I ACa 236/20

Sygn. akt I ACa 236/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 listopada 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący

:

SSA Jarosław Marek Kamiński

Sędziowie

:

SA Bogusław Dobrowolski (spr.)

SA Jadwiga Chojnowska

Protokolant

:

Łukasz Patejuk

po rozpoznaniu w dniu 22 października 2020 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. Ż.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.

o uchylenie ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwał wspólnoty mieszkaniowej

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie

z dnia 23 grudnia 2019 r. sygn. akt I C 186/19

I. odrzuca apelację dotyczącą wniosku ewentualnego o ustalenie nieistnienia lub stwierdzenia nieważności uchwały w przedmiocie wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...)z dnia 5 listopada 2015 r.;

II. w pozostałym zakresie apelację oddala.

(...)

Powód M. Ż. wniósł pozew o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. o nr (...) w przedmiocie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2018 r. i udzielenia absolutorium Zarządowi, o nr (...) w przedmiocie uchwalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i o nr (...) dotyczącej funduszu remontowego. Powód zgłosił też ewentualne żądanie ustalenia nieistnienia tych uchwał. Powoływał się na to, że wyliczenie udziałów przypadających poszczególnym lokalom jest błędne, a wspólnota nie podejmuje działań naprawczych w tym zakresie; rozliczenie kosztów powierzchni wspólnej za 2018 r. nastąpiło według powierzchni lokali z naruszeniem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali; sprawozdanie finansowe Wspólnoty zostało rozliczone wg metrów a nie udziałów; rozliczenie kosztów utrzymania części wspólnych za rok 2018 jest sumą trzech właścicieli lokalu - co jest niezgodne z art. 1a oraz 3 ust. 3a tej ustawy; brak jest podpisu członków zarządu na rozliczeniu i sprawozdaniu; uniemożliwiono mu kontrolę działania zarządu przez nieudostępnienie wyciągów z rachunku bankowego wspólnoty; uchwała w przedmiocie ustalenia zaliczek na koszty zarządu jest wadliwa ponieważ nie określa celów na jakie zaliczki powinny być wydatkowane, nie określa planu gospodarczego, czym narusza interes powoda i prawidłowy zarząd oraz brak ustalenia właściwych udziałów w części wspólnej narusza interes prawny powoda, z uwagi na niepewny stan prawny oraz hamuje proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa. Według pozwanej uchwały są ważne, a powód miał możliwość wglądu do dokumentów i ich fotografowania. Przeciwko powodowi wielokrotnie wytaczano powództwa o zapłatę kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a jego zadłużenie wynosi z tego tytułu 100.000 zł. Obecnie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne. Ponadto powód nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieistnienia uchwały.

Sąd Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 23 grudnia 2019 r. oddalił powództwo.

Zgodnie z ustaleniami tego Sądu pozwana Wspólnota Mieszkaniowa jest tak zwaną dużą wspólnotą. Składa się z ośmiu lokali mieszkalnych należących do osób fizycznych i trzech należących do Gminy O.. Współwłaścicielem lokalu nr (...) jest w 2/4 powód M. Ż..

W pozwanej Wspólnocie istnieją rozbieżności co do nominalnych udziałów wynikających z treści zapisów w księgach wieczystych w częściach wspólnych budynku, a faktyczną wielkością poszczególnych lokali, których wielkość nie zawsze odpowiada przypadających im udziałom. Suma powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych wynosi 728,65 m ( 2). Lokalowi nr (...) przypada udział nominalny (...), a jego powierzchnia wynosi 91,80 m ( 2). Lokalowi nr (...) przypada udział nominalny 10/100, a jego powierzchnia wynosi 69,40 m ( 2). Lokalowi nr (...) przypada udział nominalny 15/100, a jego powierzchnia wynosi 99,66 m ( 2). Lokalowi nr (...) przypada udział nominalny 10/100, a jego powierzchnia wynosi 69,70 m ( 2). Lokalowi nr(...) przypada udział nominalny 7/100, a jego powierzchnia wynosi 48,20 m ( 2). Lokalowi nr (...) przypada udział nominalny 10/100, a jego powierzchnia wynosi 66,49 m ( 2). Lokalowi nr (...) przypada udział nominalny 14/100, a jego powierzchnia wynosi 89,91 m ( 2). Lokalowi nr (...) przypada udział nominalny 12/100, a jego powierzchnia wynosi 78,69 m ( 2). Lokal nr (...) należy do Gminy O., a jego powierzchnia wynosi 20,30 m ( 2). Lokal nr (...) należy do Gminy O., a jego powierzchnia wynosi 23,10 m ( 2). Lokal nr (...) należy do Gminy O., a jego powierzchnia wynosi 71,40 m ( 2).

W dniu 18 lutego 2019 r. odbyło się zebranie Wspólnoty. Na zebraniu było obecnych 7 właścicieli lokali, w tym reprezentant Gminy. Powód nie był obecny na zebraniu. Z uwagi na zgłaszane przez powoda uprzednio zastrzeżenia Wspólnota głosowała uchwały przyjmując dla potrzeb uchwalenia większości faktyczną powierzchnię lokali w stosunku do ogólnej powierzchni, a nie udziały nominale.

Wspólnota podjęła uchwały będące przedmiotem zaskarżenia, a mianowicie nr (...) w przedmiocie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2018 r. i udzielenia absolutorium Zarządowi, za którą głosowali właściciele lokalu nr (...) Przyjęto, że za uchwałą głosowało łącznie 539,03 m ( 2) spośród 728,65 m ( 2) całkowitej powierzchni. Nikt nie wstrzymał się , ani nie był przeciw. Podjęto uchwałę nr (...) w przedmiocie uchwalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,40/m ( 2) powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w nieruchomości (0,65/m ( 2) tytułem zaliczki na koszty eksploatacji, 0,20/m ( 2) tytułem zaliczki na bieżącą konserwację, 0,55/m ( 2) tytułem wynagrodzenia zarządu). Za uchwałą głosowali właściciele lokalu nr (...)Przyjęto, że za uchwałą głosowało łącznie 539,03 m ( 2) spośród 728,65 m ( 2) całkowitej powierzchni. Nikt nie wstrzymał się, ani nie był przeciw. Podjęto także uchwałę nr(...) w przedmiocie funduszu remontowego, w której przyjęto uchwalenie zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 2/m ( 2) powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w nieruchomości od 1 IV 2019 r., środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym przechodzą na lata następne oraz w przypadku braku środków na rachunku bieżącym Wspólnoty na pokrycie kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej, koszy te doraźnie mogą być opłacane z rachunku funduszu remontowego z koniecznością ich refundacji. Za uchwałą głosowali właściciele lokalu nr (...)Przyjęto, że za uchwałą głosowało łącznie 539,03 m ( 2) spośród 728,65 m ( 2) całkowitej powierzchni. Nikt nie wstrzymał się, ani nie był przeciw.

Powód od połowy 2016 r. nie płaci zaliczek na koszt utrzymania wspólnoty i swojego lokalu. Przeciwko powodowi wielokrotnie wytaczano powództwa o zapłatę kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wysokość zadłużenie jego lokalu wynosi z tego tytułu 100.000 zł. Jego osobiste zadłużenie z tego tytułu wynosi 44.609,21 zł. Obecnie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne. Pomimo prawomocnych wyroków powód konsekwentnie kontestuje swoje obowiązki finansowe wobec Wspólnoty. Pomimo, że sam nic nie płaci, nazywa członków wspólnoty złodziejami. Miał dostęp do dokumentacji finansowej wspólnoty i miał możliwości własnoręcznego wykonania jej zdjęć. Odmówiono mu jedynie wykonania ich kserokopii. Budynek wspólnoty jest w bardzo złym stanie technicznym. Wymaga pilnych napraw i remontów.

Rozliczenie kosztów utrzymania Wspólnoty w przedmiotowej sprawie zostało przesłane jej członkom przez administratora jeszcze przed zebraniem. Otrzymał je i powód. Było przedmiotem analizy na zebraniu, w którym powód nie uczestniczył.

Według Sądu Okręgowego roszczenie powoda nie zasługiwało na uwzględnienie ponieważ nie zostało ono udowodnione, a ponadto powód nie posiada interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. do ubiegania się o ustalenie nieważności uchwał.

Sąd Okręgowy powołał się na art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 532), który przewiduje cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. W przypadku zaskarżenia uchwały wykazanie tej przesłanki ciąży na twierdzącym, czyli w tym przypadku na powodzie, zgodnie z art. 6 k.c.

Sąd Okręgowy następnie wskazał na to, że pozwana Wspólnota od wielu lat pozostaje w sporze powodem, który przyznał sobie prawo do powstrzymania się od jakichkolwiek świadczeń na jej rzecz. Samowolnie za nic nie płaci i jest od ponad trzech lat na utrzymaniu przez sąsiadów, niejednokrotnie niezamożnych emerytów. Budynek wymaga pilnej inwentaryzacji i remontów, ale Wspólnoty na to nie stać z uwagi na postawę powoda.

Sąd Okręgowy zauważył, że w pozwanej wspólnocie istnieje rozbieżność pomiędzy nominalnymi udziałami przypadającymi poszczególnym lokalom wynikającymi z treści zapisów w aktach notarialnych i księgach wieczystych, a faktyczną powierzchnią lokali. Prowadzi to do sytuacji, w której suma udziałów nie równa się 100. Jest to jednak dość częsta sytuacja, wynikająca z zaszłości czasowych i różnego sposobu liczenia powierzchni w miarę wyodrębniania poszczególnych lokali, szczególnie w starych kamienicach. W związku z tym ustawodawca wprowadził możliwość głosowania w takim przypadku w systemie jeden właściciel – jeden głos, o ile zażąda tego uprawniony krąg podmiotów (art. 23 ust. 2a ustawy). W tym przypadku żądania takiego nie zgłoszono, tak więc głosowanie powinno odbywać się udziałami. Udziały są wielkością nominalną i normatywną, wynikającą nie tylko z faktycznego przeliczenia powierzchni lokalu do powierzchni budynku (co jest podstawą ich obliczenia). Raz określone przy wyodrębnieniu lokalu stają się normatywem, który może być skorygowany lub poprawiony w stosownym trybie, ale nie podlega badaniu w trakcie czynności głosowania nad poszczególnymi uchwałami.

Sąd Okręgowy jako trafny określił zarzut powoda, że uchwały zostały przegłosowane metrami, a nie udziałami, co jest sprzeczne z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Uchwały zapadają bowiem większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Zgodnie z art. 25 ust 1 tej ustawy uchwała podlega uchyleniu o ile jest ona sprzeczna z prawem. Ustawodawca, dla przyjęcia tak daleko idącego skutku wymaga jednak kwalifikowanych postaci naruszeń prawa prowadzących do sytuacji, w której uchwała nie odzwierciedla woli Wspólnoty. Powszechnie przyjmuje się, że zarzucając naruszenie prawidłowości głosowania należy wskazać, że zarzuty formalne które mają stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli były na tyle poważne, że miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały. W sprawie, gdyby odnieść przyjęte metry na przysługujące danym właścicielom udziały nominalne to i tak wszystkie uchwały uzyskałyby wymaganą liczbę głosów. Przegłosowano je bowiem ilością przytłaczającą. Tak więc w tym konkretnym przypadku sposób obliczenia głosów, choć formalnie wadliwy, nie miał istotnego wpływu na ważność zaskarżonych uchwał.

Sąd Okręgowy następnie stwierdził, że uchwała o przyjęciu sprawozdania finansowego i udzieleniu absolutorium dla zarządu ma w istocie charakter afirmatywny i jest ona formą plebiscytarnej formy oceny pracy zarządu. Nie może być uchylona tylko z tego powodu, że niektóre ich działania lub zaniechania uznano za wadliwe lub nieskuteczne. Jest ona przejawem samorządności Wspólnoty. Udzielenie zarządowi wspólnoty absolutorium jest odzwierciedleniem woli większości członków wspólnoty, której uzewnętrznienie nie rodzi żadnych konsekwencji dla wspólnoty jak również samego zarządu. Odmowa udzielenia absolutorium może uzasadniać podjęcie innych uchwał, np. w przedmiocie odwołania zarządu lub ustanowienia zarządu przymusowego, jednakże udzielenie absolutorium nie stoi na przeszkodzie poddanie takich wniosków pod głosowanie. W obu zaś przypadkach dla ich przyjęcia wymagane jest podjęcie uchwały według zasad obowiązujących we Wspólnocie. Przedmiotem uchwały o udzieleniu absolutorium jest ocena pracy zarządu jako całości, a nie poszczególnych jego decyzji. Zatem nawet przy ustaleniu, iż niektóre z nich były błędne, nie rodzi to automatycznie podstawy do odmowy udzielenia absolutorium, jeśli nie przekładały się na wyniki pracy jako całości. Absolutorium nie polega na zatwierdzeniu wszystkich decyzji zarządu, lecz ocenie wyników rocznego gospodarowania i odzwierciedla subiektywną oceną właścicieli lokali odnoszącą się do pracy zarządu.

Sąd Okręgowy wskazał, że przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej za dany rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze. Sprawozdanie powinno przedstawiać sytuację finansową wspólnoty - wielkość wpływów i wydatków w sposób czytelny i przejrzysty, ale nie musi odpowiadać przepisom ustawy o rachunkowości.

Zdaniem tego Sądu rozliczenie kosztów utrzymania pozwanej Wspólnoty zostało przesłane jej członkom przez administratora jeszcze przed zebraniem. Otrzymał je i powód. Było przedmiotem analizy na zebraniu, w którym powód nie uczestniczył. Zostało zaakceptowane przez członków Wspólnoty. Nie było do czasu podjęcia uchwały kwestionowane. Brak podpisów na otrzymanym przez powoda przed zebraniem rozliczeniu nie dowodzi jego wadliwości czy sprzeczności z prawem. Powód miał on możliwość dostępu do dokumentacji Wspólnoty i czynienia z niej notatek oraz zdjęć.

Dlatego Sąd Okręgowy uznał, że uchwała nr (...) nie jest sprzeczna z prawem, ani interesem powoda. W tym kontekście Sąd ten rozważył czy zarząd Wspólnoty tolerując trzyletnie zaległości związane z nieopłacaniem przez powoda kosztów utrzymania jego lokalu nie naruszył zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Stwierdził, iż skoro powód nie partycypuje w kosztach utrzymania Wspólnoty to nie może skutecznie zarzucać jej zarządowi, że ten nie podejmuje działań zmierzających do uregulowania kwestii spornych udziałów czy szeregu prac remontowych. Działanie powoda w tym zakresie jest szczególnie naganne i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Okręgowy w dalszej kolejności powołał się na art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali iw jego kontekście przyznał rację co do zasady powodowi, że podstawą rozliczenia zaliczek powinny być nie metry, jak przyjęto, a właśnie udziały. Wymóg ten dotyczy jedynie sposobu rozliczenia zobowiązań właściciela lokalu wobec wspólnoty i odwrotnie. Rygoru tego nie przewiduje już jednak art.15 ust. 1 ustawy. Tak więc ustalenie wysokości przypisanych zaliczek od m 2 powierzchni lokalu nie jest samo w sobie sprzeczne z prawem. Nie jest w tym przypadku też sprzeczne z interesem powoda ponieważ na skutek jego pretensji i wniosków Wspólnota przyjęła do ustalania zaliczek metry, które ustalił sam powód, a nie udziały. Taki sposób ustalenia jest korzystny finansowo dla powoda albowiem nominalny udział lokalu powoda w częściach wspólnych wynosi 14/100. Udział przypadający na jego lokal w stosunku do powierzchni wynosiłby około 12/100. Tak więc w przypadku przyjęcia przelicznika m 2 dla potrzeb wnoszenia zaliczek powód w istocie winien płacić mniej niżby to wynikało z przypisanego mu nominalnego udziału 14/100.

Sąd Okręgowy stwierdził, że uchwała nr (...) zawiera wyszczególnienie poszczególnych jej elementów. Nie musi zawierać szczegółowego rozliczenia planowanych kosztów zarządu. Powód nie wykazał, żeby ustalone zaliczki były zawyżone, bądź niezasadne. Tym samym uchwała ta, ustalająca zaliczki na koszty eksploatacji, konserwacji i zarządu oraz uchwała nr (...), ustalająca zaliczkę na fundusz remontowy nie są sprzeczne z prawem i interesem powoda.

Według Sądu Okręgowego powód nie może też skuteczne powoływać się na sprzeczność tych uchwał z zasadami prawidłowego zarządu. Wspólnota w ramach autonomii była uprawniona do takiej decyzji.

Sąd Okręgowy odniósł się do decyzji Wspólnoty przyjętej w uchwale nr(...) że środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym przechodzą na lata następne, a w przypadku braku środków na rachunku bieżącym Wspólnoty na pokrycie kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej, koszy te doraźnie mogą być opłacane z rachunku funduszu remontowego z koniecznością ich refundacji. Wskazał na słuszne w tym względzie stanowisko, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej.

Dlatego Sąd Okręgowy uznał, że uchwała w tym przedmiocie nie jest sprzeczna z prawem. Nie narusza też interesu powoda, który od 3,5 roku nie reguluje żadnych zaliczek czyniąc rozważania w tym zakresie jako teoretyczne. Nie narusza też zasad prawidłowego zarządu.

Sąd Okręgowy skonstatował, że niesprzeczność wskazanych wyżej uchwał z prawem, interesem powoda lub z umową właścicieli lokali i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną skutkowało oddaleniem powództwa o ich uchylenie jako bezzasadnego.

Sąd Okręgowy oddalił również żądania ewentualne ustalenia nieistnienia tych uchwał. Nie są to uchwały nieważne ani nieistniejące. Uznał, że powód nie wykazał przesłanek z art. 189 k.p.c. i dlatego powództwo i w tym zakresie zostało oddalono jako bezzasadne.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł powód. Zaskarżył go w całości i zarzucił temu Sądowi rażące naruszenie prawa, błędną interpretację przepisów ustawy o własności lokali, niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcie sprawy, błędy w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, sprzeczność ustaleń z zebranym materiałem dowodowym oraz niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. Powód na podstawie tych zarzutów domagał się zmiany zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie ustalenia nieistnienia bądź stwierdzenia nieważności uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 5 listopada 2015 r. dotyczącej wyboru jej zarządu. Powód zgłosił też wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Pozwana wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności Sąd Apelacyjny uznał za konieczne wskazać na to, że w powód w apelacji zgłosił wniosek ewentualny o ustalenie nieistnienia bądź stwierdzenie nieistnienia uchwały pozwanej Wspólnoty z dnia 5 listopada 2015 r. W pozwie nie zostało sformułowane takie roszczenie. Sąd I instancji, co wynika z treści kwestionowanego orzeczenia i jego uzasadnienia, nie objął takiego roszczenia swym rozstrzygnięciem. Dlatego Sąd Apelacyjny uznał, że powód w apelacji, w sposób niedopuszczalny wystąpił z nowym roszczeniem (art. 383 k.p.c.), które nie mogło być merytorycznie zbadane w postępowaniu drugo-instancyjnym ponieważ wcześniej nie było ono przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego. W związku z tym apelacja w tym zakresie była niedopuszczalna i podlegała odrzuceniu na podstawie art. 373 § 1 k.p.c. (pkt. I sentencji). Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne i wnioski Sądu I instancji zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Ustalenia te wynikają z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszego sprawie, który został oceniony w zgodzie z zasadą przewidzianą w art. 233 § 1 k.p.c. Z kolei ostateczne wnioski Sądu Okręgowego są konsekwencją prawidłowego zastosowania w sprawie przepisów prawa materialnego, przede wszystkim ustawy o własności lokali. Z przebiegu postępowania w niniejszej sprawie wynika, iż powód domagając się uchylenia uchwał przedmiotowych uchwał nr(...)pozwanej Wspólnoty z dnia 18 lutego 2019 r., w pierwszej kolejności zarzucał wadliwe ich podjęcie ponieważ zapadły one większością głosów liczoną nie według wielkości udziałów właścicieli lokali, o czym stanowi art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, lecz według wielkości przypadającego na nich metrażu. W tej sytuacji zgodzić się więc należy z Sądem I instancji, że uchwały te, jako naruszające wskazany przepis podlegałyby na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy uchyleniu. Sąd ten w tym kontekście wskazał na utrwalone w praktyce sądowej i w piśmiennictwie stanowisko, zgodnie z którym zarzuty formalne dotyczące prawidłowości głosowania mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały właścicieli lokali, jeżeli były na tyle poważne, że miały bądź mogły mieć wpływ na treść uchwały (por. M. Balwicka-Szczyrba: Komentarz do art. 25 ustawy o własności lokali, sip. Lex). Sąd Okręgowy uznał, iż gdyby przełożyć przyjęte w głosowaniach dotyczących kwestionowanych uchwał metraże na przysługujące poszczególnym właścicielom udziały to okazałoby się, że wszystkie uchwały uzyskałyby wymaganą ilość głosów. Stanowisko to jest trafne i nie zostało przez skarżącego skutecznie zakwestionowane. Przede wszystkim należy je odnieść do ustaleń Sądu I instancji wskazujących na treść ksiąg wieczystych określających wielkość przysługujących udziałów poszczególnym właścicielom. Wprawdzie suma tych udziałów nie równa się liczbie 100 (a 90,6), tym niemniej ilość oddanych za przedmiotowymi uchwałami udziałów przysługujących uczestniczących w zebraniu pozwanej Wspólnoty właścicieli zgodnie z treścią ksiąg wieczystych i tak wynosi 66,6. Zatem niezależnie od tego według jakiego ze wskazanych kryteriów (wielkości udziałów czy metrażu) kierować się przy ustaleniu wyniku głosowań nad przedmiotowymi uchwałami to i tak zapadły one niezbędną większością głosów właścicieli lokali. W konsekwencji podnoszony przez powoda zarzut w tym względzie nie mógł odnieść oczekiwanego przez niego rezultatu.

Sąd Apelacyjny aprobuje stanowisko Sądu I instancji co do braku uzasadnionych podstaw do podważenia uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty dotyczącej przyjęcia sprawozdania finansowego za 2018 r. i udzielenia jej zarządowi absolutorium. Powód w tym zakresie powołuje się na nieprawidłowości ze strony Sądu Okręgowego związane z gromadzeniem materiału dowodowego, przede wszystkim z zaniechaniem wyegzekwowania ze strony pozwanej dokumentów dotyczących umowy otwarcia przez Wspólnotę rachunku bankowego, wyciągów z rachunku bankowego za 2018 rok, inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej, dokumentacji dotyczącej powstania funduszu remontowego, dokumentacji określającej zakres i sposób prowadzenia ewidencji kosztów zarządu, nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów i innych rozliczeń na rzecz nieruchomości wspólnej.

Z niewadliwych ustaleń Sądu i instancji wynika, iż powód miał dostęp do dokumentacji finansowej Wspólnoty i miał możliwość własnoręcznego wykonywania jej zdjęć, odmówiono mu jedynie wykonania ich kserokopii. Rozliczenie kosztów utrzymania Wspólnoty zostało przesłane jej członkom przez administratora jeszcze przed zebraniem. Otrzymał je i powód. Sąd Okręgowy czyniąc w tym względzie ustalenia faktyczne powołał się na zeznania I. B. (administratora – zarządcy Wspólnoty k.77-78) oraz wyjaśnień samego powoda (k. 104 odw). Należy powyższe uzupełnić o korespondujące z tymi dowodami wyjaśnienia członków zarządu Wspólnoty E. P. oraz A. H. (k. 67, 104 odw.). Ponadto powód pismem I. B. z dnia 12 lutego 2019 r. został poinformowany o możliwości wglądu do wszelkich dokumentów Wspólnoty, będących w gestii zarządcy (k. 76). W tym stanie rzeczy nie sposób podzielić stanowiska, iż pozwana ograniczyła powodowi prawo kontroli działalności zarządu Wspólnoty, o czym stanowi art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali. Powód mając więc dostęp do dokumentacji Wspólnoty tym samym miał możliwość na zebraniu w dniu 18 lutego 2019 r. sformułować konkretne zarzuty do sprawozdania zarządu oraz wypowiedzieć się na temat zasadności udzielenia temuż zarządowi absolutorium. W rezultacie powyższego powód, przyjmując w tym zakresie bierną postawę, w istocie nie zrealizował przysługujących mu uprawnień. Dlatego nie może obecnie żądać podważania w/w uchwały nr(...) wskazując ogólnie, bez podania sprecyzowanych zarzutów co do treści sprawozdania zarządu, na uniemożliwienie mu zapoznania się z dokumentacją Wspólnoty, mimo iż pozwana faktycznie mu tego nie czyniła. Pozwana zaś sporządziła sprawozdanie finansowe za 2018 r. ze wskazaniem osiągniętych przychodów oraz poniesionych kosztów (k. 26-27), które poddaje się weryfikacji. Nie ma obowiązku dołączania do takiego sprawozdania dokumentacji finansowej. Każdy z właścicieli, w tym i powód, mógł taką dokumentację przeglądać i dokonać analizy wszystkich pozycji zamieszczonych w sprawozdaniu. Istotne w sprawie jest, że powód nie wykazał, iż zamieszczone w nim dane nie są prawdziwe. W orzecznictwie sądowym wyjaśniono, że sprawozdanie finansowe charakteryzuje się określonym stopniem ogólności i nie ma potrzeby szczegółowego wyliczania w jego treści każdego poniesionego przez Wspólnotę wydatku (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 czerwca 2020 r., V ACa 457/19, Lex nr 3044507). Nie stanowią podstawy do odmowy podjęcia przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego wskazywane przez powoda braki w zakresie podpisów niektórych członków jej zarządu (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 listopada 2016 r., I CSK 791/15, Lex nr 2186565).

Sąd Apelacyjny kierując się powyższym doszedł do konkluzji, iż powód nie wykazał aby sprawozdanie finansowe za 2018 r. zostało sporządzone nieprawidłowo, a mianowicie z naruszeniem przepisów prawa, umową właścicieli, naruszało zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną bądź w inny sposób naruszało jego interesy. Nie została więc wykazana żadna z podstaw uzasadniających uchylenie uchwały nr(...) pozwanej Wspólnoty w tym zakresie. Zgodzić się także należy z Sądem Okręgowym, iż udzielenie członkom zarządu Wspólnoty absolutorium miało charakter plebiscytarnej oceny jego pracy i jest wyrazem samorządności wszystkich właścicieli. Dlatego uchwała w tym przedmiocie nie mogła zostać uchylona z tego tylko względu, że niektóre działania tego organu mogły zostać uznane przez powoda jako nieprawidłowe. Sąd Apelacyjny nie znalazł także argumentów aby zakwestionować stanowisko Sądu Okręgowego co do braku podstaw uchylenia uchwały nr(...) pozwanej Wspólnoty dotyczącej zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1,40 zł/m ( 2). Uchwała ta, wbrew twierdzeniom skarżącego, w sposób czytelny wskazywała składające się na nią poszczególne pozycje związane z kosztami eksploatacji, bieżącej konserwacji i wynagrodzenie zarządcy.

Powód wadliwości tej uchwały upatrywał w tym, iż odwoływała się ona do powierzchni lokali, a nie do udziałów w nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku wskazał na dwie regulacje zawarte w art. 12 ust. 2 i art. 15 ust. 1 tej ustawy. Drugi ze wskazanych przepisów obliguje właścicieli do uiszczania zaliczek na koszty zarządu, z góry do dnia 10 każdego miesiąca, nie precyzując bliżej innych zasad ich ustalania i wnoszenia. W związku z tym Sąd Okręgowy uznał, że ustalanie takich zaliczek od m 2 powierzchni lokalu nie jest samo w sobie sprzeczne z prawem i interesem powoda.

Stanowisko Sądu Okręgowego o niesprzeczności z prawem takiego ustalania zaliczek koresponduje z praktyką orzeczniczą Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który w licznych rozstrzygnięciach nie doszukał się nieprawidłowości związanych z naruszeniem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (por. np. wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2013 r., I ACa 571/13, Lex nr 1394307; z dnia 2 października 2013 r., I ACa 624/13, Lex nr 1422499; z dnia 23 sierpnia 2013r., I ACa 325/13, Lex nr 1402965; z dnia 23 lipca 2013r., I ACa 413/13, Lex nr 1353894; z dnia 3 lipca 2013 r., I ACa 161/13, Lex nr 1375891 czy z dnia 23 marca 2012 r., VI ACa 1284/11, Lex nr 1312117).

Sąd Okręgowy w analizowanej kwestii słusznie wskazał na to, że sposób ustalania zaliczek w odniesieniu do powierzchni lokali jest korzystny dla powoda, ponieważ faktyczny udział jego lokalu w częściach wspólnych wynosi 12/100, a nie 14/100. W konsekwencji zaskarżona przez powoda uchwała nr(...) przewiduje w istocie dla niego mniejsze obciążenia finansowe z tytułu ponoszenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Powyższe doprowadziło Sąd Apelacyjny do aprobaty stanowiska Sądu Okręgowego o niezasadności powództwa w odniesieniu do wskazanej uchwały. Nie sposób bowiem uznać, iż narusza ona przesłanki wskazane w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Nie zasługiwała także na uwzględnienie apelacja powoda od rozstrzygnięcia Sądu I instancji oddalającego powództwo o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...). Wprawdzie w apelacji tej nie zostały sformułowane konkretne zarzuty w tym zakresie, zaś rzeczą sądu nie jest doszukiwanie się przyczyn, dla których uchwała narusza przesłanki określone w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 6 czerwca 2013r., I ACa 143/13, Lex nr 1392031), tym niemniej, z uwagi na granice apelacji, należy się do nich odnieść w kontekście zgromadzonego w sprawie materiału procesowego.

Sąd Okręgowy trafnie uznał, iż podjęcie uchwały w przedmiocie ustalenia zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 2 zł/m 2, przejściu środków finansowych zgromadzonych na funduszu remontowym na następne lata i pokryciu kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej z rachunku funduszu remontowego z koniecznością ich refundacji nie było sprzeczne z prawem i interesem powoda. Ustalenie wysokości zaliczki we wskazanej wysokości było przejawem autonomii w zakresie przewidywanych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie nadającym się do użytku. Gdy chodzi o przeniesienie środków zgromadzonych na rachunku funduszu remontowego na następne lata to istotne jest, ze środki te nie tracą swego charakteru i ich wyłącznym dysponentem w dalszym ciągu pozostanie Wspólnota Mieszkaniowa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010r., V CSK 367/09, OSNC 201/11/153). Ponadto środki te będą stanowić zabezpieczenie wykonania ewentualnych prac związanych z koniecznością utrzymania nieruchomości wspólnej. Także możliwość przesunięć środków zgromadzonych na rachunku funduszu remontowego na koszty bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej nie narusza interesów Wspólnoty ponieważ umożliwia jej niezakłócone funkcjonowanie i zarządzanie. Wskazać także należy, iż w orzecznictwie wyrażono pogląd o dopuszczalności przepływu środków pieniężnych w tym zakresie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10, OSNC 2011/11/124 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 21 grudnia 2016 r., I ACa 1527/16, Legalis nr 2146690). Istotne jest przy tym, że omawiana uchwała akcentuje obowiązek zwrotu wykorzystanym środków na fundusz remontowy, co umożliwia jego zachowanie w zakładanym przez Wspólnotę kształcie.

Wreszcie Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu I instancji, iż niezasadne było żądanie ewentualne powoda ustalenia nieistnienia przedmiotowych uchwał. Zgodzić się należało z tym Sądem, iż z podanych wyżej przyczyn nie sposób było uznać w kontekście art. 189 k.p.c., iż uchwały te były nieistniejące, czy nawet nieważne. Jak już była o tym mowa zostały one skutecznie podjęte w oparciu o ustawę o własności lokali. W judykaturze przyjmuje się, że art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala na wzruszenie skutków prawnych uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Stanowi normę prawną szczególną w odniesieniu do art. 58 kc, gdyż reguluje w sposób odmienny skutek prawny sprzeczności czynności prawnej z ustawą lub zasadami współżycia społecznego. W razie spełnienia hipotezy art. 58 kc czynność prawna jest bowiem nieważna bezwzględnie od samego początku. Zatem zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali wskazana norma prawna ogólna nie ma zastosowania do uchwały wspólnoty mieszkaniowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 listopada 2015 r., I ACa 655/15 , Legalis nr 1393121).

Reasumując, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację powoda, ponieważ zaskarżony wyrok nie narusza powołanych w jego uzasadnieniu przepisów.

(...)