody wszystkich ze współwłaścicieli – nie można więc uznać jej in casu za czynność zachowawczą, o której mowa w art. 209 k.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 5.03.2020 r., I AGa 63/19, LEX nr 3104543, wyrok Sądu Najwyższego z 18.06.2014 r., V CSK 412/13, LEX nr 1504766).

Umowa o administrowanie nie uprawniała Zrzeszenia do wypowiadania umów najmu, co wprost wynika z jej treści, w której czynności do podejmowania których Zrzeszenie było upoważnione zostały wyraźnie wymienione. Z kolei pełnomocnictwa m.in. do wypowiadania umów przez Zrzeszenie udzielili: powód (136/384 udziałów), A. W. (2) (3/384 udziałów posiada samodzielnie, a 12/384 posiada wspólnie z żoną Bettiną A. W. (3) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej) oraz B. G. (2) (posiadająca 36/384, ale również na prawach ww. ustroju majątkowego małżeńskiego wraz z W. G. (2)). W tym miejscu wskazać jedynie pobocznie należało, że współwłaściciel A. W. (2) oraz B. G. (2) nie mogli z pominięciem swoich małżonków złożyć skutecznie jednostronnych oświadczeń o udzieleniu pełnomocnictwa w zakresie rozporządzania swoim udziałem w nieruchomości wspólnej. W tym kontekście dokonane czynności w ich imieniu na gruncie art. 37 § 4 k.r.io. jest nieważna. Z kolei K. W. (posiadający 60/384 części udziałów) udzielił pełnomocnictwa do reprezentowania go, ale nie ww. Zrzeszeniu, ale powodowi. Ten z kolei udzielając pełnomocnictwa Zrzeszeniu działał jedynie w imieniu własnym, nie zaś także w imieniu K. W.. Tym samym uznać należało, że łączne udziały osób w imieniu których działało ww. Zrzeszenie wynosiły: (3+136)/384 = 139/384 (mniej niż połowę). Zgody nie wyrazili natomiast współwłaściciele E. I. (64/384), A. I. (32/384), Z. I. (32/384), A. W. (1) (9/384), K. W. (60/384), a także skutecznie małżonkowie wyżej wskazani w zakresie wspólnych udziałów.

Również z tego powodu Sąd uznał, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu, gdyż woli takiej nie wyrazili wszyscy współwłaściciele, ani też współwłaściciele dysponujący przynajmniej połową udziałów, jeśli uznać czynność wypowiedzenia za mieszczącą się w ramach zwykłego zarządu. Udziały małżonków G. i W. łącznie wynosiły 48/384, a zatem nawet wówczas z udziałami powoda i A. W. (2) nie przekraczałyby połowy udziałów: (48+139)/384=187/384.

Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 222 § 1 k.c. a contrario powództwo należało oddalić.

Wobec treści art. 340 § 1 k.p.c. wyrok miał charakter zaoczny.